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        [博客]房地產(chǎn)崩盤(pán)概率有多大
            2010-03-19    作者:朱大鳴    來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

            容易招風(fēng)的房地產(chǎn)最近又出了一次“風(fēng)頭”,兩會(huì)代表委員幾乎把會(huì)議開(kāi)成了房?jī)r(jià)討論會(huì),有關(guān)房地產(chǎn)的提案多達(dá)幾百件,媒體聲討高房?jī)r(jià)的聲音此起彼伏。隨著兩會(huì)結(jié)束,業(yè)內(nèi)對(duì)于今年的房?jī)r(jià)提出了兩個(gè)截然相反的論斷。
          有人悲觀地認(rèn)為,應(yīng)該迅速做好研究房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大的波動(dòng),乃至崩盤(pán)以后的對(duì)策與后事的安排。中國(guó)很多老百姓買(mǎi)不起房子,看來(lái)中國(guó)政府要打壓房?jī)r(jià)來(lái)安撫民心。
          也有人很樂(lè)觀,兩會(huì)結(jié)束了,對(duì)于房地產(chǎn)的各項(xiàng)利空業(yè)已出盡,接下來(lái)房地產(chǎn)將進(jìn)入快速上升趨勢(shì),2009年火爆行情將在2010年再度上演,伴隨上海世博會(huì)的召開(kāi),中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)將會(huì)和香港、東京、倫敦等國(guó)際性大都市齊頭并進(jìn)。
          上述的看法與評(píng)論都是對(duì)房地產(chǎn)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)不負(fù)責(zé)任的說(shuō)法。
          第一,房?jī)r(jià)再次飆升說(shuō)法是不符合實(shí)際的,因?yàn)榉康禺a(chǎn)已經(jīng)成為眾矢之的,管理層早在去年年底,已經(jīng)動(dòng)用了金融政策和稅收政策以及房地產(chǎn)調(diào)控政策,兩會(huì)后如果房?jī)r(jià)穩(wěn)定不下來(lái),高壓政策還會(huì)持續(xù)。雖然在官方表述中繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策,但已經(jīng)從“寬松”轉(zhuǎn)到了“適度”,事實(shí)上已經(jīng)收緊了信貸政策。而且住建部部長(zhǎng)在談到房?jī)r(jià)穩(wěn)定時(shí)堅(jiān)定地指出“不行也得行”。兩會(huì)期間國(guó)土部又出臺(tái)了十九條遏制炒地皮和囤地的政策,而且表示要嚴(yán)查,還設(shè)定今年3月至7月的時(shí)間限制。中國(guó)樓市是世界上公認(rèn)的政策市,如果房?jī)r(jià)飆升,政策大棒會(huì)毫不客氣的打下來(lái)。
          第二,中國(guó)房地產(chǎn)也不可能崩盤(pán)。對(duì)中央政府來(lái)說(shuō),自從日本房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán),日本衰退了20年,現(xiàn)在沒(méi)有一國(guó)政府期望重蹈日本覆轍。再說(shuō),房地產(chǎn)是中國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè),有直接聯(lián)系的產(chǎn)業(yè)多達(dá)62個(gè),而且,如果房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán),金融系統(tǒng)也將隨之崩潰,居民財(cái)富一般將付之東流,引發(fā)巨大社會(huì)危機(jī)和經(jīng)濟(jì)危機(jī)。地方政府可能面臨著“財(cái)政危機(jī)”,因?yàn)橥恋刎?cái)政對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)十分重要,如果土地市場(chǎng)低迷,2009年的救市透支的債務(wù)將會(huì)浮出水面,地方版本的債務(wù)危機(jī)可能就會(huì)席卷全國(guó)。這對(duì)于地方經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō),不啻于釜底抽薪,致命一擊。這種情況雖然不合理,但人們必須要面對(duì)現(xiàn)實(shí)。房地產(chǎn)調(diào)控這么多年來(lái),關(guān)鍵還在是政府,特別是地方政府一直把房地產(chǎn)看成是一棵搖錢(qián)樹(shù)。一旦地方政府招商不足,稅源不夠,最歡迎的還是房地產(chǎn)投資商,他們能給政府在很短時(shí)間里,迅速提高地方土地財(cái)政,怎么會(huì)不受到地方政府夾道熱情歡迎呢?
          第三,粥少僧多的供需失衡是關(guān)鍵。房地產(chǎn)到了現(xiàn)在之所以越打越旺,首先是因?yàn)槌鞘谢铀倨卺尫懦鰜?lái)的巨大需求;其次是嚴(yán)守18億畝耕地紅線這種數(shù)量性的限制導(dǎo)致土地供給減少,供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上需求急速上漲的腳步;再次是重稅主義和土地出讓金太高;最后是貨幣尺度變小,4萬(wàn)億救市政策而大量印刷的貨幣,被央企所囊括,錢(qián)印多了,實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒(méi)有得到真正的照顧,反而是央企們稱(chēng)王稱(chēng)霸,爭(zhēng)做地王。地王產(chǎn)生后又急劇拉動(dòng)了周邊房?jī)r(jià)的攀比效應(yīng),房?jī)r(jià)就像剛出生的大胖嬰兒,日長(zhǎng)夜大。
          靠政府這個(gè)外力打壓房?jī)r(jià)是不靠譜的,就像我們小時(shí)候拍皮球,用力越大,皮球反彈得更高。不解決供需失衡,作為供需雙方力量博弈的價(jià)格軌跡,壓是壓不住的,因?yàn)閴翰](méi)有解決問(wèn)題。2007年的二套房政策和收緊貨幣政策的歷史事實(shí)也證明了這一點(diǎn)。
          因此,房?jī)r(jià)既不會(huì)崩盤(pán),也不會(huì)像2009年那樣的暴漲。穩(wěn)中有升可能是一個(gè)常態(tài),不排除部分時(shí)段暴漲與回調(diào)。

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