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國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前三個(gè)月，全國(guó)土地購(gòu)置面積同比下降40.1%，從4月開始，部分城市土地市場(chǎng)開始加速回暖。記者近日在采訪中注意到，“土地掮客”、“吃地大鱷”等和土地交易相關(guān)的利益群體也紛紛浮出水面，活動(dòng)異常頻繁。前幾年高價(jià)拿地的“搶地游戲”又現(xiàn)“王者歸來”。
5月樓市土地交易演繹“王者歸來”
曾經(jīng)一度遠(yuǎn)去的開發(fā)商“搶地大戲”近日在深圳上演。4月29日首場(chǎng)拍賣會(huì)推出龍崗區(qū)的兩塊土地，底價(jià)定在5.3億元，深圳市尚模發(fā)展有限公司和佳兆業(yè)地產(chǎn)(深圳)有限公司展開百輪競(jìng)買，持續(xù)長(zhǎng)達(dá)一個(gè)小時(shí)，最終將價(jià)格抬至8億元被尚模發(fā)展拍得。這就意味著這兩塊地的樓面地價(jià)約為2586.08元/平方米，地面地價(jià)達(dá)到10292.57元/平方米。深圳市尚模發(fā)展有限公司總工程師劉一新表示，之前估計(jì)競(jìng)買成交價(jià)不會(huì)超過7.5億元，沒想到對(duì)手如此強(qiáng)硬。這兩塊地屬龍崗區(qū)舊城改造項(xiàng)目，還需要提供回遷補(bǔ)償面積和保障性住房面積。盡管如此，尚模發(fā)展仍是信心滿滿。
據(jù)記者了解，深圳土地市場(chǎng)破冰如此驚心動(dòng)魄，與去年冷清的土地市場(chǎng)如同天壤之別。去年上半年深圳市推出的近20宗住宅地塊頻頻流拍，成交量不足推地量的一半；下半年僅成交了一塊居住用地。其實(shí)時(shí)下土地市場(chǎng)演繹“王者歸來”的不止深圳一地。4月底，上海今年以來第三次大規(guī)模的經(jīng)營(yíng)性用地出讓結(jié)果公布，令市場(chǎng)大為振奮。上海國(guó)土資源局官方數(shù)據(jù)顯示，本次共出讓14幅經(jīng)營(yíng)性用地，結(jié)果無一流標(biāo)。部分熱門地塊受到十余家開發(fā)商激烈競(jìng)爭(zhēng)。在8幅住宅用地中，金地集團(tuán)以5.6億元拍得上海徐涇鎮(zhèn)3號(hào)地塊，總價(jià)超出底價(jià)82%，該地塊成為2008年以來上海溢價(jià)率最高的地塊。
在北京記者了解到，北京2009年首推的兩塊住宅用地受熱捧。豐臺(tái)區(qū)右安門外商業(yè)、居住項(xiàng)目經(jīng)過兩次報(bào)價(jià)，被以個(gè)人名義參加報(bào)價(jià)的張樹生，高于底價(jià)50萬元的8876.52萬元獲得。西城區(qū)德外居住項(xiàng)目的爭(zhēng)奪更是激烈，經(jīng)過26輪競(jìng)價(jià)，最終北京華融基礎(chǔ)設(shè)施投資有限責(zé)任公司以2.12億元“勝出”，今年北京首推住宅用地如此搶手，讓北京市土地儲(chǔ)備中心懸著的一塊石頭終于落地，也讓不少業(yè)內(nèi)人士對(duì)土地市場(chǎng)走出低迷看到了希望。
北京土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，5月份即將交易的土地共有13塊，這些地塊總規(guī)劃建筑面積約為160萬平方米，其中具有住宅性質(zhì)的土地有6塊，規(guī)劃建筑面積約為70萬平方米。居住性質(zhì)土地中，朝陽區(qū)廣渠門外10號(hào)地備受關(guān)注。該地塊規(guī)劃面積約為7.2萬平方米，5月7日開始掛牌出讓。由于該地塊具有非常好的區(qū)域位置，包括富力、合生、金地等多家著名地產(chǎn)公司表示重點(diǎn)關(guān)注該地塊。
“地蟲”好像一夜之間就全冒了出來
作為土地掮客，也有人稱他為“地蟲”，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)“小陽春”的勢(shì)頭，老殷的電話也開始頻繁晴朗起來。“去年一年都是我聽到哪里有項(xiàng)目就跑去看看是否有機(jī)會(huì)，最近卻是他們主動(dòng)給我打電話轉(zhuǎn)地，我做了這么久的土地中介，還是頭一次碰到這樣的情況。”老殷得意地說。據(jù)記者了解，各地產(chǎn)權(quán)交易所大量土地轉(zhuǎn)讓公告相繼出現(xiàn)。中國(guó)搜地、中國(guó)土地掛牌網(wǎng)等等這些專業(yè)的土地網(wǎng)站上更是密密麻麻掛滿了土地尋求合作的信息。土地掮客顯然迅速捕捉到了這一重要信息。
“最近一周我接待了六批人，都是來談地的。這些‘地蟲’好像一夜之間就全都冒了出來。” 北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h最近不停地奔波于廣州、北京、沈陽幾個(gè)城市，“因?yàn)楣咀罱拥膸讉�(gè)單子都是跟土地有關(guān)的”。
楊少鋒表示，去年開發(fā)商盲目囤地達(dá)到高潮，今年面臨融資環(huán)境愈加惡劣與國(guó)土部清查囤地的雙重壓力，又不得不把自己囤積的土地“吐”出來。土地重新進(jìn)入流通環(huán)節(jié)，導(dǎo)致二手土地轉(zhuǎn)讓高峰出現(xiàn)。據(jù)悉，目前二手土地交易存在著諸多問題。首先，對(duì)土地證件的核實(shí)并不是非常容易。另外，即使在目前二手土地放量加大的時(shí)期，活躍在這個(gè)市場(chǎng)上的也仍然是從事土地生意多年的“地蟲”，而并非像市場(chǎng)傳言那樣，許多原本做房產(chǎn)中介的人也紛紛涉足。在楊少鋒看來，二級(jí)市場(chǎng)的優(yōu)質(zhì)土地稀少，難得有達(dá)到要求的，成交率自然就不高。
地價(jià)全年趨于平穩(wěn)房?jī)r(jià)仍在探底過程
近期國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)經(jīng)長(zhǎng)時(shí)間沉寂之后出現(xiàn)高溢價(jià)成交情況，最高溢價(jià)率已經(jīng)超過80%。同時(shí)，包括招商集團(tuán)、
金地集團(tuán)等國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)開發(fā)商也開始醞釀儲(chǔ)備土地，大連萬達(dá)集團(tuán)、綠地集團(tuán)等紛紛于3、4月份開始儲(chǔ)備土地，北京市場(chǎng)上多家開發(fā)商業(yè)已開始拿地。
華泰證券房地產(chǎn)分析師張馳飛表示，開發(fā)商拿地增加主要有兩個(gè)原因，一是資金流狀況改善很多，根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)公司一季報(bào)的統(tǒng)計(jì)，大多數(shù)企業(yè)資金流為正，整體累積資金鏈也為正；二是一些土地位置較好、價(jià)格也較之前有所回落，而開發(fā)商對(duì)后市信心也在逐步恢復(fù)，這也是出現(xiàn)較高的溢價(jià)成交的原因。由此，張馳飛對(duì)后市持樂觀態(tài)度，他分析，現(xiàn)在部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能已經(jīng)出現(xiàn)回暖跡象，市場(chǎng)整體好于之前的預(yù)期，可以說現(xiàn)在正處于產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能已經(jīng)先于宏觀經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)。
記者近日從國(guó)土資源部獲悉，中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)分析報(bào)告認(rèn)為，受國(guó)際金融危機(jī)沖擊，我國(guó)土地市場(chǎng)受其影響，預(yù)計(jì)2009年地價(jià)不會(huì)有大的漲幅。一線城市居住用地價(jià)格將趨于平穩(wěn)，而二、三線城市居住用地價(jià)格仍有小幅上漲的可能。
目前在北京、上海、廣州等一線城市，近兩年內(nèi)居住用地供應(yīng)量較大，城市房?jī)r(jià)基本達(dá)到最高并呈下行趨勢(shì)，開始進(jìn)入觸底階段。
全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，量比價(jià)更重要。房地產(chǎn)走勢(shì)應(yīng)該從兩個(gè)方面來看，一個(gè)是量，一個(gè)是價(jià)。從交易量來說，顯然現(xiàn)在已經(jīng)全線的、全國(guó)性的，而且從一線城市到二線城市全線回暖。這一輪量的放大，基于三個(gè)原因，一個(gè)是政策釋放，第二個(gè)就是去年積壓的剛性的首套房自住性需求的釋放，第三個(gè)就是信心。但聶梅生認(rèn)為，目前房地產(chǎn)交易量的回暖并不代表價(jià)格的回升，房?jī)r(jià)目前仍在探底過程中。 |