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2009年貴陽市房地產開發(fā)累計完成近190億元，同比增長27.1%。12月30日，貴州最大的房地產公司中天集團推出的御景灣樓盤引來諸多看房客。新華社記者
朱國賢 攝 |
浙江大學江萬齡國際經濟與金融投資研究中心副主任景乃權接受《經濟參考報》專訪時表示，目前的房地產泡沫已由經濟問題轉變?yōu)樯鐣䥺栴}，僅僅依靠經濟措施已很難解決。但如果中央政府下定決心，完全通過行政手段遏制目前的高房價，又會使房地產價格高空墜落，給我國社會穩(wěn)定和經濟發(fā)展帶來更大的隱患。應充分協(xié)調利用行政調控和市場調節(jié)，絕不能回到“放亂收死”的老路，因此遏制高房價亟待健全房地產三項制度，即在房地產宏觀管理上采取“雙軌制”；在針對地方政府中觀房地產管理上采取“問責制”；在房地產開發(fā)商微觀管理上采取“稅收金融制”。
宏觀管理的“雙軌制”
景乃權說，目前的高房價已經遠遠超出了普通大眾的購買能力。調查顯示，北京、上海、廣州、深圳等城市房地產每平方米均價接近或超過了兩萬，80%左右的民眾表示“買不起房子”。目前的高房價已不僅是一個阻礙經濟持續(xù)發(fā)展的問題，更是一個影響社會和政治穩(wěn)定的民生問題。因此有必要將我國房地產市場從市場化單軌轉向社會政策和經濟政策雙軌，即廉租房和商品房“雙軌制”。廉租房的建設由中央政府主導，嚴格規(guī)范地方政府建設廉租房的比例。在沒有達到廉租房建設比例的情況下嚴格控制商品房的開發(fā)。而商品房的開發(fā)則可以由市場進行供需確定。“雙軌制”的運用可以有效解決大部分低收入者的居住問題，保障社會安定和政治穩(wěn)定。
2007年，國務院印發(fā)了《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，明確要求加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的住房保障體系。2008年四季度，中央把保障性安居工程納入應對金融危機的重大舉措，進一步加大保障房建設投資。2009年5月，住建部、國家發(fā)改委和財政部聯(lián)合印發(fā)了《2009—2011年廉租住房保障規(guī)劃》。這些都表明了，中央對房地產宏觀管理采取了廉租房和商品房的“雙軌制”。現(xiàn)在的主要問題是，對地方政府缺乏問責，對開發(fā)商的管理缺少健全有效的稅收金融制度。
針對地方的“問責制”
景乃權認為，地方政府有動力抬升地價、推漲房價，主要是原因：首先，以GDP為主的績效考核體系；其次，土地出讓金收入。在當前政府官員績效評價體系中，GDP及其增長率占很大的比重。而房地產業(yè)的發(fā)展對地方GDP的增長有重要促進作用。出于政績的考慮，地方政府官員有動力積極發(fā)展房地產業(yè)，采取鼓勵銀行為房地產商貸款、給予房地產商優(yōu)惠等政策，以提升房地產價格，從而提高當?shù)谿DP的絕對值和增長額。
土地出讓金是地方政府重要的財政收入來源。抬高土地出讓價格直接就能增加地方政府收入，地方政府有激勵抬升土地出讓價格內生動力，而高地價是推動房地產價格上升的重要原因之一。同時，地方政府傾向于采取有利于房地產價格上漲的政策，進一步推動土地價格上漲。在這樣一個“高地價——高房價——高地價”循環(huán)中，房地產的價格就會越來越高。
在針對地方政府中觀房地產管理上可以采取“問責制”方法。“問責制”是指在考核地方政府官員績效時，不僅僅看重GDP的高低，同時納入拍賣土地價格、廉租房占商品房的比例，商品房價格增幅、商品房空置率等代表民生狀況的綜合指標。這樣可以降低地方政府吹大房地產泡沫的動因。
微觀層面的“金融稅收制”
景乃權表示，政府在鼓勵居民購買自住房和改善性用房的同時，要采取措施嚴格抑制投機，充分運用土地出讓金、營業(yè)稅、物業(yè)稅、房產稅、遺產稅和貸款首付等等財稅金融政策，根據(jù)國家宏觀和微觀經濟形勢隨時規(guī)范和調節(jié)房地產開發(fā)商。
物業(yè)稅的推出可以有效地抑制高房價。因為現(xiàn)擁有住房的成本比較低，這導致了很多投資和投機者購買多套的住房，持房待漲。物業(yè)稅增收提高了房地產投資的空置成本，從而對房價有抑制作用，按1%的稅費，征稅后房價將理論上下降15%—20%。同時，房產物業(yè)稅的征收可以采取區(qū)別對待的方式，自住房和改善性用房免征，第三套及以上開始征收物業(yè)稅。
當然，物業(yè)稅的推出必須配合房產實名制的實施。只有明確了房產的擁有者，我們才能有效地統(tǒng)計每戶家庭的房產擁有量。貸款首付的金額也應該根據(jù)家庭購房的數(shù)量有所差異。家庭首次購房者首付比例保持20%的比例不變，家庭購置第二套住房首付比例可以提高至50%，家庭購買三套及以上房產應全額支付。這樣不僅可以有效轉嫁銀行貸款的風險，而且可以有效抑制房地產投機。
總之，中央應盡快出臺遏制房地產價格過快增長的具體執(zhí)行辦法，否則在利益的驅動下“上有政策，下有對策”，可能會造成“國四條”無法真正落到實處。 |