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2009年曾經(jīng)對內(nèi)地房企充滿吸引力的“香江之畔”——香港聯(lián)交所，在恒大、龍湖兩大公司相繼完成赴港上市之后，“魅力”便不比從前，因為在2010年，這里將是中小型區(qū)域房企上市表演的舞臺，融創(chuàng)、卓越、中駿甚至是星河灣，都可能成為主角。
不過，A股對于2010年的房地產(chǎn)企業(yè)來說，卻是更大的舞臺。萬達領(lǐng)銜的IPO，富力、復(fù)地領(lǐng)銜的“回歸”，都將在虎年見“分曉”，只不過相比于相對簡單的“香港上市”，地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)地A股上市之旅，將平添幾分微妙。
3月窗口香港“掃尾”
地產(chǎn)狂人孫宏斌的“前半生”總是面臨著各種各樣的選擇——當年的順馳如此，現(xiàn)在的融創(chuàng)亦是如此。在時近2009年年底的日子，孫宏斌又一次做了一個選擇，暫停已經(jīng)經(jīng)過聆訊的融創(chuàng)香港上市進程，擇機再戰(zhàn)。
“先是卓越擱淺了，對市場的預(yù)期不是很好，孫宏斌擔心的是自己的資產(chǎn)被賤賣，所以最終放棄了。”1月4日清晨，一位香港投行的權(quán)威人士告訴記者，由于和融創(chuàng)有投資顧問業(yè)務(wù)關(guān)系，這位人士不愿透露自己的姓名。
不過，他明確告訴記者，3月前后，融創(chuàng)會再度尋求上市；而包括在2009年上市未果的卓越地產(chǎn)，也有望在此期間重新嘗試上市沖刺。
記者試圖向?qū)O宏斌本人求證此事，但孫的手機一直處于無人接聽的狀態(tài)。
與此同時，記者掌握的情況表明，總部設(shè)在廈門的中駿置業(yè)目前也在緊張甄選“基石投資者”，甚至連星河灣亦有意考慮2010年3月，這個時間窗口。
3月之所以成為集中窗口時間，事出有因。記者了解到，按照香港上市流程相關(guān)規(guī)定，如果在2010年1季度結(jié)束前完成上市發(fā)行，那么企業(yè)可以直接使用2009年的舊有財務(wù)報表，無須調(diào)整與更新，一旦超過1季度再行上市，那么將被要求重新調(diào)整財務(wù)報表，并相應(yīng)地更新財務(wù)報表數(shù)據(jù)所覆蓋的企業(yè)經(jīng)營周期。
這也是恒大地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)相繼搶在2009年末之前，在香港完成上市的“技術(shù)原因”之一。
記者了解到，相比于2009年在香港上市的恒大地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)，無論是融創(chuàng)還是卓越抑或中駿，其融資規(guī)模都相對較小，因此香港國際投行都認為，市場消化的問題不大，主要在于企業(yè)的時機選擇。
“香港的大佬們支持，在恒大之后形成了一種模式，對于接下來的小盤股，就更不成問題了。”上述人士告訴記者，此前，恒大地產(chǎn)的香港上市，香港老牌富豪鄭裕彤、李嘉誠均予以支持認購，此模式被后來者紛紛效仿，花樣年、佳兆業(yè)的上市過程中，亦不乏李兆基這樣的富豪身影。
“重頭”轉(zhuǎn)移A股“可期”
盡管2010年3月的香港，融創(chuàng)掌門孫宏斌、中駿老板黃朝陽都可能成為港股“造富”的主角，但是，當他們面對王健林的萬達、張力李思廉的富力或者郭廣昌的復(fù)地時，財富舞臺的聚光燈打向誰，其結(jié)果自然可知，因為有這些人與A股的“勾連”，讓內(nèi)地資本市場的虎年值得房地產(chǎn)企業(yè)期待。
在被問及富力地產(chǎn)回歸A股計劃時，富力地產(chǎn)北方區(qū)負責人張輝告訴記者，富力確有回歸A股的計劃，并有專門團隊操作此事。但對于是否是在9月前后正式回歸A股的消息，張輝未予證實，只是強調(diào)，要等待證監(jiān)會的最終批準才能確定。
銷售額300億元的富力盡管引人關(guān)注，不過，這一年真正的A股的主角將是“資本進程”命運多舛的萬達集團，以“拷貝”萬達商業(yè)地產(chǎn)模式而被投行界稱為“小萬達”的寶龍地產(chǎn)，在2009年業(yè)已在香港完成上市，在經(jīng)歷了REITS、香港IPO的先后挫折之后，萬達已將重點轉(zhuǎn)向A股，并已獲得進展。
萬達集團董事長兼總裁王健林告訴記者，2010年1月，萬達有望正式向證監(jiān)會上交IPO申請，而作為上市前的準備工作，萬達集團已經(jīng)完成了兩輪私募，總額將近40億元人民幣，投行分析人士認為，如果在2010年萬達在A股上市成行，萬達有望創(chuàng)下民營企業(yè)在A股募集資金的紀錄。
對于具體上市日期，王健林表示不便透露，與張輝的口徑相同，王健林稱，時間問題要等待證監(jiān)會的最終批復(fù)。
“相比于A股這些IPO或者回歸的地產(chǎn)企業(yè)，在香港明年等待登陸的，基本上屬于區(qū)域型的或者中小型房地產(chǎn)企業(yè)，卓越的業(yè)務(wù)范圍還集中在二線城市，中駿置業(yè)也僅僅是在北京有少量項目，顯然，從這個角度而言，相比于2009年引人注目的香港，2010年的房地產(chǎn)資本市場焦點，應(yīng)該是看A股。”前述香港投行的權(quán)威人士向記者表示。
政策“微妙”“內(nèi)地”好戲
主角在“轉(zhuǎn)移”，微妙的“戲劇性”也從2009年的香港轉(zhuǎn)至A股，這一次，房企資本市場的好戲，就在內(nèi)地。
“被上市”，實際上是2009年香港資本市場內(nèi)地房企上市熱潮的一個顯著特征。“開鑼”的恒盛置業(yè)在掛牌當日即遭破發(fā)，實際上便是市場對恒盛置業(yè)“融資還債”表達投資者的不滿。
一位曾為恒盛置業(yè)提供顧問的投行人士告訴記者，恒盛地產(chǎn)上市后的糟糕表現(xiàn)，一方面受資本市場波動及內(nèi)地房地產(chǎn)市場成交量萎縮的影響，但更主要的是，恒盛此番上市是私募資金壓力下的“被動”選擇，募集資金很大比例是為了償還上市前被深度套牢的高盛、德意志銀行、D.E.Shaw等機構(gòu)投資者總計達五億美元的票據(jù)借款。
78.8億港元的融資凈額，讓恒盛地產(chǎn)僅次于中國冶金及中國忠旺，榮膺年內(nèi)香港市場融資規(guī)模第三大的新股。但恒盛聲稱，至少有20億港元將要贖回投行及私募們的承兌票據(jù)，同時將有1.65億美元的債務(wù)以可轉(zhuǎn)債形式，于上市時強制轉(zhuǎn)化成恒盛地產(chǎn)股份。
恒盛一般的“情節(jié)”，一度讓2009年內(nèi)地赴港上市的房企的命運跌宕起伏，波瀾叢生。然而，2010年這樣的戲劇懸念將在內(nèi)地上演，只不過，這樣的懸念，來自政府體系內(nèi)部的權(quán)力制衡與博弈。
“最大的懸念是，內(nèi)地政府對于房地產(chǎn)企業(yè)在A股上市的口子能開多大，畢竟證監(jiān)會不愿意讓房價上漲，或者囤積土地的主要責任，放在自己頭上。”一位接近中國證監(jiān)會的人士明確告訴記者。
此前，按照國務(wù)院統(tǒng)一部署，國土資源部聯(lián)合財政部、審計署等共同出臺了一系列抑制土地囤積的相關(guān)政策，如50%土地出讓金首付等。但是，對于上市企業(yè)以獲取土地為目的的再融資行為，如何規(guī)范，至今并未有明確政策出臺。 |