繼去年底出臺減免房屋交易稅費、實行購房補貼、提高公積金貸款額度等25項促進樓市消費的新政策之后,沈陽市近日又推出了“押舊買新”的樓市促銷政策。在過去由房產(chǎn)中介主導的“押舊買新”模式備受詬病的背景下,“沈陽式”押舊買新能否像政府所期冀地那樣為百姓買房帶來實惠,進而促進樓市交易再升溫?
全新“零首付”購房利好攪熱樓市
“‘押舊房買新房’的利好政策,將是沈陽春季房交會最大亮點!”沈陽市房產(chǎn)局局長紀凱近日接受本報記者獨家專訪時介紹,為了幫助百姓省時、省心、省錢地買到稱心如意的好房子,沈陽市新近推出了“押舊買新”的全新住房消費模式,以政府牽線、企業(yè)讓利、百姓受益為主要特點,實現(xiàn)了“先買新房后賣舊房”、二手房抵押、商品房銷售、二手房銷售各環(huán)節(jié)的聯(lián)動。 沈陽市房產(chǎn)局副局長張順成告訴記者,“押舊房買新房”政策是沈陽市根據(jù)自身樓市特點和百姓購房需求,在借鑒外地相關經(jīng)驗基礎上,全面完善充實后推出的。具體辦法是:百姓以手中的原有舊房,到銀行進行抵押貸款,用來支付新買商品住房的首付款,然后再以按揭貸款方式或其他方式籌措資金,支付新房尾款。舊房抵押貸款的還款期限為三年,償還方式為“按月還息、三年后一次還本”。但這種政策只適用于住房,不適用于商業(yè)用房。 這項全新的“零首付”購房利好政策一經(jīng)公布,立即在當?shù)匾饛娏曳错懀忻駸峋咨詢持續(xù)不斷。 在沈陽某外企工作的張鵬已結婚六年。他告訴記者,孩子漸漸長大,原來買的那套50多平方米的舊房已顯擁擠,兩口子準備按揭買套面積大一點的新房子,但考慮到首付款要占用裝修資金和孩子的上學準備金,他們準備先賣出舊房籌集資金,“這個政策好像專門為我制定的,既緩解了首付款的資金壓力,又不影響居住,啥也不受影響!”張鵬興奮地告訴記者。 沈陽市房地產(chǎn)研究所所長范翰章教授等有關房產(chǎn)專家分析認為,購房者在進行改善型住宅消費時,一般會選擇賣掉舊房,變現(xiàn)資金后再來買新房子,實現(xiàn)以舊換新、以小換大,但實際操作起來要面臨很多難題。例如,舊房不是今天想賣就能賣出的,需要一個周期,很難和買新房同步進行,而且一旦舊房賣出,而新房還沒裝修好,就會失去住所。“押舊買新”政策很好地解決了這一難題。 據(jù)沈陽市房產(chǎn)局介紹,用舊房進行抵押貸款后,舊房居住、出租等處置權不受影響。這一政策最大好處是盤活了百姓手中持有的房產(chǎn)資源,開辟了首付款的融資通道,使購房消費從首付到尾款有了全程的金融服務支撐。
貸款利息全由企業(yè)買單
沈陽市房產(chǎn)局局長紀凱說,舊房三年期抵押貸款的利息全部由銷售新房的開發(fā)企業(yè)承擔,并且諸如查檔證明費、抵押登記費、擔保費、評估費等相關費用,也全部由開發(fā)商支付,是實實在在的讓利百姓。 百姓到底可以得到哪些實惠?沈陽市房產(chǎn)局產(chǎn)權處處長申理算了這樣一筆賬,按此政策買一套100平方米、總價40萬元新房,首付12萬元全部用抵押貸款方式支付,利息由新房開發(fā)商支付,購房者相當于在三年內享受無息貸款,按照現(xiàn)行5.4%的基準貸款利率,省下的利息則為19440元。此外在辦理舊房抵押貸款時,抵押登記費40元、查檔證明費50元、舊房評估費200元、擔保價值的千分之五收取的擔保費都可省去,甚至幫助辦理手續(xù)的中介費也全部免除。這套40萬元的房子至少可以節(jié)省2萬元,這相當于房價打了9.5折。同時,購房者如果提前還款,還將得到余下利息的50%。 當然,這一政策需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、擔保公司的參與和金融機構的支持。記者調查了解到,這項政策受到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)廣泛歡迎,全市已有近70余家開發(fā)商報名參與,推出房源近5000套。一名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責人告訴記者,去年以來受國際金融危機等不利因素影響,百姓購房觀望氣氛較濃,新房銷售進度減緩,雖然參加活動要為購房者支付三年的首付款利息,但可以大幅提高銷售量,加速資金回籠,對企業(yè)來說還是劃算的。 據(jù)了解,光大銀行、中國銀行、建設銀行在沈陽的三家銀行分支機構具體承辦這項貸款業(yè)務,沈陽房地產(chǎn)置業(yè)擔保公司則承辦擔保業(yè)務。據(jù)沈陽市房產(chǎn)局介紹,由于這項政策操作起來較為復雜,涉及銀行、企業(yè)、擔保公司等多個部門和購房、抵押等多個環(huán)節(jié),因此房產(chǎn)局特別組織了信譽好的五家房產(chǎn)經(jīng)紀機構,為每名客戶指定一個專門的經(jīng)過培訓的專業(yè)經(jīng)紀人士,“一對一”幫助老百姓從頭跑到尾,負責辦理全部相關手續(xù),百姓只需提供身份證、房產(chǎn)證等相關證件手續(xù),其余都不用操心,甚至連電話都不用打就可辦完全部手續(xù),而中介服務費也全部減免。
政府出手,各種風險降至最低
記者調查了解到,這一政策的所有細節(jié),都由沈陽市政府協(xié)調相關方面詳細設計制定,沈陽市房產(chǎn)局近日根據(jù)市民提出的各種疑問,發(fā)布了“押舊買新政策40問”,對該政策涉及的方方面面作了詳細規(guī)定,最大限度規(guī)避風險,確保交易安全、有序。 有市民提出,押舊房的還款責任主體是購房者,雖然政策規(guī)定開發(fā)商負責償還利息,假如其不按約定償還,或者企業(yè)歇業(yè)、遷走,是否就會把風險轉嫁到購房者身上? 沈陽市房產(chǎn)局局長紀凱認為,這一點已從制度設計上完全解決。開發(fā)商要按照舊房抵押時的利率,將舊房抵押貸款全額利息保證金一次性匯入專用賬戶,由擔保公司按月向銀行劃轉償還利息。如果購房者提前還款,剩余利息保證金的50%將按協(xié)議,直接獎勵給購房人。此外,房產(chǎn)抵押公司將與房產(chǎn)部門協(xié)作,詳細掌握房產(chǎn)產(chǎn)權狀況,杜絕重復抵押、惡意欺騙等行為。 有關專家認為,這項政策讓金融機構風險也降至最低。沈陽市還規(guī)定,用來抵押貸款的舊房必須房齡在20年以內,面積為50平方米以上,并且每套舊房只能為一套新房做首付貸款抵押,不允許出現(xiàn)“押一舊買多新”、“押多舊買一新”。參與這項活動的光大銀行沈陽分行零售部負責人士介紹,銀行將在貸款到期前半年,與貸款人協(xié)商還款事宜,客戶最遲應在貸款到期后三個月內償還本金。如果客戶屆時無法用現(xiàn)金還款,可在擔保機構和銀行陪同下,將抵押舊房出售。客戶也可以通過政府指定的中介機構變現(xiàn)舊房,以償還貸款本金,或通過其他方式籌集資金還貸。沈陽市房產(chǎn)局承諾,被指定的中介機構不會賺取房屋交易差價。 一般來說,舊房抵押貸款不能高于首付款,而舊房抵押評估的價格要比市場價略低。遼寧行健房地產(chǎn)評估事務所王天外認為,這就最大限度地規(guī)避了風險,保障貸款提供方的利益,但抵押評估不會影響到實際銷售的價格。 由于經(jīng)濟適用房是專門用來保障低收入群體住房需要的,因此不能用于抵押貸款買新房。 有關專家分析認為,押舊買新主要是針對有一定資信(擁有舊房資產(chǎn))有改善住房愿望的消費群體,主要由政府部門組織提供各種服務,方便了百姓購房,勢必進一步有效釋放這部分的消費需求,帶動樓市交易進一步升溫。 沈陽市房產(chǎn)局局長紀凱說,從去年的25條活躍房地產(chǎn)市場的政策到今年的“押舊房買新房”政策,地方政府能夠制定的樓市利好政策基本已經(jīng)全部到位了,這有助于打破百姓的觀望心態(tài),積極、科學地進行住宅消費,推動沈陽樓市持續(xù)繁榮。 |