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中國人民大學(xué)嚴金明表示:打擊囤地投機行為 |
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2009-07-14 本報記者:洛濤 來源:經(jīng)濟參考報 |
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“房價上漲不能歸咎于地價上漲。與其糾纏于地價在房價中所占的比重是多少,不如將關(guān)注點放在打擊囤地投機、調(diào)整供地結(jié)構(gòu),強化住宅用地保障機制上。”中國人民大學(xué)嚴金明則表示,從經(jīng)濟學(xué)角度看,房價是由供給和需求所決定,即供求關(guān)系才是決定房價漲跌的主要原因。如果從市場價格角度考慮的話,房價決定地價,也就是說,房子的價值決定了土地的價值,如果一個區(qū)域的房屋銷售價格較低,會影響土地的交易量和價格的上漲。 例如2008年下半年,全國不少地方樓市低迷,住宅用地流拍就比較普遍。而招拍掛的地價是由開發(fā)商拿地時對房價的市場預(yù)期所決定的。一般來說,房價由地價、建安成本、稅費、利潤等幾部分構(gòu)成,開發(fā)商是否拿地是根據(jù)期望房價倒推地價,也就是期望房價減去建安成本、稅費和利潤后的部分。建安成本、稅費在一定時期和一定區(qū)域內(nèi)相對固定,而對于未來期望房價不同的開發(fā)商判斷有可能不同,其追逐利潤的大小可能也會有差異,所以從某種程度上來說,地價的高低是由開發(fā)商基于房價期望漲跌大小和自己利潤大小所作出的決定。由此看來,房價直接決定了地價。 嚴金明認為,房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的恢復(fù)有一定拉動作用,但如果住房市場投機氣氛過于濃厚,這一促進因素將轉(zhuǎn)變成重大阻力。20世紀90年代亞洲金融危機前夕,日本很多開發(fā)商囤積了大量土地,過分地把土地作為一種資產(chǎn)而囤積炒作,拿到手的土地不是為了開發(fā),而是利用土地的稀缺性特點等待升值,這樣供應(yīng)出去的土地就在開發(fā)商手中來回炒作升值,形不成商品房供應(yīng)量,導(dǎo)致土地的實際有效供給減少,進而推高房價,風(fēng)險不斷累積的房地產(chǎn)泡沫最終破滅,極大地傷害了日本的經(jīng)濟。目前,我國已經(jīng)出現(xiàn)這種囤地、炒地的現(xiàn)象,開發(fā)商買地的速度明顯高于土地開發(fā)速度,已出售土地中相當一部分被作為“儲備”囤積起來。 但嚴金明不否認土地供應(yīng)對房地產(chǎn)市場起很大作用。嚴金明表示,目前從整體來看,消費者對房屋的需求總量是固定的,所以土地的有效供給量將對房價有很大的決定作用。如果土地有效供給量增多,將會遏制房價的過快增長。所以切實發(fā)揮調(diào)控和監(jiān)管作用,要采取加快住宅用地的投放,加大住宅用地的供應(yīng)量尤其加大保障性住房的供地等措施來平抑房價。
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