|
 |
| 資料照片 | 調(diào)控政策的震懾力不僅僅波及“地王”。
在退地“地王”們黯然神傷時(shí)，更多的房企已經(jīng)越來(lái)越清醒地意識(shí)到政府“打擊囤地”所釋放的政策信號(hào)。
2月9日，有消息說(shuō)，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部等九部委牽頭，被譽(yù)為中國(guó)有史以來(lái)規(guī)模最大、覆蓋最廣的針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)情況的督查工作，正在以最快的速度展開(kāi)。
業(yè)內(nèi)人士分析，“地王”頻被收回，固然有自身資金短板等原因，但更多還是因不看好市場(chǎng)前景而主動(dòng)選擇放棄。有關(guān)專(zhuān)家預(yù)測(cè)，春節(jié)過(guò)后，多數(shù)房企將調(diào)整此前的戰(zhàn)略規(guī)劃，在拿地速度、拿地總額、新開(kāi)工面積、開(kāi)工進(jìn)度等方面都將采取整體收縮戰(zhàn)略，調(diào)控政策效果將在3月份有較為明顯的顯現(xiàn)。而在逐漸深入的政策調(diào)整中，小型房企的日子會(huì)越來(lái)越艱難，新一輪行業(yè)調(diào)整或在所難免。
聚焦 1 地王頻被收回為哪般
風(fēng)光一時(shí)的“地王”們最近頻頻遭遇被收回的尷尬。
北京大龍地產(chǎn)2009年競(jìng)得的順義區(qū)地塊被收回之后，招商地產(chǎn)和九龍倉(cāng)集團(tuán)在2007年共同拍得的南京市仙林湖地塊的“陳年舊賬”也被翻了出來(lái)。南京市國(guó)土資源局日前宣布，由于兩公司未按規(guī)定在2008年2月18日前繳納首期成交價(jià)款并簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，取消其競(jìng)得資格，并沒(méi)收競(jìng)買(mǎi)保證金。
在廣州，因?yàn)橐恢睕](méi)有繳納地價(jià)款，2008年以41億元高價(jià)拍得絹麻廠地塊的恒大地產(chǎn)，也正面臨著土地被收回，1.3億元保證金被沒(méi)收的危險(xiǎn)。
據(jù)透露，今年以來(lái)，國(guó)土部土地利用司接連公布了去年9宗“地王”的出讓詳情，信息包括了土地出讓金的繳款期限、開(kāi)工竣工日期等多項(xiàng)約束性指標(biāo)，明確表露出國(guó)家打擊開(kāi)發(fā)商“囤地”的堅(jiān)定決心。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，收回“地王”事件傳遞出國(guó)家清理閑置土地、調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)烈信號(hào)。
此外，對(duì)于資金雄厚的企業(yè)，“地王”被收回更多地是企業(yè)因?yàn)椴豢春檬袌?chǎng)前景而主動(dòng)選擇放棄的結(jié)果。東方證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師楊國(guó)華指出，市場(chǎng)是動(dòng)態(tài)的，過(guò)高的房?jī)r(jià)預(yù)期一旦遇到市場(chǎng)變化，必將承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下，放棄保證金反而能夠減小土地開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。
國(guó)土資源部土地利用管理司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，開(kāi)發(fā)商在土地出讓中的報(bào)價(jià)，既包含對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)預(yù)期，也包含自身應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任。然而正如北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)所說(shuō)，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在拍地時(shí)抱有賭博的心態(tài)，賭房?jī)r(jià)在未來(lái)的非理性上漲，賭政府對(duì)土地的管理不會(huì)動(dòng)真格，正是在這種非理性的預(yù)期下，出現(xiàn)了“地王”的反面例子。
分析人士還指出，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，外部政策環(huán)境的變化掩蓋不了其自身存在的問(wèn)題。
“沒(méi)有繳納地價(jià)款”——上述看上去財(cái)大氣粗的“地王”們無(wú)一例外地栽在了“錢(qián)”字上。陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，資金方面的問(wèn)題，大龍是最典型的，它本身是不具備拍地王的資金實(shí)力，而且也沒(méi)有開(kāi)發(fā)高端別墅項(xiàng)目的專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)。
大龍地產(chǎn)從競(jìng)得北京順義區(qū)天竺22號(hào)地開(kāi)始，其地價(jià)款支付能力便受到不斷質(zhì)疑。到1月22日，大龍地產(chǎn)因?yàn)榍防U地價(jià)款而被暫停在北京市土地交易市場(chǎng)新土地出讓交易活動(dòng)的資格，再到2月1日被收回土地、沒(méi)收保證金，其資金鏈缺口問(wèn)題暴露無(wú)遺。
2009年以來(lái)，隨著國(guó)家實(shí)行寬松的貨幣政策和調(diào)低普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金，企業(yè)的資金變得相對(duì)充裕，這讓一些資金實(shí)力原本不足的房地產(chǎn)企業(yè)敢于上演“蛇吞象”。
聚焦 2 房企戰(zhàn)略收縮幾乎成定局
“春節(jié)過(guò)后，公司將會(huì)重新調(diào)整去年底擬定的新開(kāi)工面積規(guī)劃，開(kāi)工進(jìn)度、速度都可能進(jìn)行重新調(diào)整，拿地速度和拿地總額也會(huì)適當(dāng)控制，公司戰(zhàn)略整體都將趨于收縮。”國(guó)內(nèi)某知名房地產(chǎn)公司資深人士廖先生對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》透露說(shuō)。
繼去年底一系列針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策密集出臺(tái)之后，今年年初，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》再次加快了調(diào)控的步伐，這份被稱(chēng)作“國(guó)十一條”的通知涉及土地、信貸、稅收、行政監(jiān)督等多種手段的調(diào)控措施。
隨后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部等九部委牽頭，開(kāi)始針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)情況進(jìn)行督查，內(nèi)容涵蓋抑制投機(jī)性購(gòu)房、房地產(chǎn)交易秩序的整頓、土地出讓制度的完善、保障性住房政策落實(shí)的力度等各方面，幾乎所有重點(diǎn)城市和省區(qū)都被列入名單。
“一系列密集調(diào)控措施出臺(tái)之前，公司對(duì)未來(lái)的預(yù)期還是比較樂(lè)觀的，但今年新開(kāi)樓盤(pán)一個(gè)月內(nèi)只能賣(mài)出去30%至40%，這對(duì)公司整體戰(zhàn)略規(guī)劃肯定是有影響的。”業(yè)界資深人士廖先生說(shuō)。他同時(shí)預(yù)測(cè)，今年3月份后，一系列調(diào)控政策對(duì)地王的出現(xiàn)速度、地王地價(jià)款總額、溢價(jià)比例等方面的影響將表現(xiàn)得比較明顯。
畢竟，“企業(yè)拿地都是基于對(duì)市場(chǎng)的判斷，這是一個(gè)投資行為，企業(yè)應(yīng)該基于對(duì)市場(chǎng)理性的判斷和數(shù)據(jù)的分析，考慮得更全面，超過(guò)承受能力就不拿地。”北京天鴻寶業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司財(cái)務(wù)部經(jīng)理李民說(shuō)。
有消息披露，國(guó)土資源部要求省級(jí)國(guó)土資源行政主管部門(mén)在2010年2月底前，將各省土地供應(yīng)和開(kāi)發(fā)利用情況上報(bào)國(guó)土資源部；同時(shí)要求各派駐地方的國(guó)家土地督察局將土地供應(yīng)開(kāi)發(fā)利用情況作為督察重點(diǎn)，督促各地及時(shí)上傳土地供應(yīng)和開(kāi)發(fā)利用信息。
因此，目前房企不僅要受到“開(kāi)發(fā)商拿地分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年、首次繳款比例不得低于全部出讓款的50%”政策的限制，而且還要正視有關(guān)部門(mén)“對(duì)土地閑置滿(mǎn)兩年、依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回的，堅(jiān)決無(wú)償收回，重新安排使用”的決心。
業(yè)內(nèi)人士表示，“長(zhǎng)期來(lái)看，這對(duì)公司的財(cái)務(wù)運(yùn)作是有一定影響，尤其是現(xiàn)金流方面，之前是‘五個(gè)蓋子可以蓋十個(gè)鍋’，現(xiàn)在‘五個(gè)蓋子就只能蓋六個(gè)鍋’。”
浙江工商大學(xué)財(cái)務(wù)系主任竺素娥表示，“房地產(chǎn)和其他行業(yè)不一樣，它是資本密集型產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)金流永遠(yuǎn)都是緊張的。”
目前，部分“不差錢(qián)”的房地產(chǎn)巨頭開(kāi)始通過(guò)各種途徑紛紛“籌錢(qián)”。有媒體披露，今年1月，僅恒大地產(chǎn)、綠地中國(guó)和金地集團(tuán)3家開(kāi)發(fā)商，通過(guò)優(yōu)先票據(jù)、信托等方式融資已近百億元。
聚焦 3 新一輪行業(yè)調(diào)整或?qū)⒊霈F(xiàn)
有分析人士指出，現(xiàn)在的調(diào)控政策還沒(méi)有觸及到開(kāi)發(fā)商自有資金比例的調(diào)整。據(jù)了解，2004年的調(diào)控中，曾要求申請(qǐng)貸款的開(kāi)發(fā)企業(yè)，自有資本金比例不得低于35%。去年5月，普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%，降低了開(kāi)發(fā)商的貸款門(mén)檻。因此，并不排除在此番調(diào)控中調(diào)高開(kāi)發(fā)商自有資本金比例的可能。
分析人士指出，如果“對(duì)宏觀形勢(shì)和企業(yè)現(xiàn)金流的判斷不那么樂(lè)觀的話(huà)，公司拿地會(huì)更謹(jǐn)慎，工程進(jìn)度也會(huì)壓得更緊，因?yàn)樾麻_(kāi)工項(xiàng)目越多，對(duì)一個(gè)企業(yè)的資金壓力就越大”。
東方證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師楊國(guó)華認(rèn)為，由于多數(shù)房企的土地儲(chǔ)備比較豐厚、項(xiàng)目運(yùn)作周期一般較長(zhǎng)等，短期內(nèi)多數(shù)房企的盈利不會(huì)受到較大影響，尤其是那些規(guī)模較大的企業(yè)，影響微乎其微；但如果政策收縮持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間，則必然會(huì)對(duì)房企產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。
有關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，近期在杭州、南京等地出現(xiàn)的一手房市場(chǎng)撤銷(xiāo)率呈攀升態(tài)勢(shì)，上海、北京、廣州等一線(xiàn)城市的部分樓盤(pán)也出現(xiàn)了較高的撤銷(xiāo)率。
“無(wú)論如何，有一點(diǎn)是可以肯定的，整個(gè)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)就是門(mén)檻越來(lái)越高，小企業(yè)的日子會(huì)越來(lái)越難，有可能出現(xiàn)新一輪行業(yè)調(diào)整，”楊國(guó)華說(shuō)，“至于短期內(nèi)是否會(huì)發(fā)生大批小型房企倒掉的現(xiàn)象還要看形勢(shì)的發(fā)展。”
不過(guò)，多數(shù)受訪(fǎng)人士都表示，應(yīng)該不會(huì)再有更嚴(yán)厲的政策措施出臺(tái)，畢竟此次調(diào)控更著重保障民生、抑制投機(jī)，“如果收縮太緊可能會(huì)導(dǎo)致下一輪房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性上漲”。
浙江工商大學(xué)財(cái)務(wù)系主任竺素娥還建議，在以后的地產(chǎn)項(xiàng)目及資本運(yùn)作上房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)理性謀劃，要實(shí)行一種比較穩(wěn)健的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，不能將所有的雞蛋放在一個(gè)籃子里，資本密集型產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)金流充裕產(chǎn)業(yè)間的對(duì)接應(yīng)該就是比較好的選擇。 |