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國務(wù)院總理溫家寶近日接受新華網(wǎng)專訪，對解決房地產(chǎn)問題提出四點意見，引發(fā)業(yè)內(nèi)人士高度關(guān)注。山西省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長袁綸華認(rèn)為，總理的講話關(guān)注民生和社會熱點，對解決房價問題也很有決心，講到了政府和市場兩個很關(guān)鍵的問題。但在具體貫徹實施中，有關(guān)部門還應(yīng)注意從以下十方面對總理講話進(jìn)一步細(xì)化。
首先，明確保障性住房比例，加大保障性住房的建設(shè)力度。
近年來，我國雖然在這一方面做了很多工作，但是目前國家政策層面對保障性住房的定義和建設(shè)比例尚不清晰。目前，我國僅有山西省出臺政策，明確保障性住房用地要占到開發(fā)用地的２０％，其他省份還沒有相關(guān)政策出臺。
由于對保障性住房的定義和比例不清晰，導(dǎo)致地方政府在落實中很難執(zhí)行，中央政策由此被打了折扣。袁綸華認(rèn)為，這是一個長期戰(zhàn)略問題，明確這一點對于政府決策和城市發(fā)展尤其重要。
第二，明確普通商品房概念，便于實際操作。
２００３年，我國首次提出“普通商品房”的概念，但一直“無人解讀”，２００５年建設(shè)部做了一個解釋，但在具體操作中卻仍無法落實。這一名詞提出已七年有余，由于概念不清晰、目的不明確，造成實際當(dāng)中無法操作。
以山西為例，沒有任何一座樓盤可以認(rèn)定為普通商品房，山西之外的各地也都是如此。一些省份雖然有一定探索，比如限價商品房等，但是還應(yīng)該從國家層面加以明確，包括建設(shè)開發(fā)模式等都應(yīng)細(xì)化。
第三，理清棚戶區(qū)改造、房地產(chǎn)開發(fā)與保障性住房之間是統(tǒng)一關(guān)系，應(yīng)把三者協(xié)調(diào)起來。
目前我國對于保障性住房的相關(guān)統(tǒng)計中，并不包含棚戶區(qū)改造相關(guān)數(shù)字，這種統(tǒng)計口徑容易造成中央對形勢誤判，群眾對形勢誤解，對城市的規(guī)劃和發(fā)展帶來不真實的情況。
以山西為例，最新公布的統(tǒng)計數(shù)字顯示，2004年以來的六年間，全省保障性住房完成4500多萬平方米，其中包括棚戶區(qū)改造面積。棚戶區(qū)改造完成量很大，而且是為解決低收入群體的住房困難，應(yīng)該列入保障性住房統(tǒng)計范圍。但目前統(tǒng)計部門設(shè)定的統(tǒng)計報表中卻沒有棚戶區(qū)改造欄目。
第四，從實際出發(fā)，解決城市中的小產(chǎn)權(quán)房問題。
據(jù)統(tǒng)計，我國目前小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)面積達(dá)６０多億平米，相當(dāng)于我國房地產(chǎn)業(yè)近１０年來的開發(fā)總量。小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量非常之大，而且已成事實，是多年來累積起來的問題。購買此類住房的除了外來務(wù)工人員，還有城市的低收入群體。
這一現(xiàn)象是與上面提到的保障性住房聯(lián)系起來的，不能對這一問題視而不見，也不能靠一拆了事，應(yīng)該本著“實事求是”的原則，對小產(chǎn)權(quán)房加以區(qū)別解決：對符合規(guī)劃的房屋，根據(jù)購房情況，讓房主補交土地出讓金；對于投機性的房屋，則嚴(yán)格予以制止和限制。
第五，根據(jù)不同性質(zhì)的住房供應(yīng)體系，建立相應(yīng)的土地政策。
不同類型住房的土地政策應(yīng)區(qū)別對待。如商品房的土地政策應(yīng)該是拍賣，管理上要更加嚴(yán)格；經(jīng)適房的土地是政府提供，免收出讓金；“普通商品房”的土地使用辦法應(yīng)盡快明確。
第六，調(diào)整共有產(chǎn)權(quán)住房土地出讓金方式。
地價一般占到房地產(chǎn)開發(fā)成本的２０％至３０％，有的甚至更高，日益高漲的土地價格一次性全部摻入房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本，對房價影響很大，成為房價居高不下的重要原因之一；
由于在房價中一次性計入了土地出讓金，房子的總價變得非常龐大，還容易造成地方財政對土地收益和高房價下房地產(chǎn)交易稅費的過度依賴，也極易刺激城市政府養(yǎng)成“快賣地、多賣地、賣好地”的利益沖動，當(dāng)屆政府可以獲得巨大的土地收益，而下幾屆政府面臨著土地收益銳減甚至無土地收益的危險，影響到城市政府財政收入的穩(wěn)定性和城市建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。
經(jīng)適房和廉租房都屬共有產(chǎn)權(quán)。對于此類住房，不應(yīng)該一次性征收土地出讓金，而應(yīng)該改為分年征收。這樣一來，高房價的負(fù)擔(dān)可以大大降低。
第七，金融稅務(wù)部門要清理近年來宏觀調(diào)控實施的政策。近年來出臺的“國六條”“國八條”等政策經(jīng)常性改變，并不利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定，應(yīng)建立起一套有差別的、規(guī)范的信貸稅收政策。
具體來講，住房政策針對中低收入人群和高收入人群要區(qū)別對待：建立社會保障性住房供應(yīng)體系，對中低收入人群提供適應(yīng)居住需要的低價住房，為其提供適應(yīng)其承受能力、較低利率的住房抵押貸款，從用地、建設(shè)、稅收等方面給予廣泛優(yōu)惠；對于高檔住房則要實行高稅收、高利率，通過不給信貸等多種政策加以限制。
第八，強化中央政策執(zhí)行力度，對違反國家規(guī)定的行為要嚴(yán)加懲處。
從近年來各地的實際來看，中央關(guān)于房地產(chǎn)的政策很多方面被打了折扣。比如國家規(guī)定土地出讓金首期交款不低于５０％，但廣州卻規(guī)定不低于４０％，目前公布的廣州２５５億“天價地王”首期交款額就是４０％。
再如，國家規(guī)定土地拍賣后兩年內(nèi)沒有開發(fā)的，國家將對土地進(jìn)行無償收回，但是這一政策出臺以來，雖然兩年內(nèi)不開發(fā)的土地并不少見，但是全國各地沒有一例收回過。
第九，中央各部門之間要加強協(xié)調(diào)，不能各自為政，政出多門。比如國土資源部曾發(fā)文，對大、中、小三類城市的一次出讓土地的數(shù)額分別作出規(guī)定。但實際上，我國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對于城市的劃分除此三種外，還包括特大城市。由于各部門對彼此職能權(quán)限內(nèi)的政策或一些基本常識不熟悉，容易出現(xiàn)漏洞。
第十，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部是房地產(chǎn)管理的主要職能部門，我國１９９８年實行住房制度改革以來，已經(jīng)走過了１２年的歷程，應(yīng)該好好總結(jié)經(jīng)驗，找出癥結(jié)建立和完善一套合理優(yōu)化的政策和規(guī)劃體系，使我國的房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。 |