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記者在采訪中了解到，進(jìn)入2009年之后，北京市二手住宅交易量呈現(xiàn)逐月回升態(tài)勢(shì)，第一季度的二手房交易量同比有望增長(zhǎng)101%。同時(shí)，3月份期房商品住宅成交套數(shù)環(huán)比大漲了72.1%，現(xiàn)房商品住宅成交套數(shù)環(huán)比也上漲了23.6%。各方專家普遍認(rèn)為，目前北京樓市看似春意盎然、成交量回升，但是價(jià)格仍處在下降通道，樓市能否全面轉(zhuǎn)暖有待觀察。
二手房一季度成交量有望突破3.6萬(wàn)套
來(lái)自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，截至3月29日，北京市3月份二手住宅交易量已經(jīng)達(dá)到18045套，加上今年1月份成交7358套，2月份成交9373套，北京市二手房交易量一季度有望突破3.6萬(wàn)套。同比2008年第一季度17907套的交易量，北京2009年第一季度的二手房交易量將增長(zhǎng)101.04%。北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月1日至26日二手住宅網(wǎng)簽日均成交量為642套，2月同期日均338套，環(huán)比上漲89.93%。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京安信瑞德加盟店境界家園店李經(jīng)理告訴記者，最近一段時(shí)間明顯感到店內(nèi)咨詢、看房的客戶數(shù)量有所增加，比春節(jié)前增加了20%左右，客戶心態(tài)積極，成交明顯增加。
我愛(ài)我家控股公司副總裁胡景暉分析說(shuō)，二手房?jī)r(jià)的下降，是刺激交易量回升的主要原因。2009年1、2月份北京二手房交易均價(jià)同比2008年同期，下降了15.8%。許多購(gòu)房人認(rèn)為價(jià)格已經(jīng)達(dá)到或接近自己的心理預(yù)期和承受能力，所以紛紛出手購(gòu)房。
與此同時(shí)，一系列鼓勵(lì)首次置業(yè)的政策對(duì)刺激二手房交易起到了疊加效應(yīng)。我愛(ài)我家的統(tǒng)計(jì)顯示，近3個(gè)月的單套二手房平均交易面積已經(jīng)從2年前的110平方米下降到85平方米，首次置業(yè)的購(gòu)房人占據(jù)了整體交易量的68%。
北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部的調(diào)查也顯示，在目前的二手房市場(chǎng)成交中，首次置業(yè)和改善型自住購(gòu)房的買家占到95%左右，投資型的買家約占5%。目前二手房交易的回暖，主要還是受到剛性自住需求的支撐，投資客入市情況并不明顯。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析師孟奇認(rèn)為，一方面，今年春節(jié)提前了近半個(gè)月的時(shí)間，從往年經(jīng)驗(yàn)看，春節(jié)過(guò)后的樓市往往會(huì)出現(xiàn)一個(gè)交易高峰，也是開(kāi)發(fā)商新盤集中入市的好時(shí)機(jī)，購(gòu)房者們習(xí)慣了節(jié)后看房、買房，因而勢(shì)必會(huì)在一定程度上拉動(dòng)二手房的交易量；另一方面，受開(kāi)發(fā)商資金、對(duì)市場(chǎng)預(yù)期等因素影響，近期新房市場(chǎng)供應(yīng)量不大，據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，3月前半月新盤入市項(xiàng)目共8個(gè)，而去年同期新房入市量達(dá)19個(gè)，這為二手房讓出了市場(chǎng)空間。
期房成交套數(shù)漲72.1% 部分項(xiàng)目提價(jià)
據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)和亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至3月29日，京城共成交期房商品住宅達(dá)11298套，同期，成交的現(xiàn)房商品住宅為2124套，環(huán)比2月份期房商品住宅成交套數(shù)大幅上漲了72.1%，與此同時(shí)，現(xiàn)房商品住宅成交套數(shù)環(huán)比也上漲了23.6%。
記者發(fā)現(xiàn)，3月份，京城樓市在多重利好因素的影響下出現(xiàn)了成交量明顯上漲，這使得一些開(kāi)發(fā)商“趁熱打鐵”，在此時(shí)提高了項(xiàng)目的售價(jià)。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，3月份有許多項(xiàng)目提高了銷售價(jià)格，其中不乏萬(wàn)科、保利、龍湖等大牌開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目。如：萬(wàn)科旗下的萬(wàn)科中糧假日風(fēng)景、金隅萬(wàn)科城，保利地產(chǎn)的保利百合花園項(xiàng)目，龍湖地產(chǎn)的唐寧one項(xiàng)目等都有不同程度的提價(jià)。
針對(duì)部分新盤的漲價(jià)和個(gè)別二手房業(yè)主的提價(jià)行為，我愛(ài)我家控股公司副總裁胡景暉認(rèn)為，目前，在交易量迅速回升的同時(shí)，價(jià)格仍處在下降通道。此時(shí)此刻，為做秀而逆勢(shì)漲價(jià)還可以理解，如果真的趁機(jī)漲價(jià)，將錯(cuò)過(guò)最佳的出售時(shí)機(jī)，最終的結(jié)果很可能是被迫以更低的價(jià)格成交，蒙受更大的損失。
除部分樓盤為炒作而做秀提價(jià)外，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫告訴記者，根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前京城提價(jià)項(xiàng)目大致可分為三種類型。第一類項(xiàng)目是前期受同區(qū)域內(nèi)低價(jià)項(xiàng)目入市影響，降價(jià)求售后取得了良好的銷量回報(bào)，之后再度提高了項(xiàng)目售價(jià)。如珠江帝景2008年底該項(xiàng)目的均價(jià)在24000元/平方米左右，2008年末，首城國(guó)際中心的低價(jià)入市加劇了區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目間的價(jià)格下行壓力，直接帶動(dòng)了周邊的老項(xiàng)目如珠江帝景、禧福匯等項(xiàng)目采取打折方式降價(jià)，珠江帝景在春節(jié)期間進(jìn)行了降價(jià)促銷，均價(jià)降至17000元/平方米左右，降價(jià)旋即帶動(dòng)了銷量的增長(zhǎng)，2月銷售了100余套，有了銷量支撐，開(kāi)發(fā)商即對(duì)價(jià)格進(jìn)行了小幅度的上調(diào)，目前價(jià)格在18000元/平方米左右。
第二類提價(jià)的項(xiàng)目是受市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖影響出現(xiàn)熱銷的項(xiàng)目。如保利百合花園項(xiàng)目，自2008年6月15日開(kāi)盤以來(lái)，銷售勢(shì)頭一直不錯(cuò)，2009年市場(chǎng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)暖跡象，保利百合花園借勢(shì)銷量迅猛突破，今年2月該項(xiàng)目銷售了183套，銷售金額居于北京在售項(xiàng)目的第二名，銷量穩(wěn)定導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)商對(duì)售價(jià)進(jìn)行了小幅微漲，價(jià)格上調(diào)的幅度在400至800元之間。
除此之外，任啟鑫說(shuō)，還有一類項(xiàng)目是由于前期產(chǎn)品開(kāi)盤定價(jià)相對(duì)較低導(dǎo)致銷售火爆，借后續(xù)開(kāi)盤之機(jī)提價(jià)，但幅度也不是很大。如遠(yuǎn)洋沁山水，該項(xiàng)目自去年11月以11000元/平方米的低價(jià)開(kāi)盤以來(lái)，迅速引爆了京西市場(chǎng)。12月份再度釋放了一批新房源，價(jià)格上調(diào)至12000元/平方米左右。據(jù)悉，該項(xiàng)目在4月份將推出一批新房源，價(jià)格預(yù)計(jì)是13500元/平方米。
業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu) 五大壓力猶在
近期的熱銷，是否意味著市場(chǎng)已經(jīng)真正開(kāi)始復(fù)蘇呢？中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)，未來(lái)2至3個(gè)月將迎來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)高潮。但隨著節(jié)后剛性需求的集中釋放，后續(xù)需求將略顯不足，屆時(shí)，市場(chǎng)的銷售壓力將再次凸顯。因此，近期市場(chǎng)的回升更多的是春節(jié)之后的慣性作用使然。而在供應(yīng)增加需求增長(zhǎng)放緩的情況下，談?wù)撌袌?chǎng)回暖為時(shí)尚早。市場(chǎng)依然面臨著嚴(yán)峻壓力。
中原地產(chǎn)認(rèn)為，這些市場(chǎng)壓力主要表現(xiàn)在五個(gè)方面：
一是經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依然嚴(yán)峻。受全球金融危機(jī)的影響，自2008年開(kāi)始中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已經(jīng)開(kāi)始放緩。雖然在去年底以來(lái)各級(jí)政府出臺(tái)了較強(qiáng)的刺激經(jīng)濟(jì)的政策，但政策效果的顯現(xiàn)仍需要較長(zhǎng)時(shí)間，目前的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)和狀況仍不容樂(lè)觀；
二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處于低潮。整體經(jīng)濟(jì)的不振，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷，致使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)熱情大減。在2008年各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)增速均較緩的情況下，2009年1至2月全國(guó)土地購(gòu)置面積和開(kāi)發(fā)面積同比也均出現(xiàn)大幅下降，房地產(chǎn)新開(kāi)工面積及開(kāi)發(fā)投資同比增速亦快速回落。可見(jiàn)，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍將處于低潮階段；
三是市場(chǎng)庫(kù)存依然嚴(yán)重。總體而言，2008年度的庫(kù)存與2007年相比，約有4至5成的增長(zhǎng)。這反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)成交遇冷的萎靡現(xiàn)狀，即庫(kù)存不斷積壓，無(wú)法按正常速度消化。雖然截至2月份的存量與2008
年底相比，各城市都有相應(yīng)減少，并未出現(xiàn)繼續(xù)增長(zhǎng)的現(xiàn)象，說(shuō)明市場(chǎng)存量已過(guò)了最高峰，正穩(wěn)步削減，但是存量依然不容樂(lè)觀；
四是新增供應(yīng)持續(xù)增加。2008年因市場(chǎng)銷售不暢，市場(chǎng)大量存量積壓，致使很多在建項(xiàng)目紛紛放緩施工速度，新盤延期上市。但受到公司業(yè)績(jī)及項(xiàng)目施工周期的影響，2009年這些樓盤將會(huì)重新上市。數(shù)據(jù)顯示，2009年1至2月商品房的竣工面積大幅增加，這將直接影響未來(lái)2至3個(gè)月的新增供應(yīng)也將出現(xiàn)相應(yīng)增長(zhǎng)。
五是后繼需求增長(zhǎng)放緩。在目前的經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)環(huán)境下，各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步將由內(nèi)需而主導(dǎo)，即當(dāng)?shù)氐淖宰『透纳菩缘膭傂孕枨笳诔蔀橹问袌?chǎng)的中堅(jiān)力量。投機(jī)性泡沫已經(jīng)逐步被擠出，來(lái)自國(guó)內(nèi)外的投資性需求在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)動(dòng)蕩或不確定的多重因素影響下，將會(huì)更加審慎，短期內(nèi)將暫時(shí)偃旗息鼓，很難興風(fēng)作浪。因此，在買方市場(chǎng)的格局下，在與賣方市場(chǎng)的不斷角力中，理性的內(nèi)需將緩慢釋放。
專家 仍處于深度調(diào)整中 回暖言之過(guò)早
“房地產(chǎn)交易量的回暖并不代表價(jià)格的回升。”全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示，全國(guó)性的漲價(jià)，近期不具備這個(gè)條件。從某種程度上目前全國(guó)樓市價(jià)格下降趨勢(shì)正在探底的過(guò)程中。
聶梅生說(shuō)，現(xiàn)在主要是從宏觀經(jīng)濟(jì)層面來(lái)看，還沒(méi)有到整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速?gòu)?fù)蘇，前期一些政策開(kāi)始發(fā)生作用，經(jīng)濟(jì)的數(shù)據(jù)有所好轉(zhuǎn)，但還要再看一季度，比如說(shuō)出口、就業(yè)等等，我覺(jué)得沒(méi)有那么快，從整個(gè)宏觀層面來(lái)講沒(méi)有那么快。此外，真正來(lái)說(shuō)樓市和收入有關(guān)系，老百姓的收入、買房人的收入是不是大幅度提升，現(xiàn)在看不出來(lái)，沒(méi)有最基本層面的支持，因此消費(fèi)的需求還是會(huì)逐步釋放，全國(guó)性漲價(jià)我認(rèn)為近期沒(méi)有這個(gè)可能性，但是局部的城市有可能。
聶梅生表示，房地產(chǎn)走勢(shì)應(yīng)該從兩個(gè)方面來(lái)看，一個(gè)是量，一個(gè)是價(jià)，從交易量來(lái)說(shuō)，顯然現(xiàn)在已經(jīng)全線的、全國(guó)性的，而且從一線城市到二線城市全線回暖。我們可以回顧一下，房地產(chǎn)市場(chǎng)去年下跌也是從量和價(jià)兩個(gè)方面，而且量大大比價(jià)下降幅度大得多。去年成交量下降，全國(guó)性大概有四成，如果下降四成的話，現(xiàn)在量的復(fù)蘇是正常的。如果從量的角度來(lái)講肯定是全國(guó)性回暖，但從價(jià)格來(lái)講不一定，因?yàn)槿ツ戥h(huán)比價(jià)格，大概連續(xù)有七八個(gè)月，一直在環(huán)比下降，一直到最近環(huán)比開(kāi)始有所回升，而且回升幅度并不大。
“我認(rèn)為這是一種回暖的跡象
真正談回暖可能為時(shí)尚早。”中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，3月的樓市看起來(lái)春意盎然，房?jī)r(jià)環(huán)比下降的速度正在放慢，是否真正回暖還需要觀測(cè)一兩個(gè)月。
北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)理事李文杰表示，雖然最近成交量有所上升，但要看跟誰(shuí)比，跟前些日子比可能還行，但比起最火的時(shí)候差距還是比較大，因此他認(rèn)為在這種情況下，市場(chǎng)并不支持房?jī)r(jià)的上漲。千萬(wàn)不要因?yàn)榉孔淤u得好了而盲目估計(jì)形勢(shì)。
針對(duì)市場(chǎng)普遍反映的“小陽(yáng)春”現(xiàn)象以及業(yè)內(nèi)認(rèn)為樓市調(diào)整已經(jīng)到位的觀點(diǎn)，聶梅生表示，從1至2月份的成交量來(lái)看，全國(guó)多數(shù)城市目前確實(shí)呈現(xiàn)出“小陽(yáng)春”行情，但目前全國(guó)樓市仍處于深度調(diào)整中，從近期的市場(chǎng)反響來(lái)看，釋放的需求主要還集中在首次置業(yè)群體上，改善型置業(yè)、二套房仍沒(méi)被有效激活，而首次置業(yè)這部分并不代表整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，短時(shí)間內(nèi)并不能完全消化房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有的存量房，所以，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不能過(guò)分樂(lè)觀，而2009樓市能否全面回暖，主要就要看經(jīng)濟(jì)政策在6月份以前的反響如何，如果整個(gè)二季度市場(chǎng)持續(xù)回暖，下半年樓市可望回到健康、平穩(wěn)。 |