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近一段時(shí)間，政策“信號(hào)”密集釋放，部分一線城市樓市出現(xiàn)了積極反饋：供應(yīng)量增加，價(jià)格漲勢(shì)趨緩……呈現(xiàn)出一定的降溫跡象，樓市調(diào)整再入“試探期”。這是樓市回歸平穩(wěn)發(fā)展的“表征”，還是再次蓄勢(shì)沖高之前的一次“喘息”？
政策信號(hào)密集釋放
進(jìn)入7月以來，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)新動(dòng)向是：政府“有形之手”出手明顯增多，其方式可歸納為兩類，一是“重申”“強(qiáng)調(diào)”執(zhí)行已有的政策。比如，面對(duì)上半年迅猛增長(zhǎng)的房貸，銀監(jiān)會(huì)近日重申嚴(yán)格執(zhí)行在實(shí)際操作中已有松動(dòng)的“二套房貸”標(biāo)準(zhǔn)。此前，銀監(jiān)會(huì)還下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》。此舉被市場(chǎng)解讀為房屋個(gè)貸的“收緊”。再如，上海市住房保障和房屋管理局近日也公開重申，嚴(yán)格執(zhí)行實(shí)行多年的“三萬平方米”規(guī)定：即商品住房項(xiàng)目超過三萬平方米，確需分批預(yù)售的，每次申請(qǐng)預(yù)售面積不得少于三萬平方米。
二是整治捂盤、囤地等違規(guī)違法行為。如上海于7月中旬出臺(tái)《商品房銷售方案?jìng)浒腹芾頃盒幸?guī)定》，首次規(guī)定商品房的銷售方案須經(jīng)備案并在售樓場(chǎng)所予以公示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)盡快申請(qǐng)預(yù)售，房管部門應(yīng)盡快審批等，以遏制開發(fā)商“少量多批”“捂盤惜售”的做法。北京市建委最近也集中查處捂盤現(xiàn)象，并對(duì)違規(guī)開發(fā)商進(jìn)行處罰或責(zé)令整改。廣州市相關(guān)部門負(fù)責(zé)人日前公開表示，將對(duì)閑置未開發(fā)的“地王”進(jìn)行查處。
上海一貸款中介機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人分析，上半年樓市的快速復(fù)蘇提升了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的信心，但新增供應(yīng)不足、泡沫化苗頭等問題也逐漸暴露出來，下半年樓市走向可謂“喜憂參半”。因此，政策信號(hào)密集釋放，既是為解決困擾樓市健康發(fā)展的迫切問題，也是在釋放信號(hào)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行“試探”。
顯現(xiàn)“降溫”跡象
政府出手，樓市反應(yīng)靈敏。上海中原地產(chǎn)盧灣區(qū)區(qū)域總監(jiān)吳敏介紹，投資性需求對(duì)政策的變化較為敏感，近期“二套房貸”政策嚴(yán)格執(zhí)行，投資者出手更加謹(jǐn)慎，預(yù)計(jì)7月份盧灣區(qū)“新天地”板塊的成交量萎縮40%左右。中原地產(chǎn)閔行區(qū)七寶店的業(yè)務(wù)員則介紹，7月份以來銀行對(duì)房貸明顯收緊了，“以前三四天就可以批下來，現(xiàn)在至少要一周”。
近期深圳新房成交量驟降。據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，7月20日-26日這一周，深圳的新房成交量為870套，較上一周減少39.6%。世聯(lián)地產(chǎn)認(rèn)為，深圳新房市場(chǎng)成交量的大幅回落，部分原因是近期信貸從緊所致。
部分一線城市則出現(xiàn)了“量增價(jià)跌”的態(tài)勢(shì)。比如，上海加緊查處“捂盤惜售”后，7月13日-19日這一周，全市共有18個(gè)樓盤推出38.3萬平方米商品住宅房源，環(huán)比增幅達(dá)116%。佑威·樓市通的數(shù)據(jù)還顯示，7月20日-26日，上海新建商品住宅成交量為44.1萬平方米，環(huán)比上升2.94%，成交均價(jià)則下滑2.3%，降至14496元/平方米。這是近期上海新建商品住宅成交價(jià)連續(xù)第三周出現(xiàn)下滑。
中房指數(shù)系統(tǒng)7月20日-26日監(jiān)測(cè)的32個(gè)大中小城市中，有19個(gè)城市商品住宅成交面積出現(xiàn)環(huán)比下降，其中降幅超過10%的有12個(gè)。
中房指數(shù)系統(tǒng)副主任陳晟認(rèn)為：“近期樓市成交情況相對(duì)前幾周表現(xiàn)較為黯淡，全國(guó)樓市顯現(xiàn)出一定的降溫跡象。”
樓市仍在過大關(guān)
陳晟認(rèn)為，對(duì)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)回暖主力的房地產(chǎn)業(yè)，政策的基調(diào)是“穩(wěn)定”，但對(duì)部分城市房?jī)r(jià)攀高、“地王”頻現(xiàn)等現(xiàn)象，政府相當(dāng)關(guān)注；如果判斷為“過熱”，就有對(duì)政策作出一定調(diào)整的必要性。上述一系列積極變化說明，近期政府對(duì)樓市實(shí)施的“新動(dòng)作”有著立竿見影的成效。
不過，樓市仍在過大關(guān)。目前部分城市房?jī)r(jià)依然偏高，接近甚至超過了2007年的高點(diǎn)，許多購房者已無力承擔(dān)。此外，雖然部分城市新增供應(yīng)量有所回升，但國(guó)內(nèi)樓市可售房源總量仍在下降，個(gè)別一線城市的房屋庫存量甚至已低至“警戒線”。這不由讓人擔(dān)心：眼前樓市的“降溫”跡象，是回歸平穩(wěn)的“表征”，還是再度蓄勢(shì)沖高之前的短暫“喘息”？保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定、健康發(fā)展，是下半年“保增長(zhǎng)”和“保民生”工作的重點(diǎn)內(nèi)容之一。樓市后市的價(jià)、量形勢(shì)依然不容樂觀。
長(zhǎng)城證券分析師認(rèn)為，中國(guó)仍將堅(jiān)定不移地實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，因此房地產(chǎn)業(yè)依然處在新一輪牛市的進(jìn)程中。深圳大學(xué)國(guó)際金融研究所所長(zhǎng)國(guó)世平認(rèn)為，如果政府加強(qiáng)對(duì)樓市的調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能進(jìn)入新一輪的調(diào)整期。 |