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編者按：進入第三季度以來，我國土地市場明顯活躍。為緩解土地供求矛盾，一些地方政府加快了土地供應速度，各用途土地市場環(huán)比增長全部轉為正向增長，結束了一季度以來負增長的局面。在這樣的局勢下，有分析人士建議，在加大推地的同時，也要完善市場監(jiān)管，要加大對開發(fā)商囤地的處置力度，使新推土地能盡快轉化為房源，形成實際樓市供應。編輯特組織一組稿件，著力探討近期土地市場的種種變化。
記者日前在上海、重慶、天津等地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，為緩解土地供求矛盾，近期一些地方政府明顯加快了土地供應。對此，不少房地產(chǎn)官員和分析人士建議，加大推地的同時要完善市場監(jiān)管，要加大對開發(fā)商囤地的處置力度，完善土地出讓程序以穩(wěn)定市場預期，并根據(jù)實際情況調(diào)整供地規(guī)模，使新推土地能盡快轉化為房源，形成實際樓市供應。
土地入市明顯加速
記者在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，隨著樓市“回暖”形勢的確立、土地成交的活躍、供求矛盾的顯現(xiàn)，一些地方政府在下半年明顯加大了推地數(shù)量。
據(jù)中國指數(shù)研究院的最新監(jiān)測，1至9月，上海共推出土地332幅、1355萬平方米；其中商品房地塊65幅、432萬平方米。全年預計可供住宅用地1597公頃，下半年供地數(shù)量預計是上半年的三倍之多。近一段時間來，上海市主要領導多次強調(diào)“增加土地供應和樓市供應”。上海市規(guī)劃和國土資源管理局副總工程師蔡順明表示，目前上海房價出現(xiàn)“高位上漲”，且后續(xù)供應量相對短缺，加大推地數(shù)量有望平抑房價過快上漲。
1至9月，天津共成交住宅用地90宗，成交土地面積1514萬平方米，同比增加49%。第三季度，天津成交住宅用地912萬平方米，成交量超過前兩個季度總和。7月以來，交易量逐漸放大，創(chuàng)下年度交易新高。武清區(qū)加大住宅用地供應量，成交土地面積占成交總量的22%，是天津2009年以來成交土地最多的區(qū)域。
重慶個別區(qū)縣在下半年推出“土地大餐”。重慶市大渡口區(qū)副區(qū)長常永官介紹，隨著房地產(chǎn)市場的活躍，區(qū)里的存量房源幾乎已銷售一空，這出乎許多開發(fā)商的意料，他說，“目前，大多數(shù)開發(fā)商信心滿滿，希望能拿地就拿地，能開工就早點開工”。大渡口區(qū)上半年推出住宅用地90多畝，今年全年計劃推出800畝。9月初，區(qū)里就將組織一次土地出讓，推地300多畝。
“土地出讓”與“項目開工”應雙雙提速
土地閑置在部分城市或多或少存在。記者近日在武漢采訪時發(fā)現(xiàn)，在該市京漢大道旁的義和巷，有塊用廣告牌圍起來的空地，地面雜草叢生，未見開工跡象。經(jīng)查，該地塊是2007年8月武漢拍出的“地王”，彼時樓面價為6879元/平方米，高于周邊房價。金地集團相關負責人介紹，由于拆遷等方面的原因，簽訂該地塊出讓合同時，相關部門對開發(fā)年限延長了一年“目前還未到最后期限，地塊不會被政府收回”。對此，武漢市國土資源和房產(chǎn)管理局相關負責人未予否認。
上海市規(guī)劃和國土資源管理局近日對全市歷年供地情況進行“摸底”后發(fā)現(xiàn)，目前上海全市共有1077公頃住宅用地處于“批而未用”的狀態(tài)，其中有相當一部分在開發(fā)商手中，涉及70多個房地產(chǎn)項目。開發(fā)商拿地后不開工，可能跟企業(yè)的經(jīng)營狀況有關，也不排除有“囤地”目的。
中原地產(chǎn)研究中心近日對萬科、保利、金地等40家知名開發(fā)商在北京、廣州、深圳等12個重點城市的拿地及開發(fā)情況進行了統(tǒng)計。統(tǒng)計顯示，上述開發(fā)商于2003年至2009年上半年間獲得的共計270幅住宅土地中，目前“在售”和“售完”的地塊占43%；剩余57%的土地則尚未形成實際供應，其中27%的土地“待開發(fā)”，30%的土地“規(guī)劃在建”。中原地產(chǎn)研究中心研究員宋莉認為，正是大量已出讓的土地沒有轉化為商品住宅而上市，造成了目前樓市短期供應的緊缺，形成了“地荒”假象。
重慶市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長莫元春說，土地的閑置，有開發(fā)商主觀原因，也有拆遷、規(guī)劃改變等客觀原因，查處起來一向較為棘手“開發(fā)商總能找到理由繞開政府的監(jiān)管，特別是大開發(fā)商背后都有律師團在支撐”。上海市規(guī)劃和國土資源管理局副總工程師蔡順明介紹，今年下半年上海市規(guī)土部門的一項重點工作，就是研究、實施閑置土地的處置辦法，原則是“責任再分清一點，查處再嚴格一點”。一旦發(fā)現(xiàn)土地閑置或囤地，先處罰開發(fā)商；再由開發(fā)商根據(jù)具體閑置原因自行追訴責任。此外，上海還將對開發(fā)商建立誠信檔案，一旦查明開發(fā)商囤地，便會在土地市場上對其設立限制門檻；限制對象不僅包括直接負責開發(fā)的項目公司，還包括公司背后的投資方。
土地“出讓前”工作有待完善
不少開發(fā)商提出，要使土地盡快開工、避免地價過快上漲，土地管理部門應進一步完善土地“出讓前”工作。
一是要合理設計地塊規(guī)模，提高地塊“可開發(fā)度”。重慶開發(fā)商嘉禾實業(yè)有限公司執(zhí)行總經(jīng)理劉飛說，如果地塊太小，開發(fā)商就不愿意做配套，因為后者占的成本比例太高；如果地塊過大，只能一期一期地滾動開發(fā)，局部推進，部分土地難免有“閑置”之嫌。他建議，在推出地塊前，土地管理部門應合理劃定地塊面積，確保地塊便于盡快開發(fā)。
二是要增加供地的“提前量”和“透明度”，明確供應預期。劉飛說，開發(fā)商最煩惱的事之一，就是不知道土地會在什么時候、以怎樣的底價推出，“大家只好蒙，出來一塊地，就一齊搶。”這種短期的爭搶必然快速抬高地價。知名港資房企嘉華(中國)投資有限公司助理總經(jīng)理谷文勝建議，政府應向社會公布明確的推地計劃，至少要讓開發(fā)商、公眾掌握未來一段時間內(nèi)的土地供應，從而穩(wěn)定土地市場的預期，也有利于開發(fā)商制訂合理的買地策略，減少競拍的突然性和非理性因素。
記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，一些地方土地管理部門已在著手完善相關的“出讓前”工作。比如，重慶市國土資源和房屋管理局發(fā)展處處長曾強介紹，經(jīng)過研究測算，面積在200畝至400畝之間的住宅地塊在重慶最便于開發(fā)利用。目前，重慶市國土房管部門已按此標準設計土地規(guī)模，今年以來市區(qū)出讓的約70%的土地的面積都在上述區(qū)間內(nèi)。
再如，蔡順明介紹，上海已在著手試點實施土地出讓“預申請”制度，規(guī)土部門提前公示半年或全年的供地計劃，以便于開發(fā)商有針對性地制定拿地方案。此外，還公示土地開發(fā)涉及的環(huán)保、消防等多個部門的相關意見。對公示土地有興趣的開發(fā)商，承諾合適的價格，便可以直接和規(guī)土部門進行“對接”，進入“預申請”。規(guī)土部門隨后將根據(jù)申請企業(yè)的多少，決定土地是掛牌、拍賣還是招標。上述做法值得借鑒。
近期土地市場掃描：“總體活躍但地區(qū)有別”
記者近日調(diào)研發(fā)現(xiàn)，樓市的升溫帶動土地市場趨于活躍，地價也有所上漲；但市場仍存在不均衡現(xiàn)象，“地王”僅集中于個別一線城市，遠未至“全面開花”的地步。國內(nèi)土地市場總體平穩(wěn)，部分重點城市土地市場還存在一些不確定因素。
為躲“禁買令”地產(chǎn)大鱷紛紛“換馬甲”
吉林省長春市的土地市場上，最近突然殺出了許多新買家。可是坐下來競拍時，人們發(fā)現(xiàn)，那些舉牌的竟然都是熟悉的老面孔。所謂的新公司，不過是地產(chǎn)大鱷們換了個“馬甲”而已……
我國地價總水平“轉正”釋放了什么信號
中國城市地價動態(tài)系統(tǒng)公布的今年第三季度全國主要城市地價監(jiān)測報告顯示，全國各用途土地價格環(huán)比增長率全部轉為正向增長，結束了今年一季度以來出現(xiàn)的負增長狀況，商業(yè)和居住用地的同比增長率也轉為正向增長。作為經(jīng)濟運行重要指標的地價“轉正”，顯示我國經(jīng)濟形勢逐步企穩(wěn)并開始回升。 |