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近日，有關(guān)部門下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，要求不折不扣地將土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理，將土地出讓收入全額繳入地方國(guó)庫(kù)，支出通過(guò)地方基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，實(shí)行徹底的“收支兩條線”管理。同時(shí)，通知規(guī)定，分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%。
近期，有關(guān)房地產(chǎn)的政策接連出臺(tái)，而對(duì)于上述最新出臺(tái)的“土地政策”，網(wǎng)民們褒貶不一。
拿地首付不低于50%將推高房?jī)r(jià)？
署名“沙黽農(nóng)”的博客指出，高房?jī)r(jià)的癥結(jié)在于“供不應(yīng)求”，增加普通商品房的供給才是遏制高房?jī)r(jià)的根本，“拿地首付不低于50%”只會(huì)抬高“拿地的門檻”，使一些較小的開(kāi)發(fā)商望“地”興嘆；從總體上看，大中小開(kāi)發(fā)商拿地的總量小了，新開(kāi)工面積也會(huì)隨之減少，總供應(yīng)量上不去，房?jī)r(jià)又如何能下得來(lái)？“拿地首付不低于50%”絕不是所謂的“房市調(diào)控再打重拳”，即便是一重拳，也沒(méi)有打在“利益集團(tuán)”身上，說(shuō)不定打在了亟待買房的普通消費(fèi)者身上！
署名“anm
in0001”的博客文章也指出，這個(gè)政策從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，只會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)結(jié)果：一是使房地產(chǎn)供應(yīng)更趨集中，向大地產(chǎn)商手中集中。因?yàn)榈禺a(chǎn)商拿地的成本高了，更難拿到土地了，那么結(jié)果就是大地產(chǎn)商的日子將來(lái)越來(lái)越好過(guò)。二是這一政策將來(lái)會(huì)推高房?jī)r(jià)。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的資金量是有限的，土地一塊投入增長(zhǎng)1倍甚至1倍以上，房子的開(kāi)發(fā)量自然就會(huì)下降，房子供應(yīng)少了，將來(lái)只有上漲一條路。除非房?jī)r(jià)提前崩潰，否則一定是這個(gè)結(jié)果。
土地出讓金“收支兩條線”才是真正利好
署名“梨花”的博客文章認(rèn)為，其實(shí)開(kāi)發(fā)商捂盤和囤地只是房?jī)r(jià)上漲的助動(dòng)力，并不是原動(dòng)力。房?jī)r(jià)大規(guī)模飆升的原動(dòng)力在于地方政府沒(méi)有原則地從房地產(chǎn)利益鏈上獲利，并且所獲得的利益沒(méi)有得到有效監(jiān)管，從而進(jìn)一步獲得個(gè)人的利益。
因此，此次管理層出臺(tái)的通知，要求地方將土地出讓收入全額繳入地方國(guó)庫(kù)，支出則通過(guò)地方基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，實(shí)行徹底的“收支兩條線”管理。事實(shí)上這已經(jīng)幾乎擊中了高房?jī)r(jià)的要害。只有將地方政府的利益從房地產(chǎn)業(yè)中剝離出來(lái)加以嚴(yán)格規(guī)范，將地方官員的個(gè)人利益驅(qū)逐出房地產(chǎn)業(yè)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì)健康彪悍地成長(zhǎng)。否則，一切調(diào)控房地產(chǎn)的政策來(lái)到地方都會(huì)被陽(yáng)奉陰違大打折扣，從而損害政令的暢通以及管理層的威信。
署名“梨花”的博客文章還認(rèn)為，可以想象，在未來(lái)的一段時(shí)間里，這項(xiàng)政策一定會(huì)受到地方政府和開(kāi)發(fā)商的聯(lián)合反撲。政策能否得以嚴(yán)格執(zhí)行是調(diào)控效果的最關(guān)鍵一環(huán)。這些年來(lái)老百姓已經(jīng)學(xué)會(huì)了不看廣告看療效的本領(lǐng)。“聽(tīng)其言，觀其行”同樣可以用在房地產(chǎn)調(diào)控政策上。
管好土地還需更多政策
署名“牛刀”的博客文章指出，迄今為止，開(kāi)發(fā)商的自有資金比例都是20%，普通住宅只需15%，用15億資金可以在銀行撬動(dòng)85億的貸款，還在乎區(qū)區(qū)50%的拿地首付？而且，在土地問(wèn)題上的一系列融資行為觸目驚心，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是50%的首付所能遏制的。文章認(rèn)為，土地泡沫才是房?jī)r(jià)泡沫的源頭。所以，化解土地泡沫，重要的是改變現(xiàn)有的土地出讓制度，讓土地財(cái)富全民共享，保障中國(guó)城市居民的基本居住權(quán)。
文章還指出，我們現(xiàn)在的地方政府，將所有的長(zhǎng)達(dá)70年的土地出讓金當(dāng)年就揮霍一空，你怎么向你的城市居民未來(lái)的生活做一個(gè)交代？你還怎么去還給這些土地的主人一個(gè)基本的居住權(quán)。所以，管好土地要實(shí)現(xiàn)土地管理制度的變革。
署名“anm
in0001”的博客文章指出，地產(chǎn)商超過(guò)兩年沒(méi)有開(kāi)發(fā)的土地就要被沒(méi)收。但是這個(gè)政策形同于無(wú)。大家看看在香港和內(nèi)地上市的地產(chǎn)商，前幾位的土地儲(chǔ)備，五千多萬(wàn)平方米，四千多萬(wàn)平方米，按照現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)量，10年都開(kāi)發(fā)不完。我們沒(méi)有看到哪一幅土地被沒(méi)收。出現(xiàn)這個(gè)問(wèn)題的原因，是政策制定得不細(xì)致，沒(méi)有可操作性。比如可以硬性規(guī)定，一塊土地，開(kāi)發(fā)商兩年內(nèi)必須開(kāi)發(fā)，四年內(nèi)沒(méi)有開(kāi)發(fā)完沒(méi)收。這樣的政策就不一樣。然后強(qiáng)調(diào)執(zhí)行率，那么土地閑置問(wèn)題就可以解決。 |