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每年的第一個季度、第一個月歷來是銀行放貸高峰，然而1月未竟，歷來被視為銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的個人房貸業(yè)務(wù)，在南京等部分城市卻已傳出“停貸”傳言，部分銀行則對首套住房取消了7折利率優(yōu)惠。
房貸收緊風(fēng)聲陣陣，原因何在？“銀根”收縮信號頻發(fā)，樓市何去何從？
個人房貸收緊部分銀行取消七折利率優(yōu)惠
“房貸業(yè)務(wù)我們?nèi)匀徽粘＾k理，只是在利率優(yōu)惠和審批程序上有所收緊，包括首套住房。”對于近期房貸收緊甚至“停貸”的消息和報道，招商銀行上海分行某營業(yè)部一位張姓業(yè)務(wù)員如此回應(yīng)。
經(jīng)記者調(diào)查，盡管一些銀行堅稱首套房貸利率7折優(yōu)惠仍在執(zhí)行，但在實際操作中，部分銀行已悄悄調(diào)高了首套房利率。“首付一律四成，首套房利率八五折優(yōu)惠，二套房貸按基準利率執(zhí)行，部分甚至要上浮10%。”上述招行業(yè)務(wù)員告訴記者。
也確實有銀行祭出“停貸”招牌。中國銀行徐匯區(qū)支行的個貸工作人員表示，由于上個禮拜月度放貸額度已滿，銀行已經(jīng)暫停個人房貸的發(fā)放。2009年為了控制指標，很多房貸申請排隊擠壓到1月份放貸，造成1月份房貸井噴式增長，提前用完指標。“但‘停貸’只是暫時的，2月1日就會繼續(xù)放貸，業(yè)務(wù)受理也并不受影響。”
當(dāng)然，也不是所有的銀行都對房貸業(yè)務(wù)關(guān)緊閘門。記者在上海地區(qū)采訪發(fā)現(xiàn)，工行、農(nóng)行、浦發(fā)、中信等對二套房特別是改善性二套房仍然有一定的利率優(yōu)惠。易居臣信的相關(guān)人士甚至給記者支招說：“找居委會開個證明，證明你的父母和你一起住在第一套房里，這樣就可以把你的人均居住面積壓低，二套房貸利率還可以申請到7折優(yōu)惠。”
但誠諾房產(chǎn)的一位業(yè)務(wù)員也提醒以買房人身份咨詢的記者，“就算銀行審批通過了，也要等一兩個月之后才能拿到貸款，在月內(nèi)拿到貸款幾乎不可能。”
多重因素導(dǎo)致房貸緊縮
業(yè)內(nèi)人士認為，部分銀行資金面“吃緊”、監(jiān)管層加強調(diào)控是近期房貸緊縮的主要原因。
一位業(yè)內(nèi)人士透露，不少銀行年前就做好了大量的房貸合同，只等新年信貸額度重新“開閘”。短期內(nèi)放貸“井噴”使得部分銀行資金面吃緊，在資本充足率、存貸比等一系列監(jiān)管約束下，不得不放慢放貸步伐。
21世紀不動產(chǎn)的中介人員小盤對記者證實：“工行等國有大行資金充裕，受存款準備金率上調(diào)等影響較小，首付和利率仍有商量的余地，而一些股份制商業(yè)銀行受影響比較大。”
不管是上調(diào)存款準備金率、央票天量正回購等一系列措施，還是“對部分放貸過猛的銀行啟動差別準備金率”、“要求商業(yè)銀行每日上報信貸數(shù)據(jù)”等市場傳言，都顯示出管理層信貸調(diào)控的決心。
央行副行長兼上海總部主任蘇寧25日在央行上海總部召開的2009年度上海市金融形勢分析會上重申，商業(yè)銀行信貸投放要把握好投放節(jié)奏，盡量使貸款保持均衡，防止季度之間、月底之間異常波動。這表明，除了貸款規(guī)模，放貸節(jié)奏也成為管理層調(diào)控的重點之一。
交通銀行首席經(jīng)濟學(xué)家連平分析，從銀行商業(yè)經(jīng)營的角度來看，在某一階段需求上升而資金供給有限的情況下，適當(dāng)提高利率也是必然的，這有利于商業(yè)銀行提高收益、降低風(fēng)險，也有利于抑制投資、投機性購房。
“銀根”收緊，樓市何去何從？
對于廣大購房者來說，他們更關(guān)心的則是，房貸“銀根”收緊，樓市何去何從？
一個顯而易見的事實是，房地產(chǎn)業(yè)是一個對資金高度依賴的行業(yè)。2009年樓市的井噴行情，也與寬松的銀行信貸呈現(xiàn)正相關(guān)。人民銀行公布的《2009年金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》顯示，去年房地產(chǎn)貸款新增超過2萬億元，占各項貸款新增額的20.9%；新增房地產(chǎn)貸款中，個人住房貸款占比達到69.7%。
上海易居綜合研究部部長楊紅旭認為，國務(wù)院常務(wù)會議明確表態(tài)“遏制房價過快上漲”、稅收優(yōu)惠政策取消以及“國4條”、“國11條”的出臺，均引發(fā)了購房者對房價回調(diào)的預(yù)期。信貸的收縮無疑也會釋放擠壓樓市泡沫的信號，引發(fā)購房者觀望；房貸利率成本的增加，更會進一步抑制投資、投機需求，從而導(dǎo)致樓市成交回落。
但業(yè)內(nèi)人士亦表示，近期樓市信貸緊縮或許是特殊時期的特殊情況，全年信貸控制或?qū)⒊尸F(xiàn)前緊后松的態(tài)勢。銀行出于差異化競爭的需要，也會繼續(xù)對優(yōu)質(zhì)客戶給予低息優(yōu)惠。
楊紅旭認為，此輪調(diào)控并不會使樓市重現(xiàn)2008年的成交急劇萎縮和價格深度下挫。“宏觀經(jīng)濟基本面發(fā)生了巨大變化，我國經(jīng)濟持續(xù)復(fù)蘇使得房價不存在大幅下跌空間。由于供應(yīng)緊張的局面并沒有從根本上改變，2010年樓市主題或許是降溫和盤整。” |