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| 資料照片 | 一路高歌猛進的房價正在顯露疲態(tài)，記者近日在北京、上海、深圳等地采訪發(fā)現(xiàn)，在一系列調(diào)控政策的綜合作用下，樓市成交量出現(xiàn)了明顯的下跌，北京、上海、深圳等多個城市房價也出現(xiàn)了松動，部分區(qū)域甚至出現(xiàn)了負增長。專家認為，調(diào)控政策的不斷加碼將使樓市調(diào)整“大戲”提前上演。
聚焦 1 調(diào)控政策密集出臺
2009年樓市的熱度超乎尋常，尤其是像北京、上海這樣的一線大城市，火爆程度令人驚奇，快速上漲的房價、大量的投機性消費，引發(fā)了關于樓市泡沫的爭論，也引起了政府的高度關注。
去年末，政府調(diào)控力度明顯加大，“國四條”之后，新一輪政策調(diào)控拉開了序幕，有關土地調(diào)控、稅費調(diào)整、信貸金融、市場監(jiān)管的政策紛紛登場。
2010年樓市一開局更是顯露出明顯的緊縮態(tài)勢。1月10日，房地產(chǎn)市場迎來了國家對其調(diào)控的最強音——國務院辦公廳下發(fā)了《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。該通知涉及五大方面、十一項條款，內(nèi)容直指高房價，被稱為“國11條”。
隨后，央行宣布從1月18日上調(diào)存款準備金率0.5個百分點，此舉標志著金融監(jiān)管力度明顯加強，分析人士指出，此次收緊銀根與流動性過剩、房地產(chǎn)市場過熱不無關系。
繼央行上調(diào)存款準備金率之后，有關房貸優(yōu)惠的政策成為了人們關注的熱點，政府再次明確，二套房貸實現(xiàn)無差別的首付四成的政策。近日，中行已經(jīng)停止了個人房貸7折優(yōu)惠的政策。這也充分顯示了銀行系統(tǒng)對房地產(chǎn)信貸政策的嚴格監(jiān)管。
此外，市場監(jiān)管力度明顯加強。打擊囤地、嚴控開發(fā)企業(yè)拿地資格、打擊捂盤惜售等相關細節(jié)不斷出臺且執(zhí)行力度明顯加強。近日，2009年聞名京城的順義“地王”被無償收回，開發(fā)商也因此損失了兩億元的保證金。1月底國土資源部又提出了清理整頓“小產(chǎn)權房”的要求，相關的監(jiān)控力度明顯加強。
亞豪機構副總經(jīng)理高姍接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時說，在“國四條”出臺之后，政府已經(jīng)明確了調(diào)控思路。即加大中低價商品房供應、加強市場監(jiān)控力度、嚴厲打擊投機行為，大力增加保障性住房建設供應，這幾項核心內(nèi)容直接對應當前樓市過熱的現(xiàn)狀。政府這樣的調(diào)控思路，是非常明確和清晰的。從后續(xù)出臺的具體政策來看，均是圍繞這四個核心內(nèi)容來展開的，調(diào)控的力度在不斷加大。
業(yè)內(nèi)人士指出，隨著各地方有關樓市調(diào)控政策的陸續(xù)出臺，將形成從中央到地方的立體調(diào)控體系，這將對持續(xù)“高燒”的樓市起到立竿見影的退燒作用。
聚焦 2 京滬深等城市房價松動
記者發(fā)現(xiàn)，在一系列調(diào)控政策的綜合作用下，樓市成交量已出現(xiàn)了明顯的下跌，北京、上海、深圳等多個城市房價也出現(xiàn)了滯漲，甚至負增長的情況。
在中原地產(chǎn)監(jiān)測的9個城市中，成都、杭州兩地成交量在去年12月沖高之后，今年1月大幅下跌，達到8成左右；京、滬兩地成交環(huán)比降幅約5成；廣州、天津、重慶三市降幅約為2至3成。
“去年12月份的時候，我一天能接待10多個客戶，可是最近一段時間一天最多也只能接待兩三個，有的時候連一個都接待不了。”21世紀不動產(chǎn)北京安信瑞德加盟店紫芳園的經(jīng)紀人小劉向記者抱怨市場冷得太快，“上個月我們店的客戶量比前一個月下降了一半多，房價也略有下降。”
記者了解到，繼去年12月份北京亦莊區(qū)域二手房成交均價出現(xiàn)負增長之后，今年1月份類似的情況已傳染到北京更多的區(qū)域。據(jù)21世紀不動產(chǎn)對北京300個二手房成交活躍樓盤的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：1月份，北京有21.2%的樓盤二手房成交均價出現(xiàn)不同程度的負增長，另有超過兩成的樓盤成交均價出現(xiàn)滯漲。
另據(jù)亞豪機構調(diào)查顯示，1月開盤的項目中有多個項目出現(xiàn)了價格停止上漲的現(xiàn)象，如明悅灣、朝陽首府等，有的項目還出現(xiàn)了價格回調(diào)的現(xiàn)象，如位于大興亦莊開發(fā)區(qū)的金色·漫香林項目，1月開盤均價為19500元/平方米，比上期開盤價格下降了1000元/平方米。
經(jīng)紀人小劉告訴記者，就在一周前他接待了一個客戶，想買紫芳園二區(qū)的房子，當時一套60多平方米的房子業(yè)主報價122萬。后來幫購房者將價格談到了120萬，“合下來才不到20000元/平方米啊，結(jié)果購房者還嫌貴，不要了。這在一個月前簡直難以想象。”
記者發(fā)現(xiàn)，類似于小劉這樣的情況，目前市場上相當普遍。“由于對市場的判斷不明朗，現(xiàn)在即便業(yè)主肯降個一兩萬，許多購房者也不愿意買了，他們的心理價位越來越低。”多位房產(chǎn)經(jīng)紀人這樣對記者說。
北京出現(xiàn)的情況并非個案，上海、深圳房價也出現(xiàn)了疲態(tài)，不僅可議價的房源比例擴大，幅度也在加大。
21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域數(shù)據(jù)監(jiān)測中心對門店的調(diào)查顯示，買家觀望情緒濃重，業(yè)主報價也出現(xiàn)明顯分化，可分為三類：約兩成有明顯議價空間，代表板塊有楊浦區(qū)鞍山新村板塊；約三成小幅上漲，主要集中在外環(huán)沿線的浦東張江等板塊；其余五成基本延續(xù)前期水平，高端住宅密集的中心城區(qū)各板塊還表現(xiàn)出一定的抗跌性。總體而言，市場的可議價房源比例呈擴大態(tài)勢，幅度也在加大。
位于上海西藏南路的黃浦區(qū)眾鑫城是溫州投資客近年來較青睞的一個樓盤，目前每平方米均價已達3萬多元。上海易居臣信西藏南路門店負責人介紹，1月份以來，門店代理較多的眾鑫城6號樓中，有近4成投資客已將手中房源掛牌，尤其是手上有多套房源的投資客，幾乎都會選擇先賣出一兩套以求“落袋為安”。許多業(yè)主比以前更有誠意，常說“只要有客戶看中就馬上成交”。
和京滬房價出現(xiàn)松動的跡象相同，深圳二手房價格也出現(xiàn)一定幅度的回調(diào)。中原地產(chǎn)發(fā)布的領先指數(shù)顯示，今年1月中原(深圳)領先指數(shù)為311.7點，全市六區(qū)175個樣本樓盤成交均價為17422元/平方米，環(huán)比前一個月微幅下滑0.30%。深圳中原三級市場成交系統(tǒng)也顯示，1月深圳樣本樓盤成交均價為17422元/平方米，比2009年12月微幅下滑51元/平方米。
聚焦 3 調(diào)整“大戲”將提前上演
分析人士指出，去年年底一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺，今年1月18日開始提高銀行存款準備金率，再加上各地陸續(xù)召開“兩會”，房地產(chǎn)首當其沖成為調(diào)控的主要對象。房地產(chǎn)市場觀望者不斷增多，成交價格出現(xiàn)小幅波動，隨著調(diào)控政策的不斷發(fā)力，樓市調(diào)整“大戲”將提前上演。
深圳綜合開發(fā)院旅游與房地產(chǎn)研究中心主任宋丁認為，現(xiàn)在已出的調(diào)控政策對市場產(chǎn)生了影響，而且下一步應該還有新的政策調(diào)控措施，經(jīng)歷了一季度的“僵持”后，樓市將受接下來的政策調(diào)控影響而在二季度發(fā)生變化。
“誰都沒想到今年一開始，就有那么多調(diào)控政策出臺。目前北京等城市二手房市場已經(jīng)出現(xiàn)房源滯銷、房價滯漲的情況，3月份以前好轉(zhuǎn)的可能性不大。二手房市場的波動肯定會對一手房市場造成沖擊。”21世紀不動產(chǎn)分析師孟奇告訴記者，從以往的規(guī)律看，樓市調(diào)整總是從二手房市場開始，大概二至三個月后就會波及新房市場。
孟奇以北京為例說，如果二手房按照現(xiàn)在的情況繼續(xù)下去，價格下滑將不可避免，從而帶動新房房價下滑，影響整個北京樓市。不過，他同時強調(diào)還得看兩個關鍵因素——土地和貨幣。
孟奇分析說，以往土地政策相對寬松，但此次大龍地產(chǎn)土地被收回事件已經(jīng)給市場一個信號，今年的土地政策將真正嚴格落實，逼著開發(fā)商加快土地開發(fā)速度，增加市場供應量，抑制房價。
“從目前的情況看，對于老項目去年已經(jīng)賺夠了錢，他們大可以適當放緩開發(fā)進度，甚至捂盤來等待市場回暖。而新項目方面會比較難受，尤其是去年高價拿地的開發(fā)商，如果房價繼續(xù)走低，那他們只能選擇低開高走的路線，從而直接拉低房價。”
另外，今年的貨幣政策是繼續(xù)寬松還是趨緊，也將直接影響未來樓市走向。寬松的貨幣政策可以為市場提供更多的信貸，加速市場回暖。趨緊則會迫使一部分開發(fā)商“低價快出”，以緩解資金壓力。“從目前的情況看，趨緊的可能性會更大些。”孟奇補充說。
高姍指出，2月份，恰逢農(nóng)歷新年、元宵節(jié)等節(jié)假日，樓市供需均會出現(xiàn)低迷之勢。節(jié)日之后，樓市雖然會有明顯的回升，但是由于受到政策調(diào)控等多種不確定因素的影響，樓市未來走向也將變得更加撲朔迷離。“從當前樓市現(xiàn)狀及宏觀大勢來看，雖然未來樓市走勢難以界定，但有一點可以肯定，就是2010年將會是樓市的盤整之年，類似于2009年的瘋狂、火爆將不再上演。” |