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一些房地產(chǎn)商幾個月前還為樓市“量價齊跌”而苦悶，但進(jìn)入今年5月，政策扶持帶來的樓市“小陽春”，突然在一些城市急劇升溫。像杭州樓市成交量和成交價雙雙創(chuàng)出歷史新高，這在危機(jī)陰影下出乎人們意料。
是什么興奮劑讓一度凍結(jié)的樓市陡然亢奮？涌入樓市的接盤資金從何而來？
“量價齊升”：樓市不再僅僅是“小陽春”？
今年5月，杭州樓市以幾近瘋狂的數(shù)字刷新歷史紀(jì)錄，成交量高達(dá)10058套，而2007年6月創(chuàng)下的最高紀(jì)錄不過是6000多套。連開發(fā)商們也沒想到，樓市的歷史新高會在金融危機(jī)影響還在持續(xù)的時候到來。
杭州下沙、濱江等地許多樓盤短短幾天就銷售一空。2007年底消失的房產(chǎn)公司銷售部門口排隊的景象又重現(xiàn)。杭州市產(chǎn)權(quán)交易中心兩層樓的大廳人滿為患，一位辦證人員向記者抱怨沒法休息。他說：“最多的一個房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一次辦了80本房產(chǎn)證。”
據(jù)中國指數(shù)研究院信息中心的最新監(jiān)測，5月份全國30個主要城市中，成交面積環(huán)比漲幅超過10%的有17個，占到城市數(shù)量的一半以上。其中環(huán)比漲幅最大的為杭州，達(dá)到55.65%，天津也高達(dá)22.22%。總體來看，全國絕大多數(shù)城市住宅成交面積都有明顯上升，成交價格也以上漲為主。
“樓市庫存將被迅速消化”，杭州房地產(chǎn)管理部門有關(guān)人士表示。據(jù)統(tǒng)計，5月份杭州市新推出的房源為67萬平方米，但是成交量高達(dá)108萬平方米，存量房跌破2萬套大關(guān)。“如果按照5月份1萬多套的消化速度，杭州很快就會無房可售。”
是什么力量讓樓市突然異常活躍？記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，信貸政策由緊變松、經(jīng)濟(jì)有所回暖，是樓市出現(xiàn)“小陽春”的主要因素，但除此之外似乎另有“推手”。
自買自賣，借“樓市回暖”退房解套
最近樓市的高退房率引起社會關(guān)注。有關(guān)專家指出，高退房率的一個重要推手是開發(fā)商“自買自賣”。這樣做可以一石三鳥：一是從銀行“套現(xiàn)”，緩解資金壓力；二是形成托市效應(yīng)，回避降價售樓；三是形成熱銷假象，制造樓市交易的虛假繁榮。真相到底如何？
位于杭州城西的某樓盤，市場價每平方米在3萬元左右。從這個樓盤8套高檔住宅在半年中的賣房和退房，可以大致勾勒出這家知名開發(fā)商去年以來在資金鏈上經(jīng)歷的生死掙扎。
杭州透明售房網(wǎng)顯示，5月5日，原購買人王某退售該樓盤住宅4套，涉及面積超過1150平方米，金額約3300萬元。5月8日，原購買人徐某退售該樓盤住宅4套，涉及面積超過1270平方米，金額約3700萬元。這兩筆大單，總共涉及金額7000萬元左右。
根據(jù)杭州房管部門掌握的情況，兩位買家個人資金較為充裕，去年底受這家房產(chǎn)公司所托，以每平方米3萬元左右的市場價購入這批滯銷房產(chǎn)，其實是通過房產(chǎn)抵押的方式，以個人信用從銀行取得貸款，為陷入資金困局的房產(chǎn)公司解困。
“7000萬元足以壓垮一個企業(yè)。”杭州市房地產(chǎn)管理局市場處處長張璐說，“他們當(dāng)時就差一口氣，銀行不可能再貸給他們資金，如果沒有這7000萬元，一周內(nèi)這個企業(yè)肯定就完了。”
統(tǒng)計顯示，5月杭州透明售房網(wǎng)上顯示的退房記錄為135套，是今年以來最多的月份。記者調(diào)查了5月20日和26日兩個有退房大單的樓盤，發(fā)現(xiàn)原購買人就是開發(fā)商的合作者或投資方之一。
截止到6月3日晚，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上期房退房公示中顯示共有1790條退房信息。有媒體報道，北京市今年以來有的在售項目的退房率超過30%。但北京市房地產(chǎn)協(xié)會有關(guān)負(fù)責(zé)人近日表示，北京的高退房率是“數(shù)字誤讀”，今年前5個月實際退房率為4.7%。據(jù)悉，北京有關(guān)部門正開展專項監(jiān)督檢查行動。
“近期同個樓盤出現(xiàn)大量退房證明，開發(fā)商在借市場轉(zhuǎn)暖之機(jī)，急于回購之前為托市而‘自賣自買’的房產(chǎn)，并悄悄出貨。”浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長趙杭生說。
通脹預(yù)期加大，抄底“游資”再現(xiàn)樓市
如果說今年一季度樓市“價跌、量升”是政策利好顯現(xiàn)的話，近一個月來部分城市房地產(chǎn)市場的急劇升溫，絕非單純的自住需求所能推動。
位于杭州濱江新區(qū)的樓盤藍(lán)色錢江，售樓小姐直言不諱地告訴記者，前來買房的大都是溫州人，說他們是“一不看房子，二不問面積，三不管戶型，只要有房就下單，一買就是一個單元，有的一口氣可以買下30多套。”一名遠(yuǎn)在西班牙的溫州人居然一個電話就買下兩套價值上千萬元的遠(yuǎn)郊排屋。
華邦地產(chǎn)信息部主任韓偉軍認(rèn)為，從近期杭州等地成交情況分析，大約一半是自住型消費(fèi)，單純投資炒房的約占三成，還有一部分購房者是兼具投資和自住雙重目的。總體看，帶有投資性的購房接近50%。
不少專家分析說，刺激投資者“抄底”樓市的主要原因，除了房價一度下降、交易成本降低外，寬松的貨幣政策對投機(jī)資金非常有誘惑力。以一套100萬元房產(chǎn)，首付20萬元計算，今年與去年相比不僅首付可以省下20萬元，每個月還可以少付給銀行大約1000元。
幾個月前還信奉危機(jī)下“現(xiàn)金為王”的炒房客卷土重來，與眾多國內(nèi)外機(jī)構(gòu)對“中國經(jīng)濟(jì)率先復(fù)蘇之后率先進(jìn)入通脹”的預(yù)測有直接關(guān)系。
經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇尚需時日，樓市回暖根基不穩(wěn)
種種跡象表明，由于一些銀行放貸門檻一松再松，加之貸后監(jiān)管不力，為“游資”炒房、假按揭等行為提供了可乘之機(jī)，應(yīng)引起足夠重視。
而記者在杭州、北京等地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，如今二套房貸的變相放開已經(jīng)成為“公開的秘密”，首付兩成、利率打折的優(yōu)惠條件，購房者輕易可以取得。企業(yè)購置非住宅類商品房原來不允許辦理按揭，現(xiàn)在許多銀行也大開方便之門，允許五成首付后給以貸款。
采訪中，多家銀行的個人貸款經(jīng)理告訴記者“效益可以掩蓋風(fēng)險”。現(xiàn)在銀行更關(guān)心“一旦形勢好轉(zhuǎn)，誰家圈到的市場大”。
客觀地說，今年一季度的樓市“小陽春”，雖然有經(jīng)濟(jì)回暖影響的因素，但本質(zhì)上是一輪輪“利好”措施推動的“政策市”，受刺激政策的短期影響，去年積累的剛性需求一段時間內(nèi)得到集中釋放。
“目前一些城市房價瘋狂上漲只能是曇花一現(xiàn)。”趙杭生說。他認(rèn)為，下半年樓市瘋漲的“幕后推手”將逐步消失：第一，上半年放出天量的銀行信貸下半年將明顯減弱；第二，積累一年的樓市剛性需求集中釋放后也將明顯萎縮。
專家指出，房價最終取決于經(jīng)濟(jì)基本面。由于國際金融危機(jī)尚未見底，不能輕言國內(nèi)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)明顯復(fù)蘇，樓市回暖的根基是不穩(wěn)的，“拔苗助長只會帶來更大的問題。”
(執(zhí)筆記者：宋振遠(yuǎn) 柴驥程 參與記者：蔡玉高 章苒
孫曉勝) |