|
本報(bào)訊
DTZ戴德梁行發(fā)布的最新一期《中國(guó)住宅市場(chǎng)2009年上半年分析報(bào)告》顯示，今年上半年，全國(guó)住宅市場(chǎng)成交恢復(fù)明顯，全國(guó)商品住宅銷售面積同比增長(zhǎng)高達(dá)33.4%。成交量的持續(xù)恢復(fù)帶動(dòng)前期積壓庫(kù)存加速消化，截至今年6月底，全國(guó)主要城市庫(kù)存消化量已超過原有庫(kù)存46%。與此同時(shí)，銀行系統(tǒng)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)逐步由謹(jǐn)慎轉(zhuǎn)為樂觀。第2季度房地產(chǎn)業(yè)從銀行獲得的信貸資金總量同比增速高達(dá)82%，遠(yuǎn)超整體信貸增速水平。
商品住宅市場(chǎng)庫(kù)存消化明顯
報(bào)告顯示，受益于政府宏觀政策措施的刺激以及較低的利率水平，2009年前6個(gè)月國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)整體銷售狀況呈現(xiàn)逐月恢復(fù)態(tài)勢(shì)。上半年，個(gè)人按揭貸款總額達(dá)到2829億元，同比增長(zhǎng)63.1%。第2季度個(gè)人按揭貸款呈加速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，環(huán)比第1季度增幅高達(dá)87%。DTZ戴德梁行預(yù)計(jì)，下半年央行仍將維持現(xiàn)有的低利率政策不變，有利于穩(wěn)定剛性需求釋放。
記者了解到，隨著購(gòu)房者信心的逐步樹立，全國(guó)住宅市場(chǎng)成交恢復(fù)明顯。其中，2009年1至6月全國(guó)商品住宅銷售面積高達(dá)3.14億平方米，同比增長(zhǎng)33.4%。按季度來測(cè)算，前兩個(gè)季度全國(guó)商品住宅平均季度成交1.57億平方米，這超出2006至2008年平均水平5%。
與此同時(shí)，根據(jù)DTZ戴德梁行監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上半年北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽(yáng)、武漢、長(zhǎng)沙、成都、廈門全國(guó)十大樣本城市共成交商品住宅5396萬平方米，同比增長(zhǎng)85%。平均月度成交水平已超出2006至2008年23%。其中二線城市受到地方政府更為靈活的補(bǔ)貼政策的刺激，成交量恢復(fù)更為明顯。上半年十大樣本城市中二線城市月均成交超出2006至2008年月均水平41%，而同時(shí)一線城市僅為7%。成交量的持續(xù)恢復(fù)帶動(dòng)前期庫(kù)存積壓的加速去化。截止2009年6月底，全國(guó)主要城市庫(kù)存去化量已超過原有庫(kù)存46%。如果按2009年的月均成交測(cè)算，預(yù)計(jì)未來3個(gè)月內(nèi)現(xiàn)有庫(kù)存將有可能消化出清，庫(kù)存去化幾近合理水平。
DTZ戴德梁行中國(guó)區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮認(rèn)為，上半年宏觀市場(chǎng)流動(dòng)性充裕、行業(yè)信貸狀況持續(xù)改善支撐了行業(yè)的復(fù)蘇。一方面，上半年廣義貨幣供應(yīng)量同比增速高達(dá)24%，遠(yuǎn)超過年初央行預(yù)期的全年17%的增長(zhǎng)目標(biāo)。短短6個(gè)月時(shí)間，央行已向市場(chǎng)額外多注入了大約5萬億元的流動(dòng)性以確保整體經(jīng)濟(jì)活力，整體市場(chǎng)流動(dòng)性充裕；另一方面，為了對(duì)沖通脹，居民儲(chǔ)蓄存款增速已由1月的33.8%回落至28.4%。截至6月底預(yù)計(jì)已有將近1.1萬億的市場(chǎng)資金重新回流資本市場(chǎng)；此外，隨著二季度全國(guó)范圍內(nèi)住宅產(chǎn)品的持續(xù)熱銷，銀行系統(tǒng)加大了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸支持力度。
開發(fā)商對(duì)外擴(kuò)張?zhí)崴?/STRONG>
在住宅市場(chǎng)成交明顯恢復(fù)，庫(kù)存消化提速以及銀行信貸支持等多重利好的刺激下，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)外擴(kuò)張也明顯提速。報(bào)告顯示，2009年上半年全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從銀行系統(tǒng)獲得的信貸資金總量已超過8000億元。僅半年時(shí)間房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得的信貸支持總量就相當(dāng)于2008年全年資金總量的近八成。
記者發(fā)現(xiàn)，與第1季度發(fā)展商更為注重自身資產(chǎn)負(fù)債水平的恢復(fù)、將有限的資金用在現(xiàn)有存量項(xiàng)目的建設(shè)上略有不同。進(jìn)入第2季度，大幅放量的信貸增長(zhǎng)并未帶動(dòng)住宅竣工增長(zhǎng)超預(yù)期，僅帶動(dòng)住宅竣工增長(zhǎng)20%，較第1季度27%的同比增速有所回落。但同時(shí)，受益于銀行加速的信貸支持及穩(wěn)步向好的住宅市場(chǎng)預(yù)售狀況，第2季度開發(fā)商購(gòu)置土地及商品住宅新開工面積兩項(xiàng)指標(biāo)的下滑速度明顯收窄，已由第1季度的-40%和-20%恢復(fù)至-15%和-16%。這充分說明開發(fā)商資金狀況較為好轉(zhuǎn)，在市場(chǎng)中的表現(xiàn)已轉(zhuǎn)為積極。
這在土地市場(chǎng)表現(xiàn)得尤為明顯，根據(jù)DTZ戴德梁行對(duì)全國(guó)十大樣本城市土地市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)來看，第2季度十大城市共成交居住用地(含居住用地的綜合性用地)1970萬平方米，環(huán)比第1季度增長(zhǎng)361%。居住用地占全部土地成交的比例也由第1季度的20%提升至58%。由此可見，進(jìn)入第2季度以來發(fā)展商對(duì)外擴(kuò)張步伐開始提速，居住用地又重新受到青睞。
下半年走勢(shì)謹(jǐn)慎樂觀
對(duì)于下半年的走勢(shì)，報(bào)告指出，鑒于6月份新增信貸繼續(xù)創(chuàng)出天量，7月9日央行恢復(fù)了暫停半年的一年期央票發(fā)行。通過央行此舉的政策意圖以及1998年的前松后緊的信貸經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì)下半年政府將逐步收縮信貸規(guī)模回收流動(dòng)性，減緩流動(dòng)性持續(xù)擴(kuò)張步伐。
與此同時(shí)，現(xiàn)階段市場(chǎng)對(duì)于通脹預(yù)期的“去貨幣化”過程促使資金重回樓市，部分投資投機(jī)需求已重新浮現(xiàn)。近期從政府加強(qiáng)監(jiān)管第二套房貸的政策意圖，可以預(yù)計(jì)下半年政府對(duì)于樓市的政策態(tài)度將會(huì)由刺激轉(zhuǎn)為謹(jǐn)慎。
報(bào)告預(yù)計(jì)下半年樓市成交量恐難繼續(xù)維持高速增長(zhǎng)，穩(wěn)定的價(jià)格對(duì)于下半年的樓市持續(xù)向好將產(chǎn)生至關(guān)重要的作用。 |