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新年伊始，關(guān)于存量房貸能否享受7折優(yōu)惠利率成為購房者最關(guān)心的事。中小銀行對此態(tài)度積極、規(guī)則明確，幾家大銀行卻遮遮掩掩、口徑不一，優(yōu)惠條件更是一天一個版本。記者發(fā)現(xiàn)，曖昧背后，是銀行左右兩難的“雞肋”心態(tài)：不降則恐小銀行“挖墻腳”、優(yōu)質(zhì)客戶流失，降則因為利差收窄，幾近無利可圖。
存量房貸7折優(yōu)惠玩“變臉”
“你的房貸7折了嗎？”這是當(dāng)前房奴們流行的問候語。但各家銀行對享受7折優(yōu)惠利率的限制條件，態(tài)度之曖昧、口徑之多變，卻著實令廣大貸款人一頭霧水。
自2008年10月央行出臺房貸新政策以來，除農(nóng)行外，其他銀行都采取觀望態(tài)度，優(yōu)惠細(xì)則遲遲沒有出臺。直到2008年末，光大、民生等中小銀行明確存量房貸利率7折優(yōu)惠條件，四大國有商業(yè)銀行才跟進。
2009年1月1日，建設(shè)銀行95533客服人員稱，根據(jù)最新通知，只要調(diào)整前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、近兩年內(nèi)沒有拖欠兩期以上還貸、不存在違約和兩筆以上未結(jié)清房貸的客戶，均可在1月4日至2月22日之間，申請7折利率優(yōu)惠。中國銀行、工商銀行等銀行對咨詢客戶的答復(fù)也基本與此類似。
讓人無所適從的是，之后的一周內(nèi)各家銀行上演了一出“變臉”戲：先是遮遮掩掩、欲迎還拒，之后就給房貸客戶開出五花八門的附加條件。在上海，有的銀行要求客戶承諾若干年內(nèi)不得提前還貸，有的要求必須辦理5萬元或10萬元以上的大額定期存款，有的則借機“搭售”理財產(chǎn)品，甚至要求辦理10張信用卡；在杭州，則增加了是否持有該行信用卡、有無購買該行理財產(chǎn)品、基金等“隱形條款”；南京一家銀行要求客戶先“自愿”向銀行交納500元貸款合同變更費；北京部分銀行則要求客戶貸款余額不得低于30萬元，否則必須辦理該行的白金信用卡。
這些附加條款經(jīng)媒體報道后，滬上各家銀行均給予否認(rèn)，不少銀行表示，只要信用狀況良好、原房貸享受8.5折優(yōu)惠的客戶都可以申請，中行上海分行則明確將首次購房列為前提條件。
7折房貸成“雞肋”
事實上，各家銀行“朝令夕改”玩曖昧的原因在于，進入降息周期后，商業(yè)銀行面臨生息資產(chǎn)收益率下降和付息負(fù)債成本率上升的雙重壓力，利差收窄無疑將擠壓銀行的盈利空間。
央行自去年9月份以來連續(xù)5次降息，5年期以上貸款利率已從7.83%降至5.94%，如果再打7折就只有4.158%，與5年期存款利率3.60%相比，只相差0.558個百分點。這樣的利差水平能否承擔(dān)包括營銷費用、準(zhǔn)備金成本、日常經(jīng)營成本(房租、人工費用等)在內(nèi)的運營成本，對銀行來說是極大的考驗。
以房貸尾款30萬元、20年等額本息還款計算，如果執(zhí)行降息后最新利率的7折，可以比8.5折利率累計少還款約3.5萬元。因此，從保住利潤角度而言，銀行不可能主動大面積打開存量房貸優(yōu)惠閘門。
但另一方面，個人住房按揭貸款又是“兵家必爭”的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。交通銀行研究部高級宏觀分析師唐建偉稱，相對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的高風(fēng)險，個人住房貸款對銀行來說仍然是高收益、低風(fēng)險資產(chǎn)。它意味著在20年甚至30年的時間里鎖定了一批優(yōu)良客戶，這些客戶也將是銀行其他產(chǎn)品和服務(wù)的潛在購買者。因此，各家銀行都非常重視個人房貸業(yè)務(wù)。
根據(jù)央行金融市場司副司長霍穎勵最新披露，截至2008年11月末全國個人住房貸款余額2.95萬億元，比1997年底增長155倍，占全部商業(yè)銀行人民幣貸款余額的10%。個人住房貸款的質(zhì)量仍然保持了很好的水平，不良貸款率遠遠低于其他各項貸款。
中信建投也在分析報告中指出，2008年中期上市銀行披露的個人住房貸款不良率均在1%以下，房貸依然是銀行抗風(fēng)險的資產(chǎn)。且房貸多為浮動利率貸款，每年才調(diào)整一次，待經(jīng)濟復(fù)蘇且利率上調(diào)后，銀行的收益也會由降變升，如2007年央行也曾連續(xù)六次加息，因此房貸仍將是銀行間爭搶的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
房貸“搶客”或?qū)⑸?/STRONG>
上海白領(lǐng)莊劍在中國銀行貸了55萬元房貸，新年伊始，他向銀行遞交了7折優(yōu)惠利率申請。“我們幾個朋友都在中行貸款，如果銀行不給優(yōu)惠，我們就集體轉(zhuǎn)到小銀行去。”
莊劍的底氣來自各大銀行對存量房貸蛋糕的激烈爭搶。從去年12月開始，很多中小銀行就廣泛散發(fā)信息稱，如將房屋貸款轉(zhuǎn)至該行，首套房貸利率可以下浮30%。一些房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司稱，從2008年12月以來已操作了多筆首套房貸轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，客戶只需要支付數(shù)千元的擔(dān)保費用，就能在新貸款行獲得7折優(yōu)惠利率。
一家股份制商業(yè)銀行高層告訴記者，如果建設(shè)銀行等四大行對存量房貸優(yōu)惠利率限制放寬的話，其他中小銀行肯定會進一步跟進，將比四大行更靈活、門檻更低。
在存量房貸爭奪戰(zhàn)背后，則是新增房貸業(yè)務(wù)的萎縮。截至2008年11月末，全國房地產(chǎn)貸款余額為5.24萬億元，比上年同期回落了20.6個百分點。個人住房貸款余額比2007年同期低25.8個百分點。央行上海總部發(fā)布的貨幣信貸運行報告也顯示，2008年10月份中資商業(yè)銀行個人住房貸款減少21.1億元，11月份繼續(xù)減少14.4億元。“蛋糕做不大，大家就只好拼命搶存量。”一家商業(yè)銀行的信貸員說。
有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，經(jīng)過一段時間的博弈和試探，銀行對存量房貸的搶奪可能會升級。一些中小銀行正以各種優(yōu)惠手段爭取轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，甚至有銀行私下向客戶推銷“加轉(zhuǎn)”按揭，如果客戶把存量房貸從其他銀行轉(zhuǎn)到該行，重新辦理貸款時可以把首付比例降低。有銀行人士承認(rèn)，在“保客戶”的方針指導(dǎo)下，一旦有銀行把利率降到7折，即使盈利受損，其他銀行肯定也會跟著做。換言之，房貸業(yè)務(wù)利潤縮水是可以忍受的，銀行更不愿意看到的是房貸客戶的流失。 |