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“低迷、徘徊、復(fù)蘇、瘋狂———我們用這個(gè)循環(huán)描述2008年開(kāi)始到2010年年中的北京土地市場(chǎng)，除非出現(xiàn)其他強(qiáng)有力事件的干預(yù)，比如政府再次揮動(dòng)調(diào)控大棒，否則泡沫累積和消化將是未來(lái)中期市場(chǎng)面臨的最大課題。”這段話是7月2日中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心發(fā)布的“2009北京土地市場(chǎng)分析報(bào)告”的開(kāi)篇語(yǔ)。該報(bào)告結(jié)果顯示，上半年北京土地市場(chǎng)已初現(xiàn)過(guò)熱苗頭，存在局部過(guò)熱，一定程度上已經(jīng)出現(xiàn)泡沫。
“燙手山芋”速變“香餑餑”
市場(chǎng)好轉(zhuǎn)之快讓人們始料不及。去年這個(gè)時(shí)候，北京土地還出現(xiàn)流拍的現(xiàn)象，可不到一年，當(dāng)初的“燙手山芋”又都變成“香餑餑”了。6月30日下午17點(diǎn)20分，中化方興投資管理有限公司以40.6億元打敗SOHO中國(guó)、保利等眾名企，奪得朝陽(yáng)區(qū)廣渠路15號(hào)地。短短五天，北京市單宗土地成交總價(jià)再次被刷新。此前，6月25日，通州區(qū)九棵樹(shù)大街地塊剛剛拍出17.4億元，第二天，朝陽(yáng)區(qū)奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊就以19.6億元的成交價(jià)超出。據(jù)北京土地整理儲(chǔ)備中心官方網(wǎng)站顯示，6月25日、26日兩天，北京共成交12塊地，成交總金額近67億元。北京土地市場(chǎng)的升溫速度令人驚奇。
據(jù)“2009北京土地市場(chǎng)分析報(bào)告”顯示，對(duì)上半年北京土地市場(chǎng)的走勢(shì)進(jìn)行描述性分析。可以發(fā)現(xiàn)2009年前四個(gè)月北京土地市場(chǎng)極為冷清，5月份出現(xiàn)井噴似的回暖，6月份延續(xù)強(qiáng)勢(shì)。北京土地市場(chǎng)在迅速擺脫冷清的同時(shí)，已經(jīng)初現(xiàn)過(guò)熱苗頭。通過(guò)對(duì)北京土地市場(chǎng)上半年運(yùn)行態(tài)勢(shì)，該報(bào)告對(duì)下半年市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)期做出預(yù)測(cè)：流拍事件將會(huì)比2008年顯著減少；熱點(diǎn)交易類(lèi)型仍主要是住宅；全年的總體溢價(jià)率估算在20%到45%之間。住宅用地溢價(jià)率依然最高，預(yù)期為30%至60%。該報(bào)告對(duì)下半年土地市場(chǎng)總體持樂(lè)觀態(tài)度，但存在局部過(guò)熱，一定程度上已經(jīng)出現(xiàn)泡沫。對(duì)房企而言最佳拿地時(shí)機(jī)已錯(cuò)過(guò)，對(duì)于當(dāng)前熱點(diǎn)地塊不宜盲目追高。
多種因素導(dǎo)致拿地?zé)崆榛貧w
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，多重因素促成了房地產(chǎn)企業(yè)在最近一段時(shí)間拿地的高潮：一是開(kāi)發(fā)商去年都沒(méi)怎么拿地，一直處于“饑餓”狀態(tài)；二是國(guó)務(wù)院把普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%，開(kāi)發(fā)商資金運(yùn)作余地增大；三是今年房屋成交量迅速回升，房企資金回籠速度加快；四是金融系統(tǒng)新增貸款房地產(chǎn)業(yè)占了最大的一塊，市場(chǎng)上資金比較充沛，多種因素促成開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地?zé)崆榛貧w。
樓市回暖為開(kāi)發(fā)企業(yè)提供了資金。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月各大城市樓市回暖，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額11389億元，同比增長(zhǎng)45.3%，開(kāi)發(fā)商尤其是大型開(kāi)發(fā)商資金回籠速度加快。例如公告顯示，萬(wàn)科1月至5月累計(jì)銷(xiāo)售面積281.7萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額238.9億元，同比分別增長(zhǎng)27.4%和20.9%，較為充足的現(xiàn)金成為近期各大開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始拿地的主要原因。
政府能保證充足的土地供應(yīng)
記者從北京市國(guó)土資源局了解到，截至5月25日，北京市已推出土地116宗，土地面積607公頃，建筑規(guī)模848萬(wàn)平方米，其中經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)63宗，土地面積405公頃，建筑規(guī)模614萬(wàn)平方米；供應(yīng)量相當(dāng)于2008年同期的302%。
北京市國(guó)土資源局副局長(zhǎng)曾贊榮前不久表示，今年北京市進(jìn)一步加大了土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)力度，預(yù)計(jì)今年可完成儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)土地3600公頃，政府完全有能力根據(jù)市場(chǎng)變化，合理把握供地節(jié)奏，促進(jìn)土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，防止因供地不足推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。為此，市國(guó)土資源局將會(huì)在今年前三季度完成大部分經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)任務(wù)，第四季度將根據(jù)屆時(shí)的用地需求決定如何加大市場(chǎng)供應(yīng)。
來(lái)自官方的聲音很清楚：政府能保證充足的土地供應(yīng)，開(kāi)發(fā)商不必心急爭(zhēng)地。 |