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新華社記者盧漢欣 攝 |
近期國家相關(guān)部門開始對樓市二套房等政策進行微調(diào)，以期為過熱區(qū)域降溫。然而記者在長三角采訪了解到，7月以來樓市交易延續(xù)著二季度以來的火爆場面。深夜排隊購房的居民不減，不少開發(fā)企業(yè)開始捂盤惜售等待漲價，已推樓盤不論高中低檔均大幅調(diào)高售價。
一些業(yè)內(nèi)人士反映，沒有料到這輪反彈力量如此驚人。如果“搶房潮”持續(xù)下去，原本就處于高位的房價不斷上漲，將加速形成樓市泡沫，且這一輪泡沫的規(guī)模可能超過2007年。應(yīng)防范泡沫過大帶來資產(chǎn)型通脹傳導(dǎo)，拖累宏觀經(jīng)濟復(fù)蘇。
樓市出現(xiàn)驚人反彈
7月25日深夜，南京市卓越SOHO開盤。當晚，現(xiàn)場搶購火爆程度驚人，436套新推房基本售完。該樓盤毛坯房銷售均價在2萬元/平方米左右，業(yè)內(nèi)人士表示，如此高的房價，還能引來如此眾多的買房人，簡直“太瘋狂了”。
來自南京、杭州、蘇州、無錫等地官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，截止到6月30日，今年上半年這幾個城市的商品住宅銷售出現(xiàn)爆發(fā)式增長，幾乎相當于去年全年的總量。南京1至6月商品住宅成交量達到40225套，而2008年全年南京住宅的成交套數(shù)為4.2萬多套；同時，1至6月南京二手房成交超過了3.8萬套，已與去年一整年的成交量持平。上半年蘇州樓市也出現(xiàn)了前所未有的成交高峰，1至6月，共成交32090套住宅，相當于去年全年的量。上半年無錫全市共成交住宅22296套，同樣大幅放量。銷售火爆加快了房源去庫存化的速度。截至今年7月1日南京市可售商品住宅為31491套，較年初減少了2萬多套。此外，新上市的220多萬平方米住宅也同時被“消化”。
隨著銷售速度的飆升，房價似乎又重回“快車道”。今年5月份，杭州市商品房價格達到歷史最高水平。記者采訪獲悉，南京市不同板塊的商品房價格也連創(chuàng)新高。江北房價由年初的3000多元/平方米，重新回到4000元/平方米以上。一直被稱作“價格盆地”的江寧區(qū)房價近日猛漲，地鐵沿線的樓盤普遍比年初上漲了1000元左右。奧體新城區(qū)的房價上漲更猛，少則每平方米數(shù)百元，多則數(shù)千元。6月以來，蘇州更多開發(fā)商提價，熱銷樓盤大部分已經(jīng)取消優(yōu)惠，而回到了之前的價格水平。另據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，南京二手房價格此前已連續(xù)三個月上漲。
商品住宅銷售量價齊升的同時，一些開發(fā)商開始捂盤惜售、延緩上市，期待獲取更大的利潤。7月份南京市僅有22個樓盤表示將推出新房源，相比3至5月每月上市樓盤三四十家的數(shù)量，開盤項目明顯減少，短期供應(yīng)的“青黃不接”又助推房價上揚。
銷售紅火帶動了土地市場再次上演“爭霸戰(zhàn)”。今年1至4月，南京市大部分土地同樣像2008年時一樣以底價成交，不過，在經(jīng)歷了“金三銀四紅五”的一輪房地產(chǎn)高潮后，開發(fā)商拿地資金到位、信心恢復(fù)，政府部門加速推地、低價、減少土地限制等政策刺激，土地交易開始活躍。5月26日，南京兩幅位于江北的地塊上市交易，現(xiàn)場引來5家開發(fā)商參與，最終分別經(jīng)過17輪和26輪的競價，兩幅地塊順利出讓，并且出現(xiàn)了今年以來的首次溢價出讓，溢價幅度超過13%。業(yè)內(nèi)將此視為南京土地市場回暖的一個標志性事件。此后，南京推地速度加快，在近一個月時間內(nèi)，推出了三批次共9幅地塊，開發(fā)商的拿地熱情在沉寂許久后迸發(fā)。半年前曾流標的和燕路地塊，經(jīng)過10家開發(fā)商的41輪鏖戰(zhàn)，以超出80%的溢價被“搶”走。
“政策刺激+通脹預(yù)期”推動樓市復(fù)蘇
野村證券中國首席經(jīng)濟學(xué)家孫明春表示，進入2009年以來，中國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出令人震驚的韌性。房價從頂峰(2008年1月份)到谷底(2008年12月份)僅下跌了7.2%，并且下滑期僅持續(xù)了一年時間。2009年1至5月銷售量年同比增長了26.7%，5月份全國平均房價年同比攀升了17.6%。他認為，房地產(chǎn)市場的突然復(fù)蘇是由中國大量的刺激政策所激發(fā)的，政策促進了實際需求，但最近投機性購房也重現(xiàn)市場，隨之也有房地產(chǎn)泡沫顯現(xiàn)的跡象。
孫明春說，自2008年11月以來，政府采取了積極政策來促進住宅需求。這些政策包括：貸款利率下調(diào)，房貸利率折扣上浮至30%，取消銀行信貸配額并降低印花稅及其他房產(chǎn)交易稅。而最有效的措施是將房貸首付比例從30%降低至20%。假設(shè)一戶典型的城鎮(zhèn)家庭將其可支配收入的1/3用于儲蓄，并購買一套人均居住面積為28平方米的住房(2007年城鎮(zhèn)家庭的平均居住水平)。那么該家庭需要六年時間才能存夠錢支付30%的首付。將該比例降低至20%實際上可讓潛在購買者提前兩年購買住房。因此，發(fā)放給家庭的銀行貸款正在提高。
積極的政策加上被壓抑的需求，雙重因素導(dǎo)致了需求在今年出現(xiàn)井噴。4月份之前的需求大部分都屬于自住型、而不是投資型購房。但自5月份以來，有零星跡象表明投資者正重返市場，并且在諸如上海等大城市購房熱潮正在推高房價。房價上漲正在侵蝕家庭的承受能力，由于擔心房價會很快漲得讓自己買不起，渴望擁有住房的購買者只得加快購房步伐。去年12月份到今年5月份之間全國平均房價上漲了795元/平方米，這意味著購買同樣的人均28平方米的房子如今要多花22260元，這比2008年的人均年可支配收入(15781元)高出40%。難怪不少人在忙著買房。
通貨膨脹的預(yù)期促使人們?nèi)〕鲢y行存款投資不動產(chǎn)，這是銷售井噴的另一個原因“今年上半年銀行放出的貸款已經(jīng)超過了去年全年，通貨膨脹遲早要來。現(xiàn)在的銀行存款到了年底可能價值要大打折扣，許多人都勸說我趕快買房。”南京市一位公務(wù)員告訴記者。記者在采訪南京市多個銷售現(xiàn)場時，都遇到了擔心通貨膨脹而臨時加入買房大軍的市民。江蘇省多家國有商業(yè)銀行的信貸部門負責人介紹，今年以來個人消費貸款增長勢頭很好，其中房地產(chǎn)和汽車消費占了大頭。
本輪泡沫可能超過2007年
野村證券的報告顯示，目前中國房產(chǎn)銷售的驟增已經(jīng)減少了房屋庫存。根據(jù)3至5月份的銷售量，待售的已竣工建筑面積只夠維持兩個月的銷售。有限的庫存鼓勵開發(fā)商加快投資，今年房地產(chǎn)投資增長的反彈證實了這一點。這使在建建筑面積(即未來的供應(yīng)量)從今年年初的相當于18個月的銷售量增加至5月份的26個月。
由于今年更容易獲得銀行貸款并且銷售強勁(2009年頭五個月的銷售額達1萬億元)使現(xiàn)金流狀況得到改善，開發(fā)商如今擁有更大的定價權(quán)。因此，盡管今年到目前為止房價已較去年底上漲了21.8%，但價格可能會繼續(xù)上漲。由于過去以及未來需求的集中釋放，預(yù)期房地產(chǎn)泡沫將會擴大，可能會比2007年的泡沫更大。
一些業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)對于擴內(nèi)需、保增長發(fā)揮了龍頭作用。但是任由房價過快上漲可能會產(chǎn)生負面影響。南京大學(xué)教授葛揚表示，國家的利好政策至少會持續(xù)到今年年底，從目前老百姓購房熱情來看，幾乎可稱為“全民炒房”。房價已經(jīng)回到了歷史高位，現(xiàn)在還有很強的上漲沖動。房價過快上漲帶來的就是普通居民買房更加困難。
南京銀行一位負責人表示，房地產(chǎn)泡沫過大可能會產(chǎn)生重大負面效應(yīng)。房價猛漲帶來的資產(chǎn)型通脹不僅在上升，而且可能會向其他領(lǐng)域傳導(dǎo)，如果導(dǎo)致全面通脹對宏觀經(jīng)濟影響甚大。泡沫總要破裂，在全球經(jīng)濟尚未走出低谷時，房價猛漲不僅限制了產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展空間，而且可能導(dǎo)致在泡沫破裂后跌入谷底。突出的案例就是上個世紀末期香港樓市曾出現(xiàn)50%至60%的跌幅，導(dǎo)致銀行的貸款出現(xiàn)大規(guī)模不良資產(chǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)多年在低谷徘徊，影響到整體經(jīng)濟的發(fā)展。 |