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近一段時(shí)期，國內(nèi)多個城市推出秋季房展會，希望利用中秋及國慶假期，給低迷的樓市帶來些許熱度。圖為在沈陽舉行的秋季房地產(chǎn)展示交易會現(xiàn)場，工作人員賣力地為觀眾介紹參展樓盤信息。新華社發(fā)(楊新躍
攝) | “金九銀十”一向被視為房地產(chǎn)傳統(tǒng)的銷售旺季，然而自去年年底以來低迷的市場卻令開發(fā)商們難有以往的樂觀。近一時(shí)期，房地產(chǎn)開發(fā)商形成涇渭分明的兩派，一是以王石為代表的“主降派”，另一是以潘石屹為代表的“挺漲派”，其實(shí)無論打什么牌，目的只有一個：推動樓市回暖。不過，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，9月和10月這兩個月并不能改變樓市從去年底以來就彌漫的觀望情緒。
開發(fā)商：“先降”者“先生”？
萬科中秋節(jié)前在上海推出“喜迎中秋、八盤共慶”活動，攜旗下金色雅筑、新里程以及四季花城等8大樓盤集中促銷，房價(jià)直降10萬元。與萬科率先發(fā)動價(jià)格戰(zhàn)、在全國頻頻掀起降價(jià)浪潮不同，潘石屹和他的SOHO中國卻逆勢而動，自9月1日起全面上調(diào)房價(jià)，上調(diào)幅度為5%左右。
無論是其他開發(fā)商，還是打折樓盤的前期業(yè)主，對于“主降派”均表現(xiàn)出不同程度的憂慮。他們堅(jiān)定地認(rèn)為“攪局者”來了，更有觀點(diǎn)認(rèn)為，高喊降價(jià)居心叵測，是以降價(jià)行為達(dá)到行業(yè)“洗牌”目的。
時(shí)至9月，樓市顯示的情況依然不樂觀。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在絕大多數(shù)城市，居高不下的成交價(jià)格與持續(xù)低迷的成交量嚴(yán)重倒掛。然而，萬科給房價(jià)撕開一個口子，形勢似乎將變得更為明朗：“房價(jià)只能漲不能跌”的神話被打破，各地房價(jià)將如多米諾骨牌一般逐個下跌。
福州市一家大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，今年年初刮起的一股降價(jià)潮就已經(jīng)很好地闡釋了什么叫“先降”者“先生”。這位負(fù)責(zé)人說，今年年初，他的公司曾堅(jiān)決地站在“挺漲派”一方，房價(jià)只漲不跌，而作為他的一個強(qiáng)有力的競爭對手從今年春節(jié)過后就率先降價(jià)。等到了今年5月份結(jié)果出來了讓人悔之晚矣，他的樓盤陷入嚴(yán)重滯銷，而對手的降價(jià)樓盤卻實(shí)現(xiàn)了“旺銷”，從而快速回籠資金。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)弱市之下的“降價(jià)”不失為開發(fā)商的自救良方。在上海、北京等大城市，9月份以來，不約而同地出現(xiàn)了大范圍的房價(jià)松動，與之前半遮半掩的打折促銷截然不同。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)認(rèn)為，每一輪的降價(jià)都難以避免地引發(fā)各利益群體的“暗戰(zhàn)”，但事實(shí)證明，無論其他利益相關(guān)方如何“抵制”，降價(jià)依然是帶動銷售的一劑良方，這也是一些地產(chǎn)公司寧愿頂著壓力打折促銷的動力所在。
購房者：不降無法刺激有效需求
也有業(yè)內(nèi)人士指出，“主降派”和“挺漲派”不可謂不聰明，他們都及時(shí)、成功地向市場釋放了自己產(chǎn)品的信息，又一次成為媒體追逐的焦點(diǎn)，無論真降還是假漲，都已實(shí)現(xiàn)各自目的。別的開發(fā)商如果盲目跟風(fēng)，可能只有死路一條。 房價(jià)漲跌牽動各方神經(jīng)，而購房者依舊選擇觀望。記者在北京、福州等地采訪發(fā)現(xiàn)，多數(shù)潛在的購房者表示，房價(jià)不繼續(xù)下調(diào)無法刺激有效需求。
在北京，據(jù)亞豪地產(chǎn)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)9月、10月，這個城市約有79個房地產(chǎn)項(xiàng)目開盤入市，雖然與去年同期相比銳減，但對比今年以來的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，樓市供應(yīng)量將有望出現(xiàn)增長。
在福州，開發(fā)商從去年年底“捂盤”到今年上半年“放量”，擺出一副市場低姿態(tài)。近來福州樓市又醞釀“變天”，大量豪宅借“金九銀十”到來之機(jī)高調(diào)入市。
從事IT行業(yè)和出版行業(yè)的熊建州夫妻倆月收入在北京不算低，但是北京的高房價(jià)讓他們擁有自己房子的夢想遙遙無期。熊建州說：“我在IT行業(yè)干了4年了，可現(xiàn)在連房子的首付都成問題，當(dāng)前樓市的泡沫仍然很多，房價(jià)還應(yīng)該降。”
前一階段，高盛對北京、上海等12個主要城市購房者的調(diào)查顯示，房價(jià)只有下降到當(dāng)前水平的10%到20%或更多才能刺激需求。同時(shí)，高盛調(diào)整了對奧運(yùn)之后的房價(jià)預(yù)期，12個主要城市的房價(jià)將在去年底平均水平基礎(chǔ)上再下調(diào)15%到20%，并預(yù)計(jì)開發(fā)商買地的步伐也會受制于高負(fù)債率而有所放緩。
“房價(jià)還會不會下降？一旦各地的購房者都在思考這個問題，那么說明房價(jià)已經(jīng)在降了。”福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長王阿忠說：“盡管樓市持續(xù)陷入低迷，但目前房地產(chǎn)開發(fā)利潤率仍然維持在30%到100%的高水平，房價(jià)仍有繼續(xù)下降的空間和可能性。”
樓市“寒冬”刺痛誰的神經(jīng)
購房者繼續(xù)固守觀望，剛性需求看得見摸不著，迎接樓市的將是一個“寒冬”。開發(fā)商、金融部門和地方政府都不愿繼續(xù)深陷其中。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，受信貸政策等綜合性政策影響，開發(fā)商的資金鏈已經(jīng)越繃越緊，同時(shí)，持續(xù)低迷的樓市成交量更令開發(fā)商的資金鏈備受考驗(yàn)。國泰君安6月的一份研究報(bào)告指出，2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口達(dá)7100億元，相當(dāng)于行業(yè)最高峰的2007年新增房地產(chǎn)中長期貸款的2倍。盡管對于這一“資金缺口”是否真實(shí)的爭辯仍在繼續(xù)，但房地產(chǎn)企業(yè)的資金短缺仍可以從其融資動作的蛛絲馬跡中得出答案。
通常房企的融資渠道為銀行貸款和上市融資兩個方面，而現(xiàn)在越來越多的房企轉(zhuǎn)向其他融資渠道。在萬科9月初發(fā)布的一份公告顯示，該公司將發(fā)行總額不超過59億元公司債券。而7月份以來，已有保利地產(chǎn)公布發(fā)行43億元債券、中糧地產(chǎn)公布發(fā)行12億元債券。閩江學(xué)院經(jīng)濟(jì)師林忠華認(rèn)為，現(xiàn)在市場上許多開發(fā)商的負(fù)債率都超過60%的警戒線，一些中小型房企將面臨生死大限。
業(yè)內(nèi)人士指出，樓市低迷以及房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條收緊，都在暗示風(fēng)險(xiǎn)可能向金融部門傳導(dǎo)。中金公司最近發(fā)布的一份報(bào)告指出，如果國內(nèi)前10大城市房價(jià)下跌10%，GDP增速將下降到9.5%，上市銀行不良余額將增長19%，不良貸款率將上升14個基點(diǎn)。
日前，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，要求各金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身信用記錄、還款能力和還款意愿的調(diào)查與評估等。業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前金融監(jiān)管層的一系列舉措顯示出其對風(fēng)險(xiǎn)防控的前瞻性，將對商業(yè)銀行起到強(qiáng)烈的警示作用。
地方政府更不愿深陷土地市場“流拍”寒潮。國土資源部全國城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，上半年全國土地有接近一半都是以底價(jià)成交收場，更有10%左右的土地遭遇流拍流標(biāo)。
在宏觀調(diào)控基調(diào)是穩(wěn)定樓市的背景下，一些地方政府開始頻頻動作。北京市用緩?fù)频貕K來緩解土地市場壓力，福州市則干脆推出了“救市一攬子政策”，包括“公布拍賣起始價(jià)”“土地前期‘議價(jià)’”“延長交款期限”等，深圳的做法是向企業(yè)回購?fù)恋兀幽鲜ψ》抗e金貸款的首付比例、貸款期限、貸款條件做出一系列的優(yōu)惠調(diào)整等。 |