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誰也沒有料到，僅僅半年時間，深圳樓市發(fā)生的變化如此翻天覆地：2009年8月，有全國樓市“風向標”之稱的深圳樓市再次站到了歷史的最高峰上。據統(tǒng)計，當月深圳房價達到18830元/平方米。而此前，深圳房價的最高記錄是2007年10月的17350元/平方米。
在這場房價的“大躍進”中，深圳豪宅的拉動作用立下了“汗馬功勞”。
天價豪宅遭遇搶購
戴德梁行的統(tǒng)計顯示，深圳全市8月只有寶安房價環(huán)比下跌，其他區(qū)域均呈上漲趨勢，主要原因就是高價位豪宅成交拉升各片區(qū)房價。其中鹽田區(qū)房價環(huán)比上漲112.34%，達46421元/平方米，原因在于頂級豪宅天麓8月推新品，洋房3.5萬元/平方米起價、聯(lián)排別墅5萬元至6萬元/平方米，備受市場追捧，而區(qū)內普通住宅成交量較少，故房價被大幅拉升。
純水岸七期的純復式大宅開盤均價5.5萬元/平方米，推動南山區(qū)房價環(huán)比上漲33.18%，達26212元/平方米。羅湖區(qū)房價環(huán)比上漲28.03%，達33976元/平方米，也主要由幸福里以4萬元/平方米均價入市帶動。此外，深業(yè)紫鱗山、十二橡樹莊園、瓏園等豪宅成交使龍崗區(qū)、福田區(qū)的房價分別上漲11.10%和15.51%，為10900元/平方米和29105元/平方米，唯寶安因為7月豪宅成交已大幅拉升該區(qū)房價，故8月環(huán)比回落23.80%，為12222元/平方米。
與這些豪宅的天價相比，購房者的接受能力更是讓人咋舌，千萬級的豪宅居然是要“搶”的。據統(tǒng)計，華僑城豪宅項目波托菲諾純水岸七期，7月份預售至今，銷售率達到82%；5月份取得預售證的另一豪宅項目浪琴半島銷售率則達到98%。東部華僑城天麓別墅動輒要價超過3000萬元，近期因為開發(fā)商與購房者發(fā)生糾紛，一些信息得以曝光：20多名購房者為了獲得別墅的優(yōu)先購買權，每個人交納的“誠意金”就高達88.8萬元。
據深圳房地產信息網監(jiān)測，深圳市8月份成交量最大的前10名樓盤共成交約19萬平方米(2132套)，約占全市總成交量的一半。其中，成交量前五名有四席都被豪宅項目占據。
豪宅熱銷三大原因
綜合來看，豪宅熱銷有三大原因：一是在金融危機之下，一些制造業(yè)的企業(yè)主因為工廠效益不好，資金無處可去，本著短期逐利的目的進入樓市。記者認識的東莞一家制鞋企業(yè)老板，原來每年能賺上百萬元，如今因為訂單減少而放棄了工廠，轉為炒樓炒股，有空的時候還參加安利的培訓課程，希望能從直銷事業(yè)中找尋方向。
另一個原因是這些富裕階層為了抵御未來的通脹，購買豪宅以便保值增值。據記者了解，深圳的一些老板近期熱衷于購買豪宅，實際上就像他們樂于購買名車、名表、黃金珠寶等奢侈品一樣，他們將其當作是稀缺性資源，買一個少一個，未來總會升值的。
豪宅短期增值的財富效應也讓越來越多的投資客趨之若鶩。深圳中原地產總經理李耀智說，深圳豪宅漲得這么快，投資者炒作是重要原因。因為對于很多投資客而言，買一套800萬元的豪宅，比買10套80萬元的普通住宅還要漲得快，所以很多投資客涌入豪宅市場。
豪宅降價壓力不大
豪宅熱銷拉動房價飆升，直接導致的后果就是普通購房者開始觀望，不敢出手，樓市成交量出現(xiàn)了較大幅度的下滑。戴德梁行的統(tǒng)計顯示，深圳全市8月新建商品住宅成交量顯著下滑，成交面積38.60萬平方米，環(huán)比減少29.73%，成交套數4114套，環(huán)比減少25.25%。同時，高位房價也令二手房投資需求減少，8月二手住宅成交面積也環(huán)比減少26.38%，為111.58萬平方米，成交套數環(huán)比減少24.90%，為12444套。從今年各月來看，成交量在4月攀上高位后一直呈下滑走勢，8月回落幅度最大。
對于當前由投資支撐的市場形勢，一些業(yè)內專家認為難以持續(xù)。“一定會下調，政府發(fā)出信號，信貸資金對房地產的支持力度不會像上半年那么大。”深圳大學國際金融研究所所長國世平分析，國家為了國民經濟增長“保8”的目標，會減少信貸發(fā)放來抑制通脹速度。國世平認為，未來貨幣政策有變向可能，一旦貨幣政策從緊，大批投資者手中的房子可能以比預期低的價格沖向市場，高位買房的市民將會面臨財富的損失，同時銀行會積累巨大的風險。
深圳中原地產總經理李耀智則認為，未來樓盤的銷量和價格仍會因盤而異，資源條件、地理環(huán)境比較差的樓盤可能要承受較大壓力，不排除它們調整價格的可能。但豪宅的壓力并不大，從產品的角度來看，豪宅往往享有山海資源，或享有周邊良好的配套設施，具有較小的替代性，因其量少而獲得客戶追捧。從客戶群的角度來分析，購買豪宅的客戶往往實力雄厚，并不看重房價升跌，而是將豪宅當作收藏品。所以，不管外圍市場發(fā)生怎樣波動，這部分產品的價格變動不大。 |