|
2008年的樓市注定將在中國(guó)房地產(chǎn)史上留下濃墨重彩的一筆。從對(duì)2008年一系列樓市熱詞的深度解讀中，不難看出，受宏觀經(jīng)濟(jì)和樓市自身規(guī)律影響，中國(guó)樓市已經(jīng)無(wú)可置疑地進(jìn)入了調(diào)整區(qū)間。
拐點(diǎn)
堪稱2008年樓市熱門詞匯的“老大”。自從2007年底在廣東佛山拋出“拐點(diǎn)論”以來，萬(wàn)科掌門人王石就陷入一場(chǎng)中國(guó)樓市持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)的“口水仗”中，遭遇開發(fā)商陣營(yíng)激烈反駁。然而事實(shí)證明，“拐點(diǎn)論”誕生后，廣州、深圳等城市樓市普遍進(jìn)入下行通道，成交量減少，樓價(jià)步步下滑，而“拐點(diǎn)”的影響力迅速擴(kuò)展到全國(guó)多個(gè)地區(qū)。
也有一些房地產(chǎn)開發(fā)商把“拐點(diǎn)”這個(gè)詞匯作為降價(jià)促銷的手段，或者視為爭(zhēng)取銀行信貸政策的關(guān)鍵。無(wú)論如何，“拐點(diǎn)”一詞的出現(xiàn)都是市場(chǎng)必然，讓樓市少了幾分浮躁，多了幾分理性。
流拍
“拐點(diǎn)論”誕生以后，接踵而至的是“流拍”一詞屢屢出現(xiàn)在媒體報(bào)道中。盡管把土地和房地產(chǎn)作為地方財(cái)稅來源的地方政府始終不愿意把這個(gè)詞擺到桌面上談，但仍然可以從各地國(guó)土資源局公布的數(shù)據(jù)看出來。2008年1至9月，“拐點(diǎn)論”誕生的佛山市流拍、流掛36宗，面積近1000畝。就是被譽(yù)為快速發(fā)展新興城市的南寧市，12月26日開始的年末土地拍賣也遭遇冷清，三塊土地一塊流拍，一塊低價(jià)拍出。2008年上半年全國(guó)有10%左右的土地遭遇流拍、流標(biāo)。
“流拍”出現(xiàn)最直接的原因是開發(fā)商對(duì)土地?zé)崆闇p退，而土地出讓受冷也使得部分城市放緩了土地出讓的節(jié)奏，一些以土地財(cái)政為支撐的城市也受到較大影響。
資金鏈斷裂
最早在房地產(chǎn)中介行業(yè)出現(xiàn)，隨后波及整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，與之相關(guān)詞匯還有“關(guān)門”、“裁員”。
曾經(jīng)是北京三家央產(chǎn)房上市代理中介之一的“信一天”，從2007年12月至2008年1月，其70多家門店全部關(guān)閉，黯然退出市場(chǎng)。此后，中介行業(yè)的洗牌持續(xù)進(jìn)行，金色時(shí)光、北京帝園、創(chuàng)輝租售、中天置業(yè)、誠(chéng)業(yè)房產(chǎn)……一個(gè)個(gè)在中介行業(yè)“響當(dāng)當(dāng)”的品牌轟然倒下；關(guān)門歇業(yè)、卷款潛逃、擠兌恐慌……種種跡象表明，房產(chǎn)中介正處在“崩盤”的邊緣。
事實(shí)上，正是由于交易量的驟減導(dǎo)致中介公司大量關(guān)閉門店，引發(fā)“閉店潮”，一些企業(yè)采取裁員減薪這一“瘦身”策略，不過，由于房地產(chǎn)是資金密集型企業(yè)，因此即使大幅裁員，能減輕的人力成本也比較有限。
降價(jià)
這是最受老百姓歡迎的樓市熱詞，也是2008年房地產(chǎn)行業(yè)曝光頻率最高的用詞。與之類似的詞匯還有“打折”、“促銷”、“優(yōu)惠”、房?jī)r(jià)“腰斬”等。
2008年下半年，“降價(jià)”一詞的影響力徹底覆蓋了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，以北京為主導(dǎo)的一線城市，房地產(chǎn)價(jià)格集體下挫。各大房地產(chǎn)商不僅期望用優(yōu)惠政策留住買主，更用源源不斷的打折信息侵占著市場(chǎng)。短短幾個(gè)月時(shí)間，從9折到8折，從8折到6折；從開盤價(jià)格每平方米1.8萬(wàn)元下降到8000元，都不再是新鮮事。老百姓從這一樓市熱詞中看到的不僅僅是開發(fā)商艱難度日的場(chǎng)景，更深刻地感受到了樓市究竟有多大的利潤(rùn)空間。
寒冬
這是一個(gè)讓房地產(chǎn)開發(fā)商痛在心里的用詞。2008年，深圳、廣州等城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速下跌，成交量和成交價(jià)格雙雙大幅回落，深圳當(dāng)前的房?jī)r(jià)較2007年高峰已下跌逾三成，購(gòu)房者期盼房?jī)r(jià)續(xù)降的觀望心態(tài)，令全國(guó)各大城市樓市極度低迷，70大中城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)四月連跌。
除深圳和廣州外，上海和北京等一線城市房?jī)r(jià)也普遍下跌。權(quán)威市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)分析發(fā)現(xiàn)，7月份上海商品住宅新盤成交面積同比下降69%，月成交均價(jià)環(huán)比下降24%，這是2005年7月以來上海房?jī)r(jià)最大環(huán)比跌幅，也是近三年來最大跌幅。其他城市如杭州、武漢、廈門、西安等房?jī)r(jià)均出現(xiàn)全面下滑。
一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，在2009年，由于資金鏈的斷裂，將有大批房地產(chǎn)商倒閉和破產(chǎn)。
斷供
2008年6月，媒體驚曝“深圳千億房貸斷供”的消息。隨后，深圳銀監(jiān)局出面“辟謠”，用數(shù)據(jù)表明深圳銀行業(yè)個(gè)人房貸業(yè)務(wù)目前仍風(fēng)險(xiǎn)可控。
“斷供”是房?jī)r(jià)不斷下跌、業(yè)主為了維護(hù)自身權(quán)益采取的極端做法，而這又與房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行試圖聯(lián)手促成政府“救市”有密切關(guān)系。一些商業(yè)銀行采取各種辦法，變相發(fā)放貸款，這樣的做法直接導(dǎo)致了“斷供者”肆無(wú)忌憚。盡管“斷供”尚屬個(gè)別或者區(qū)域現(xiàn)象，但部分一線城市樓市縮水已是客觀事實(shí)，不少置業(yè)者被深度套牢。
救市
到2008年12月末，全國(guó)已有多達(dá)18個(gè)城市相繼出臺(tái)了地方性的房地產(chǎn)救市政策。一些專家學(xué)者和網(wǎng)民認(rèn)為，地方救市“醉翁之意不在酒”，救市表象的背后是地方政府對(duì)土地財(cái)政的渴求。如果目前政府救市讓房地產(chǎn)市場(chǎng)不可持續(xù)的價(jià)格泡沫得以維持，甚至進(jìn)一步膨脹，中國(guó)未來將面臨今日美國(guó)的局面，甚至猶有過之。
新浪財(cái)經(jīng)最新調(diào)查顯示，參與調(diào)查的網(wǎng)友近4萬(wàn)人次，有75.62%的網(wǎng)民認(rèn)為地方政府的救市政策不會(huì)改變房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)，救市作用不大；更有80.9%的網(wǎng)民投票反對(duì)政府救樓市。
樓市新政
這是最近三個(gè)多月來最為火爆的樓市“流行語(yǔ)”。
自2008年9月開始，央行連續(xù)五次降息，這也是央行11年來最大幅度的降息舉措。再加上財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局出臺(tái)“組合拳”，以及國(guó)務(wù)院進(jìn)一步提出正確引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)走勢(shì)，適度松綁“二套房貸”、交易稅費(fèi)減免，房地產(chǎn)調(diào)控的“政策拐點(diǎn)”逐漸形成。
該詞誕生伊始，房地產(chǎn)開發(fā)商普遍認(rèn)為這將刺激房地產(chǎn)合理消費(fèi)，但從實(shí)際上看，全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)迅速下滑加上對(duì)未來收入水平的不確定性，不少購(gòu)房者仍選擇觀望，“樓市新政”并非劈開購(gòu)房者心中“堅(jiān)冰”的利刃。
團(tuán)購(gòu)
事實(shí)上，有必要在“團(tuán)購(gòu)”前面加上一個(gè)“假”字，即2008年樓市熱詞中最讓人不屑的“假團(tuán)購(gòu)”。
9月以來，從“山西購(gòu)房團(tuán)”進(jìn)京買豪宅到“溫州購(gòu)房團(tuán)”入滬狂抄底，一夜之間，“樓市探底、入市淘金”的說法甚囂塵上。實(shí)際上，這些所謂“團(tuán)購(gòu)者”和開發(fā)商以購(gòu)房的名義達(dá)成合作，開發(fā)商需要的遠(yuǎn)不止首付的20%或者30%，而是通過購(gòu)房貸款合同向銀行套取剩余房款。所謂“團(tuán)購(gòu)者”真正想要的也不是房子，而是在名義上的購(gòu)房合同生效后，從開發(fā)商那里收利息。
據(jù)知情人士透露，所謂“團(tuán)購(gòu)者”和開發(fā)商有一個(gè)秘密協(xié)議：首付20%或者30%可以交給開發(fā)商，享有每個(gè)月5%左右的月息回報(bào)，而銀行貸款由開發(fā)商負(fù)責(zé)償還。至于房子，“團(tuán)購(gòu)者”往往與開發(fā)商簽訂回購(gòu)協(xié)議，要求一段時(shí)間后，開發(fā)商在一定價(jià)格基礎(chǔ)上予以回購(gòu)。如果到期開發(fā)商不能回購(gòu)并退還首付本金，那么“團(tuán)購(gòu)者”則按照協(xié)議簽訂的較低折扣，比如原價(jià)的五折到七折擁有房產(chǎn)。
抄底
“抄底”一詞涵蓋的不僅是國(guó)內(nèi)樓市，還包括美國(guó)樓市。
從2008年6月開始，不少媒體和中介公司就放出美國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)下滑、人民幣快速升值過程中，中國(guó)人應(yīng)該嘗試前往美國(guó)購(gòu)房的言論，甚至傳出在美國(guó)購(gòu)房就能擁有美國(guó)永久居留權(quán)的“假新聞”。不過，“抄底”美國(guó)樓市的“神話”迅速破滅。專家指出，根據(jù)美國(guó)目前的法律，外國(guó)人還不能直接通過購(gòu)置房產(chǎn)獲得入籍資格。人們?nèi)绻麤]有美國(guó)綠卡，也沒有簽證，是不可能去美國(guó)的。
回暖
這是歲末年初惟一可能讓行業(yè)振奮的熱詞。
臨近年底，在一系列的政策利好下，各地樓市在11月迎來了普遍反彈行情。根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心監(jiān)測(cè)，“樓市新政”實(shí)施后，市場(chǎng)反應(yīng)較為積極，成交量明顯上升，11月網(wǎng)上成交的市場(chǎng)化新建商品住房預(yù)售面積比9月、10月分別增加47%、36%；網(wǎng)上成交的存量住房買賣面積比9月、10月分別增加75%和68%。深圳、北京、南京、長(zhǎng)沙等地的成交量也紛紛創(chuàng)出新高。
不過，所謂“回暖”是有條件的，一方面是樓盤價(jià)格下跌，另一方面則是新開工面積減少。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局12月12日公布的信息顯示，截至11月份，70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)連續(xù)四個(gè)月下跌，且降幅有擴(kuò)大趨勢(shì)。 | 
