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近期以“購(gòu)房入戶(hù)、購(gòu)房抵稅、購(gòu)房補(bǔ)貼”等主要內(nèi)容的地方政府新一輪“救市”措施剛一露面即引發(fā)爭(zhēng)議。專(zhuān)家認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在近幾年出現(xiàn)的波動(dòng)調(diào)整是正常現(xiàn)象，各地樓市擺脫低迷困境仍在價(jià)格。這是福州市區(qū)閩江岸邊的新建商品房樓群。新華社記者:來(lái)建強(qiáng)
攝 | 最近一段時(shí)間，有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)能否納入振興規(guī)劃的消息吸引了眾人的注意，但是有專(zhuān)家認(rèn)為要想打破目前樓市成交量持續(xù)萎縮的困局，政府和市場(chǎng)都必須做出各自的努力。
政府：調(diào)控政策應(yīng)該步調(diào)一致
房企：要根據(jù)市場(chǎng)變化積極自救 購(gòu)房者：不可錯(cuò)過(guò)最佳時(shí)機(jī)
陳國(guó)強(qiáng)：房地產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃是否出臺(tái)短期影響有限
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)指出，從目前已經(jīng)出臺(tái)的產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃來(lái)看，基本都是針對(duì)短期效果的調(diào)控，這與去年出臺(tái)的一系列促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的政策相類(lèi)似。盡管房地產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃能否出臺(tái)尚沒(méi)有定論，但如果該產(chǎn)業(yè)規(guī)劃僅是著眼于短期效果那么產(chǎn)生的影響將會(huì)十分有限。相反，在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展方面仍缺乏一些系統(tǒng)性的規(guī)劃。
陳國(guó)強(qiáng)強(qiáng)調(diào)說(shuō)，無(wú)論房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃能否出臺(tái)，以下幾方面問(wèn)題應(yīng)該在以后的政策中加以明確。一方面，各方對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的認(rèn)識(shí)和判斷仍有很大分歧，應(yīng)該從政策上給他們一個(gè)實(shí)事求是的評(píng)價(jià)；另一方面，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)是否是支柱產(chǎn)業(yè)需要長(zhǎng)期確定，這一說(shuō)法過(guò)去幾年中出現(xiàn)過(guò)多次反復(fù)，如今雖然重新認(rèn)定房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，但是否還會(huì)反復(fù)并不能確定。此外，保障性住房、經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房等未來(lái)將以什么樣的方式和速度推進(jìn)，需要在政策上加以明確，以便給市場(chǎng)一個(gè)確定性的預(yù)期。
任啟鑫：政府調(diào)控政策應(yīng)該步調(diào)一致
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，縱觀近一年來(lái)政府對(duì)樓市的調(diào)控，無(wú)論是從緊的調(diào)控政策還是松綁樓市都對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了較大的影響，這其中有一些政策制定及時(shí)、力度頗大，如限外令、二套房貸等，還有一些政策則是朝令夕改如房貸細(xì)則等。從這些可以看出，制定政策的各級(jí)主管部門(mén)在應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化方面步調(diào)并不統(tǒng)一，導(dǎo)致政策執(zhí)行緩慢或出現(xiàn)反復(fù)。還有一些政策也需要進(jìn)一步細(xì)化，如“對(duì)以招拍掛方式出讓的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，在不影響土地市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)的前提下，受讓方由于困難不能按時(shí)付款的，市國(guó)土管理部門(mén)可根據(jù)實(shí)際情況批準(zhǔn)延期并公示，延期最長(zhǎng)不超過(guò)6個(gè)月”。這條規(guī)定意味著，開(kāi)發(fā)商可以申請(qǐng)延期支付土地款。
任啟鑫認(rèn)為，延期支付土地款的政策從一定程度上緩解了開(kāi)發(fā)商的資金壓力，但是，具體到怎樣評(píng)估、審核申請(qǐng)延付土地款的企業(yè)資格，尚需具體、明確的條文規(guī)定，否則不僅政策落實(shí)會(huì)出現(xiàn)困難，還可能因此產(chǎn)生尋租空間。只有政府決策部門(mén)高瞻遠(yuǎn)矚，及時(shí)制定出正在有效、而又具可操作性的政策，才能真正執(zhí)行下去，才會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生更積極的影響。
華國(guó)強(qiáng)：拓寬融資、購(gòu)房渠道是打破困局的前提
千萬(wàn)家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理華國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)金融的支持。房地產(chǎn)業(yè)融資渠道的單一，無(wú)論對(duì)開(kāi)發(fā)商還是銀行體系來(lái)講，都造成了非常大的負(fù)擔(dān)，也同時(shí)蘊(yùn)含非常大的風(fēng)險(xiǎn)。隨著金融市場(chǎng)的成熟，風(fēng)險(xiǎn)與收益相匹配的原則必然會(huì)滲透到房地產(chǎn)融資的方式中，提高開(kāi)發(fā)商的股本融資比例將是大勢(shì)所趨。政府應(yīng)建立房地產(chǎn)多渠道融資體系，為開(kāi)發(fā)商股本融資、債券融資、信貸融資以及信托融資提供法律保障，盡快將“金融國(guó)九條”中：“創(chuàng)新融資方式，通過(guò)并購(gòu)貸款、房地產(chǎn)信托投資基金、股權(quán)投資基金和規(guī)范發(fā)展民間融資等多種形式，拓寬企業(yè)融資渠道。”等條款落實(shí)到位，廣開(kāi)財(cái)路，改善企業(yè)融資環(huán)境。
與此同時(shí)，應(yīng)放寬買(mǎi)房入戶(hù)，加快中國(guó)城市化進(jìn)程。然而在現(xiàn)行的戶(hù)籍管理制度中，沒(méi)有規(guī)定購(gòu)房或自建房屋戶(hù)口遷移的政策，這造成的問(wèn)題不少：購(gòu)房者子嗣難以單獨(dú)入戶(hù)；由于大部分二手房原房產(chǎn)所屬者的戶(hù)口沒(méi)有遷出，新的家庭戶(hù)口無(wú)法遷入。對(duì)此，政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)盡快制訂一個(gè)統(tǒng)一的政策規(guī)定，規(guī)范“購(gòu)房入戶(hù)”等行為。黨的十七屆三中全會(huì)也曾提出，“推進(jìn)戶(hù)籍制度改革，放寬中小城市落戶(hù)條件，使在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和居住的農(nóng)民有序轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)居民”，在當(dāng)前房市低迷的情況可，進(jìn)一步細(xì)化落實(shí)該制度，也必定會(huì)進(jìn)一步提振民眾購(gòu)房的熱情。
高姍：開(kāi)發(fā)商應(yīng)自救，購(gòu)房者應(yīng)伺機(jī)而動(dòng)
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍說(shuō)，正如政府文件中指出的，要“引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)變化和需求，主動(dòng)采取措施，以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷(xiāo)售。”說(shuō)到底，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展最終還是要靠廣大的開(kāi)發(fā)商，外援終究是輔助性的。開(kāi)發(fā)商要想擺脫目前的困境，只有一條出路，那就是放棄固有思想，實(shí)事求是地了解市場(chǎng)、積極配合政府決策，切實(shí)提高銷(xiāo)售率。
對(duì)于購(gòu)房者而言，在適當(dāng)?shù)臈l件下，選擇性?xún)r(jià)比較高的房屋購(gòu)買(mǎi)是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。經(jīng)驗(yàn)證明樓市調(diào)整期一般在兩三年左右，一旦國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)、市場(chǎng)再現(xiàn)供不應(yīng)求局勢(shì)后，房?jī)r(jià)將會(huì)重新進(jìn)入上升通道，到時(shí)候再出手就錯(cuò)過(guò)了最佳時(shí)機(jī)。
祁世釗：應(yīng)從鼓勵(lì)、推動(dòng)二手房成交入手
“鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理祁世釗說(shuō)，當(dāng)前二手房成交雖然出現(xiàn)了一定程度的回暖，但是一方面是一部分增長(zhǎng)屬于暫時(shí)性的，另一方面僅部分類(lèi)型房產(chǎn)明顯回暖，但絕大多數(shù)房產(chǎn)還處于“膠著”狀態(tài)。因此，有效引導(dǎo)消費(fèi)緩解二手房市場(chǎng)的觀望態(tài)勢(shì)，才是打破二手樓市困局，促進(jìn)成交量長(zhǎng)期持續(xù)增長(zhǎng)的關(guān)鍵。 |