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記者在調(diào)研中了解到，近期全國(guó)不少地方房地產(chǎn)升溫趨勢(shì)依然明顯：虎年伊始，深圳華僑城集團(tuán)以70.2億元刷新單價(jià)地王新紀(jì)錄；廣州亞運(yùn)城地塊以創(chuàng)紀(jì)錄的255億元成交，成為“中國(guó)第一拍”；海口一些樓盤一日一價(jià)，一天漲1000元：杭州2009年度的賣地收入全國(guó)第一，與公布的財(cái)政收入相當(dāng)。
多位接受記者采訪的專家表示，在地方政府、銀行信貸、開發(fā)商、炒房團(tuán)等多方支持下，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫正在不斷加大，百姓怨言有所增加。專家建議，盡早出臺(tái)相關(guān)措施，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“軟著陸”，避免重走美國(guó)、日本的房地產(chǎn)泡沫之路，防止經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大起大落。
怪相：金融危機(jī)下“房?jī)r(jià)燒得不正常了”
受金融危機(jī)影響，眾多行業(yè)呈現(xiàn)不同程度下滑趨勢(shì)，但房地產(chǎn)行業(yè)逆勢(shì)上揚(yáng)，不少地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍程度已經(jīng)超越了2007年的歷史高峰。
隨著亞運(yùn)會(huì)臨近，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)開始領(lǐng)漲全國(guó)。2009年12月，廣州房?jī)r(jià)以19.9%的漲幅排名第一。同月，亞運(yùn)城地塊以255億元成交，刷新全國(guó)地王新紀(jì)錄。在廣州海珠區(qū)一個(gè)樓盤，2010年1月二度開放的樣板房，通過半年的捂盤，昔日15000元/平方米的樓價(jià)已經(jīng)飆升到20000元/平方米。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2009年12月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.8%，漲幅比11月份擴(kuò)大2.1個(gè)百分點(diǎn)。新建住房銷售價(jià)格同比上漲的城市有69個(gè)，廣州、深圳、海口、北京房?jī)r(jià)漲幅均超過13%。
廣東省政府發(fā)展研究中心副主任汪一洋說，現(xiàn)在房?jī)r(jià)燒得不正常了。分析背后的原因，土地出讓金缺乏監(jiān)管，只要還有一寸土地，地方政府的“賣地經(jīng)濟(jì)”沖動(dòng)就難以壓抑。2009年，杭州賣地收入超過1000億元，與財(cái)政收入相當(dāng)。北京、上海、廣州、深圳這些大城市的賣地收入也非常客觀。
根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的土地市場(chǎng)監(jiān)測(cè)報(bào)告，2009年，60個(gè)主要城市中多數(shù)城市土地出讓金收入增長(zhǎng)超過100%，產(chǎn)生了一大批“地王”，市場(chǎng)活躍程度已經(jīng)超過2007年。地方政府土地供應(yīng)由審慎到積極，住宅用地供應(yīng)量同比增加近40%。
危機(jī)：“銀行已被綁上了推升房?jī)r(jià)的戰(zhàn)車”
在“適度寬松”貨幣政策下，配合一攬子計(jì)劃將信貸洪流注入經(jīng)濟(jì)體，中國(guó)經(jīng)濟(jì)率先回暖。專家認(rèn)為，由于信貸增速快于實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)需要，過剩的流動(dòng)性轉(zhuǎn)而追逐有限的資產(chǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為貸款的主要流向之一，“銀行已被綁上了推升房?jī)r(jià)的戰(zhàn)車”。
根據(jù)人民銀行廣州分行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2009年廣東省年度信貸投放總量創(chuàng)歷史新高，其中新增中長(zhǎng)期貸款7515億元，占全部新增貸款的69.9%，同比多增4933億元。中長(zhǎng)期貸款主要集中在項(xiàng)目貸款和房地產(chǎn)貸款，2009年廣東房地產(chǎn)貸款增加2961億元，同比多增2495億元。
陸磊等專家指出，“20世紀(jì)80年代日本的經(jīng)濟(jì)危機(jī)和美國(guó)次貸危機(jī)一再證明，一旦實(shí)體經(jīng)濟(jì)的主要收益來源從實(shí)業(yè)轉(zhuǎn)向資產(chǎn)市場(chǎng)，銀行就必然被綁上推升房?jī)r(jià)的戰(zhàn)車”。
“中長(zhǎng)期貸款居高不下意味著信貸有相當(dāng)大一部分沒有流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而是流入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。‘地’與‘房’相關(guān)，但又不是同一概念，2009年全國(guó)房?jī)r(jià)上漲的邏輯是——企業(yè)得到超量信貸，信貸用于高價(jià)買地，地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。”陸磊說。
近期來地王頻生，國(guó)企在土地拍賣中一擲千金，其手中的巨額信貸資金就是底氣所在，而這種依靠大量資本推高房?jī)r(jià)的做法是不可延續(xù)的，必然會(huì)產(chǎn)生地產(chǎn)泡沫。
汪一洋認(rèn)為，地方政府、銀行、開發(fā)商以及炒房者、房奴都希望房?jī)r(jià)上漲，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)與日本、美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅前很相似。像美國(guó)，泡沫滋生前9經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，泡沫破滅后經(jīng)濟(jì)一下子回到20年前，出現(xiàn)大起大落。
高房?jī)r(jià)不僅使國(guó)民不堪重負(fù)，也透支了經(jīng)濟(jì)持續(xù)成長(zhǎng)的未來。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，2009年1-10月，北京地區(qū)房屋租售比達(dá)到1∶434，上海地區(qū)達(dá)1∶418，深圳、杭州均突破1∶360。而國(guó)際通行判斷樓市泡沫程度的標(biāo)準(zhǔn)是：租售比1∶200左右意味著房產(chǎn)運(yùn)行良好，1∶300是警戒線，超過1∶300則意味著泡沫程度的增大。
對(duì)策：未雨綢繆實(shí)現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)的“軟著陸”
陸磊認(rèn)為，中長(zhǎng)期貸款一般有3年的寬限期，到2013年，全社會(huì)還本付息的壓力將達(dá)到頂峰，“中長(zhǎng)期貸款是火藥桶，加息是導(dǎo)火線”，一旦信貸成本上升，全民炒房熱情降溫，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期消失，信貸違約風(fēng)險(xiǎn)加大，崩盤就不可避免。專家提醒，避免重蹈日本、美國(guó)、迪拜房?jī)r(jià)泡沫破滅的覆轍，盡早實(shí)現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)的軟著陸。
一是貨幣政策須進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，財(cái)政政策宜轉(zhuǎn)向中性。陸磊認(rèn)為，當(dāng)前的關(guān)鍵問題是過多的信貸追逐資產(chǎn)，因此有必要在信貸額度上收緊；而利率調(diào)整則可能是災(zāi)難性的，盡管美國(guó)提高了再貼現(xiàn)率，但基準(zhǔn)利率仍然保持歷史低位，中國(guó)如果加息，在人民幣升值預(yù)期增加的同時(shí)增加了利息差，會(huì)導(dǎo)致熱錢進(jìn)一步擁入，加大資產(chǎn)價(jià)格泡沫化風(fēng)險(xiǎn)；在財(cái)政政策上，對(duì)于醫(yī)療、教育等民生領(lǐng)域，應(yīng)進(jìn)一步加大財(cái)政投資；已經(jīng)批準(zhǔn)上馬的項(xiàng)目需要繼續(xù)投入，新項(xiàng)目的開工要嚴(yán)格審批。
二是房?jī)r(jià)因素進(jìn)入CPI，決策關(guān)注“百姓感受”。汪一洋說，在中國(guó)，房子是最大的消費(fèi)品，不能動(dòng)輒以國(guó)際慣例為理由，當(dāng)前CPI并沒有準(zhǔn)確反映通脹形勢(shì)，容易給決策帶來誤導(dǎo)。統(tǒng)計(jì)部門說2009年11月CPI才由負(fù)轉(zhuǎn)正，當(dāng)時(shí)百姓的感受是不少生活必需品早已開始漲價(jià)了；統(tǒng)計(jì)部門認(rèn)為CPI才一點(diǎn)幾的時(shí)候，老百姓已經(jīng)感覺負(fù)擔(dān)沉重了。
三是保民生領(lǐng)域補(bǔ)位，完善公屋和廉租房政策。暨南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授杜金岷認(rèn)為，房地產(chǎn)已不僅僅是經(jīng)濟(jì)問題，更是民生問題。當(dāng)前地方政府通建設(shè)廉價(jià)房、廉租房的積極性并不高。陸磊說，房地產(chǎn)是個(gè)帶壟斷性質(zhì)的市場(chǎng)，開發(fā)商不管多高的價(jià)格拿地，都可用成本加成的定價(jià)方法把房子賣掉，房?jī)r(jià)只會(huì)不斷推高。建議成立國(guó)字號(hào)公司，專門建設(shè)廉價(jià)房和廉租房，以平準(zhǔn)市場(chǎng)。
四是將土地出讓金納入預(yù)算管理，積極關(guān)注輿論走向。暨南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授杜金岷等建議，政府不能與房地產(chǎn)商利益聯(lián)合在一起，要考慮從稅制上進(jìn)行改革。目前地方政府賣地收入的去向應(yīng)向公眾交代。“要積極關(guān)注輿論走向，絕不能一邊調(diào)控一邊任由房?jī)r(jià)繼續(xù)高漲，導(dǎo)致政策信號(hào)紊亂，政府信用受損，政府的調(diào)控措施必須到位、有效、持續(xù)。”陸磊說。 |