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本報(bào)訊
興業(yè)銀行資深經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委表示，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)升溫，已使得價(jià)格快速回升到了2008年中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)急劇調(diào)整前的水平，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)通過消費(fèi)和投資渠道對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用趨于弱化。
當(dāng)前，我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)升溫。7月份房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增11.6%，較上月加快1.7個(gè)百分點(diǎn)，這是在1-2月份達(dá)到1%的歷史低位后的連續(xù)第五個(gè)月回升。
作為背后的主要推動(dòng)因素，是價(jià)格和銷售量的同步回升。7月份房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比增長1.0%，較上月提高0.8個(gè)百分點(diǎn)，也是在延續(xù)了6個(gè)月的同比負(fù)增長之后，自6月份以來連續(xù)第二個(gè)保持同比正增長。與此同時(shí)，商品房累計(jì)銷售額也同步上升，1-7月份累計(jì)已達(dá)約2萬億元，較去年同期增長60.4%，銷售額增速自年初以來持續(xù)加快。
量價(jià)齊升，大大鼓舞了房地產(chǎn)開發(fā)商的信心。7月房地產(chǎn)業(yè)資金來源景氣指數(shù)達(dá)到103.3%，較上月提高4.6個(gè)百分點(diǎn)，這也是該指數(shù)在保持了長達(dá)12個(gè)月的100之下的水平后，首次回升到100以上。與此同時(shí)，土地購置面積也在繼續(xù)增加。
然而與此同時(shí)，隨著房價(jià)快速回升至本輪調(diào)整前的高位，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用已出現(xiàn)可能減弱苗頭。
魯政委說，人們通常認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)消費(fèi)具有很強(qiáng)的拉動(dòng)作用。因?yàn)殡m然房產(chǎn)購置本身屬于投資，但購房之后的裝修、家電配備等誘致性需求較多。但仔細(xì)尋思不難發(fā)現(xiàn)，只有自住需求能夠產(chǎn)生這樣的消費(fèi)帶動(dòng)作用，而出于投資性(或投機(jī)性)目的的購房，則未必具有帶動(dòng)消費(fèi)的作用。這方面的一個(gè)典型例子，是所謂的儲(chǔ)蓄性購房(或保值性購房)：購房者完全將房屋等同于一種具有保值功能的儲(chǔ)蓄，其購買若干套房屋，既不裝修也不出租，純粹為了保值，房屋只是在需要用錢的時(shí)候才被出售。不裝修、不出租的特點(diǎn)，一方面弱化了對(duì)消費(fèi)的拉動(dòng)，另一方面也使得即使住房空置率上升租金水平也難以下降。而當(dāng)前房價(jià)的快速回升，已越來越多地將年初啟動(dòng)這個(gè)市場(chǎng)的自住需求者逐出了市場(chǎng)，而更多的投資需求者正在進(jìn)入并主導(dǎo)這個(gè)市場(chǎng)。由此將大大弱化房地產(chǎn)業(yè)對(duì)消費(fèi)的拉動(dòng)作用。
其次，房地產(chǎn)業(yè)從投資角度對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用出現(xiàn)趨弱苗頭。雖然7月份房地產(chǎn)開發(fā)投資增速較上月繼續(xù)回升，但根據(jù)資料，7月的投資額卻出現(xiàn)了今年初以來的首次顯著走低，較上月減少了1000多億元。即使考慮到每年7月份投資額均有下降，在剔除季節(jié)性因素后，也依然較上月下降了300多億元，為今年以來的首次環(huán)比下降。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資額在全部城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中所占的比例，今年初以來也一直是下降的，由1-2月份的23.3%下降到了7月份的18.5%，并未因房價(jià)上漲、投資同比增速回升而使占比也出現(xiàn)提高。
魯政委表示，投資額下降和占比持續(xù)下滑，暗示了期待房地產(chǎn)在短期內(nèi)就肩負(fù)起引導(dǎo)中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入持續(xù)回升通道的重任，可能還期望過高。之所以在房價(jià)快速回升至高位的情況下，地產(chǎn)商卻并未立即加快投資，一個(gè)重要原因可能是銷量已開始出現(xiàn)萎縮。這顯示高房價(jià)對(duì)人們購房制約作用已開始逐步顯現(xiàn)，再加上宏觀調(diào)控政策微調(diào)所觸發(fā)的觀望情緒，使得房地產(chǎn)銷售再度走到了“價(jià)高量縮”的進(jìn)退維谷境地。如果這種形勢(shì)延續(xù)，則剛剛出現(xiàn)的房地產(chǎn)企業(yè)融資條件改善，也可能在未來再度陷入困境。 |