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隨著樓市止跌企穩(wěn)并逐步升溫，廣州土地市場再次喧囂起來，頻現(xiàn)“地王”，土地價(jià)格被不斷刷新超越。然而，與此同時(shí)，2007年拍出的27個(gè)“地王”卻有24個(gè)未售或未動(dòng)工，甚至閑置長滿荒草。
緣何開發(fā)商閑置“老地王”不建，卻又不斷拍出“新地王”？“地王”頻出的背后，開發(fā)商究竟打著什么樣的算盤？而這種土地市場之怪現(xiàn)狀，又將會(huì)為房地產(chǎn)市場帶來怎樣的不利影響？
“老地王”為何閑置
在廣州白云區(qū)金沙洲，保利地產(chǎn)2007年競拍的“地王”仍然沒有建起一棟樓，地上的荒草在陽光下顯得郁郁蔥蔥。看上去，與兩年前并無太大變化。
回到2007年9月11日，保利地產(chǎn)出手闊綽，以21.2億元和20.8億元奪得位于廣州市白云區(qū)金沙洲的兩塊土地，樓面地價(jià)分別高達(dá)8769元/平方米和8112元/平方米，這兩塊土地也成為金沙洲的“地王”。
與2007年的風(fēng)光無限相比，當(dāng)下，這兩塊“地王”顯得有些落寞。近兩年過去了，“地王”上面仍沒有蓋起一間商品房。
而這不是個(gè)案。“在2007年拍賣的土地中，不少土地都在曬太陽。”據(jù)廣州合富輝煌首席分析師黎文江介紹，“2007年廣州市共賣出住宅地294萬平方米，平均樓面地價(jià)4622元/平方米。若以此均價(jià)為基準(zhǔn)，有27塊土地的成交價(jià)高于此均價(jià)。為方便稱呼，這27塊土地通稱為區(qū)域性“地王”，然而直到目前，有24塊“地王”未售或未動(dòng)工”
“老地王”閑置與樓市低迷有關(guān)。“因?yàn)槊娣鄱假F過面包了”廣州寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同給記者算了一筆經(jīng)濟(jì)賬，“去年金沙洲不少樓盤售價(jià)只有約6000元/平方米，而“地王”樓面地價(jià)則已超過了8000元/平方米。這樣的話，開發(fā)商就只有兩種選擇，要么讓地王曬太陽，要么退地”
而據(jù)了解，在目前政府硬約束不足的條件下，開發(fā)商不會(huì)因?yàn)殚e置“地王”遭受太大的損失。據(jù)媒體報(bào)道，這些曬太陽的地王幾乎都沒有足額繳納土地出讓金，而且退地成本較低，其中以廣州市2007年未開發(fā)土地中總價(jià)最高的廣州開發(fā)區(qū)土地為例，這塊地盡管拍出了44.75億元的天價(jià)，但是最初開發(fā)商的定金只有8000萬，占整個(gè)地價(jià)的不到2%。
開發(fā)商再搶“新地王”意欲何為
盡管“老地王”還在那里長草，“新地王”卻在不斷涌現(xiàn)。
今年5月以來，廣州開發(fā)商展開新一輪土地爭奪戰(zhàn)，“地王”再現(xiàn)。在6月10日的土地拍賣中，經(jīng)過了50輪舉牌競拍后，廣州城建地產(chǎn)擊敗保利地產(chǎn)等十多家開發(fā)商以樓面地價(jià)15323元/平方米，拿下珠江新城的一塊住宅用地成為區(qū)域地王。7月16日，廣州大學(xué)城住宅地又搶出了7296元/平方米樓面地價(jià)，成為該區(qū)域的新地王。
“新地王”的頻頻出現(xiàn)可能意味著開發(fā)商對(duì)后市持樂觀態(tài)度。據(jù)媒體報(bào)道，城建地產(chǎn)總經(jīng)理梁由潘認(rèn)為，城建地產(chǎn)愿意出高價(jià)拍得該地塊的原因有三：該地塊是珠江新城最后一塊住宅用地，確保了該地塊所建住宅在未來的稀缺性；就3.45億元的成交價(jià)格看，城建地產(chǎn)拍得該地塊所需動(dòng)用的資金不大，符合預(yù)期；該集團(tuán)非常看好廣州及珠江新城未來的發(fā)展前景。
不過，不少業(yè)內(nèi)人士卻指出，這塊珠江新城“地王”的土地面積很少，如果開發(fā)商單獨(dú)開發(fā)這塊“地王”，將很難從中獲利，所以城建地產(chǎn)拍下這塊“地王”必然有其它意圖。
事實(shí)上，有些開發(fā)商短期內(nèi)就沒有打算開發(fā)“地王”，而是試圖通過高地價(jià)來帶動(dòng)在售樓盤房價(jià)的上漲。“地王”也正在成為開發(fā)商的一種“開發(fā)策略”，或者從土地資源演變?yōu)橘Y本資源，尤其是對(duì)那些籌劃上市或者已經(jīng)上市的開發(fā)商。
完善拿地退地機(jī)制
“地王”閑置為房地產(chǎn)市場造成了嚴(yán)重影響。“這24塊未售或未動(dòng)工的總用地面積約121.4萬平方米，規(guī)模接近2008年的住宅用地總出讓量125萬平方米，這些土地的閑置意味著政府通過土地市場調(diào)控樓市的宏調(diào)計(jì)劃落空。”黎文江表示，而且今年隨著樓市轉(zhuǎn)暖，市場因此又出現(xiàn)了缺貨征兆。
此外，“地王”頻頻出現(xiàn)也直接拉升了房價(jià)，加劇了回暖基礎(chǔ)仍不牢固的房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定性。在廣州，不少持幣待購的市民都感到恐慌，“土地價(jià)格又長了這么多，已經(jīng)超出承受能力的房價(jià)還要再漲多少？”
為此，黎文江建議，房管部門應(yīng)該采取有效措施促成這些地王的開工，有特殊原因不能開工的容許退地重新拍賣，避免影響政府的供應(yīng)計(jì)劃。同時(shí)，提高退地成本，防止一些開發(fā)商一旦形勢變差，就向政府求救退地，或者要求改容積率等。 |