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| 福州市社會(huì)保障房項(xiàng)目——黃山景盛小區(qū)即將竣工。新華社記者 來建強(qiáng)
攝 | 最近，重慶市主城各區(qū)政府提出從市場(chǎng)上收購中低價(jià)位的商品房，用于安置危舊房改造中的拆遷戶。此舉在房地產(chǎn)行業(yè)引發(fā)爭(zhēng)議，有市民認(rèn)為這是政府“拿納稅人的錢支持開發(fā)商”，而一些開發(fā)商認(rèn)為，一旦政府出面購買，以后再開發(fā)的樓盤，就幾乎成為廉價(jià)商品房的代名詞。政府在土地出讓上，已經(jīng)是壟斷經(jīng)營了，如今在買方市場(chǎng)再插一腳，會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的紊亂。
政府購商品房用于安置拆遷戶
日前，重慶主城區(qū)的渝中、江北等九區(qū)政府與部分房地產(chǎn)開發(fā)商集體簽訂商品房購買協(xié)議，所購商品房用于安置主城區(qū)危舊房改造中的拆遷戶。主城九區(qū)政府共計(jì)投入29.63億元，購買了49個(gè)樓盤的商品住房14931套、建筑面積98.92萬平方米。此次被收購的商品房住宅小區(qū)大都規(guī)劃有幼兒園、文化活動(dòng)中心、大型中庭花園、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等，配套設(shè)施較為完善，交通便利、生活方便，且多為中小戶型、中低價(jià)位。
據(jù)記者了解，重慶主城區(qū)各區(qū)政府采取從市場(chǎng)上購買商品房安置拆遷戶的做法早在2008年上半年就開始醞釀。在未來三年內(nèi)，重慶市主城區(qū)將進(jìn)行大規(guī)模的危舊房改造，拆遷總面積大約1200萬平方米。按照這個(gè)拆遷量，需要700多萬平方米的安置房。以渝中區(qū)為例，在未來三年內(nèi)，渝中區(qū)需拆除房屋310萬平方米左右，其中危舊房230萬平方米，占全市危改總量的1/3，拆遷安置總戶數(shù)約50000戶，涉及64個(gè)項(xiàng)目。按照重慶市政府要求，2008年渝中區(qū)需完成120萬平方米危舊房改造任務(wù)，占到了當(dāng)年主城區(qū)危舊改造總量的52%。
掀起不小波瀾 評(píng)價(jià)褒貶不一
各區(qū)政府表示將不再大量修建拆遷安置房，而是直接從市場(chǎng)上購買中低價(jià)位的商品房，收購原則是市場(chǎng)售價(jià)不高。重慶主城各區(qū)政府在市場(chǎng)上收購中低價(jià)位商品房安置拆遷戶之舉在社會(huì)上掀起不小波瀾，評(píng)價(jià)褒貶不一。有的認(rèn)為，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷狀況下，政府此舉是圖謀“救市”。自上年重慶獲批成為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合配套實(shí)驗(yàn)區(qū)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格隨之上揚(yáng)，主城區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了近10年最大的漲幅。但是2008年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)一度低迷，商品房銷售萎縮。巨額資金進(jìn)入商品房市場(chǎng)，短時(shí)間內(nèi)可穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，保持商品房的現(xiàn)有價(jià)位，避免市場(chǎng)大起大落，造成市場(chǎng)依舊繁榮的假象，而這種設(shè)計(jì)實(shí)際效果并不會(huì)好。
市民王先生也有自己的看法。他對(duì)記者說：“政府既然要做拆遷安置房，為何不在價(jià)格爆跌到底之后，以更便宜的價(jià)格抄底提供給拆遷戶，而是選擇房?jī)r(jià)仍處于高位的時(shí)候拿納稅人的錢支持房地產(chǎn)商？”一些市民認(rèn)為，按照政府的邏輯，今后解決機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位職工住房困難，完全可采用“團(tuán)購”方式，回到福利分房時(shí)代。
記者在調(diào)查中了解到，對(duì)于政府收購商品房安置拆遷戶的做法，雖然對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商有利，但是一些房地產(chǎn)開發(fā)商卻不叫好。部分開發(fā)商表示，誰都想自己的樓盤賣得好一點(diǎn)，貴一點(diǎn)，一旦政府出面購買，以后再開發(fā)的樓盤，就幾乎成為廉價(jià)商品房的代名詞。一旦某個(gè)區(qū)域出現(xiàn)的都是政府收購的商品房，實(shí)際上向市場(chǎng)傳遞了建房成本和價(jià)格信號(hào)，那么該區(qū)域的同類商品房只有以政府的收購價(jià)為導(dǎo)向定價(jià)，也會(huì)影響其他品質(zhì)較高的商品房銷售價(jià)格，最終受到損害的還是開發(fā)商。一些開發(fā)商認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)本身要遵循市場(chǎng)規(guī)律，做得不好自然被市場(chǎng)淘汰。政府在土地出讓上，已經(jīng)是壟斷經(jīng)營了，如今在買方市場(chǎng)再插一腳，會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的紊亂。他們更希望政府能夠把賠償?shù)腻X交給拆遷戶，讓他們直接購買，而不是由政府采購。
專家認(rèn)為要把握好度
長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)研究與策劃的重慶邁德房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理趙宜勝指出，認(rèn)為政府收購商品房安置拆遷戶的做法是“救市”行為，值得商榷。
首先，從房地產(chǎn)市場(chǎng)整體來看，重慶不存在像部分沿海城市一樣的房地產(chǎn)泡沫。近年來，國家實(shí)施的一系列宏觀調(diào)控政策，特別是2008年以來的信貸從緊措施，使許多開發(fā)商由于沒有及時(shí)調(diào)整生產(chǎn)經(jīng)營策略適應(yīng)新的市場(chǎng)形勢(shì)，一度出現(xiàn)了資金周轉(zhuǎn)困難。此時(shí)，政府投巨資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，就如同“強(qiáng)心劑”，可以激活低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)，增強(qiáng)市場(chǎng)信心，對(duì)企業(yè)來說是“雪中送炭”，絕不是“赴火打劫”。重慶朵力房地產(chǎn)開發(fā)公司董事長(zhǎng)黎偉表示，重慶市政府出資百億收購一線低價(jià)位商品房，對(duì)重慶地產(chǎn)市場(chǎng)來說是個(gè)好消息，可引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)，形成房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)的梯度消費(fèi)。并可在一定程度上緩解部分房地產(chǎn)開發(fā)商的資金短缺瓶頸，避免出現(xiàn)“爛尾樓”和“三角債”。
重慶市國土資源和房屋管理局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，政府集中從市場(chǎng)上購買拆遷安置房的方式，一方面有利于緩解當(dāng)前危舊房改造安置房源短缺的現(xiàn)狀，以時(shí)間換空間，實(shí)現(xiàn)拆遷安置集中建設(shè)和購買商品房的有效結(jié)合，另一方面引導(dǎo)開發(fā)商根據(jù)拆遷安置的實(shí)際需要，調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，修建一批價(jià)位適宜、戶型實(shí)用的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房作為安置房源，從而既達(dá)到滿足拆遷安置的需要，又有利于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院院長(zhǎng)任宏認(rèn)為，重慶收購商品房安置危舊房改造的拆遷居民，是拆遷安置方式的創(chuàng)新。過去，安置拆遷居民往往單純采用建造安置房的方式安置拆遷戶，短則一兩年，長(zhǎng)則三五年，其間拆遷居民或投親靠友，或在外租房，有的房子拆了幾年，還沒有住上安置房，導(dǎo)致群眾對(duì)政府怨氣很大，影響社會(huì)穩(wěn)定。重慶市投入大量資金收購商品房是一種市場(chǎng)行為，不是“強(qiáng)買”，與城市建設(shè)、危舊房改造以及城市運(yùn)營有機(jī)結(jié)合起來，讓利于民，解決城市中低收入群體的住房困難，改善居住條件和環(huán)境，有力地貫徹了國家有關(guān)加快住房保障體系建設(shè)的舉措，可以說是一種“大智慧”。
任宏同時(shí)指出，近年來，國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施了一系列宏觀調(diào)控政策，取得顯著效果。“大浪淘沙”必然使房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)陣痛，部分中小企業(yè)面臨被淘汰的窘境，就像病人做手術(shù)一樣，是一個(gè)痛苦的過程。政府在房地產(chǎn)行業(yè)低迷之時(shí)，利用危舊房改造的契機(jī)，用“有形之手”引導(dǎo)市場(chǎng)，是“一石數(shù)鳥”的多贏之舉。但應(yīng)有個(gè)尺度，如把握不好，效果有時(shí)會(huì)適得其反。 |