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在飽受詬病的房地產(chǎn)市場(chǎng)，土地政策能否發(fā)揮更為重要的調(diào)控作用？
3月11日，在就《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)舉行的新聞通氣會(huì)上，國(guó)土資源部官員特別強(qiáng)調(diào)，要增強(qiáng)土地政策參與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主動(dòng)性和針對(duì)性。今年3月至7月，國(guó)土資源部還將在全國(guó)組織開展對(duì)房地產(chǎn)用地突出問題的專項(xiàng)檢查。
“和過去相比，這次的政策更有針對(duì)性，是從土地管理部門的角度來(lái)系統(tǒng)、綜合地規(guī)范土地市場(chǎng)，防范土地市場(chǎng)泡沫，讓土地市場(chǎng)回歸理性。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)。
劍指地方政府
新聞通氣會(huì)上，國(guó)土資源部土地利用司司長(zhǎng)廖永林措辭嚴(yán)厲，將地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的“不容忽視”的問題首先指向了地方政府。廖永林說(shuō)，2009年一些地方為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，出臺(tái)了救市政策，在保障性住房用地增加的同時(shí)，放松了“90/70”等政策要求，中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地比例反而減少。
針對(duì)這一問題，《通知》要求各地要確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地，確保上述用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。要嚴(yán)格控制大套型住房建設(shè)用地，嚴(yán)禁向別墅供地。
陳國(guó)強(qiáng)告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，這和“90/70”政策有相似之處，但差別在于“90/70”是政府對(duì)開發(fā)商提出的要求，而70%是中央主管部委對(duì)地方政府的要求。
不過，《通知》并沒有具體細(xì)分70%中政策性住房和普通商品房各自的比例。陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，“自住性中小套型商品房”的概念比較模糊，各地的界定不一樣，這也給了地方政府一定的空間。
廖永林說(shuō)，《通知》的核心思想是在住房特別是保障性住房用地供應(yīng)上，堅(jiān)決落實(shí)政府責(zé)任，確保保障性住房用地供應(yīng)；在房地產(chǎn)用地開發(fā)利用上，嚴(yán)格加強(qiáng)監(jiān)管，確保依法規(guī)范有序。
約束開發(fā)商瘋狂拿地
《通知》之中，20%是另一個(gè)值得關(guān)注的數(shù)字。《通知》規(guī)定土地出讓的競(jìng)買保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%，這一比例較之前的10%有了不小的提高。
“土地保證金提高到20%，主要是要提高開發(fā)商的違約成本，這同時(shí)也對(duì)企業(yè)自身的實(shí)力提出了更高的要求。”上海佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)說(shuō)。
陳國(guó)強(qiáng)表示，20%的保證金對(duì)于開發(fā)商瘋狂拿地是基本的約束條件，讓企業(yè)可以基于自身需求、支付能力和市場(chǎng)前景更加理性地拿地。
針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商，廖永林指出，一些企業(yè)拿地后違規(guī)囤地、炒地，已供土地不能及時(shí)形成有效住房供給。
對(duì)于開發(fā)商存在的這些問題，《通知》還規(guī)定，土地出讓成交后，必須在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款，余款要按合同約定及時(shí)繳納，最遲付款時(shí)間不得超過一年。對(duì)用地者欠繳土地出讓價(jià)款、閑置土地、囤地炒地、土地開發(fā)規(guī)模超過實(shí)際開發(fā)能力以及不履行土地使用合同的，市、縣國(guó)土資源管理部門要禁止其在一定期限內(nèi)參加土地競(jìng)買。
期待樓市回歸理性
廖永林表示，《通知》的目標(biāo)是要落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議、國(guó)辦4號(hào)文和國(guó)務(wù)院總理溫家寶在《政府工作報(bào)告》中提出的促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的要求。
2009年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出要增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購(gòu)房需求。國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議就促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提出增加供給、抑制投資投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措，簡(jiǎn)稱“國(guó)四條”。2010年1月，國(guó)務(wù)院發(fā)布4號(hào)文件《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，簡(jiǎn)稱“國(guó)十一條”。
這一次，國(guó)土資源部的《通知》甫一出臺(tái)，就被冠以“國(guó)十九條”，同樣包含了公眾對(duì)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的期待。
“這些政策最主要的目的是把供應(yīng)提升上來(lái)。”陸騎麟說(shuō)，“現(xiàn)在收緊房貸和打擊投資性需求已經(jīng)壓制了需求，只有供應(yīng)也增加了，房?jī)r(jià)才能夠穩(wěn)定。”
陸騎麟認(rèn)為，從去年12月份以來(lái)的調(diào)控政策非常密集甚至罕見，其實(shí)很多政策都是“重申性”的，關(guān)鍵是地方政府要認(rèn)認(rèn)真真地把這些政策貫徹、執(zhí)行到位。
對(duì)于“國(guó)十九條”的政策影響，陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，這將對(duì)調(diào)節(jié)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生效果，讓火爆的土地市場(chǎng)降降溫，而土地市場(chǎng)回歸理性又將有助于房市整體回歸理性。 |