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一舉一動都牽動業(yè)界神經(jīng)的地產(chǎn)巨頭萬科，中秋前夕在長三角地區(qū)再度祭出降價大旗，部分樓盤單套降價幅度達到10萬元。在樓市傳統(tǒng)銷售旺季到來之時，此舉無疑是先燃戰(zhàn)火。是扭轉(zhuǎn)頹勢絕地上演“金九銀十”，還是延續(xù)地量成交、重蹈去年“銅九鐵十”的覆轍，成為此刻開發(fā)商最關(guān)心的問題。
“鯰魚”萬科再掀降價風(fēng)暴
元宵節(jié)率先在上海豎起“降價”大旗、攪亂樓市一池春水的業(yè)界大佬萬科，又一次吹響了打折的號角。
8月28日，萬科在上海本地媒體刊登“喜迎中秋、八盤共慶”的促銷廣告，宣稱在8月30日至9月14日期間，旗下八個樓盤限時推出特價房源，更有精彩禮包和驚喜大獎。與以往“擠牙膏”式的讓利促銷不同，此番萬科喊出“直降10萬元”的口號，令業(yè)界備受震動。
在位于浦東三林路的“金色雅筑”樓盤，聞聲而來的看房者絡(luò)繹不絕。銷售人員向記者介紹，此次共推出60套特價房源，都是90平方米的精裝小三房，原來總價在130萬元至155萬元之間，如果當(dāng)天簽約并在三日內(nèi)付清三成房款，那么就可以享受總價10萬元的優(yōu)惠。如果一次性付清房款，那么還可以在這個基礎(chǔ)上打9.9折。
另一個位于松江區(qū)的樓盤白馬花園，銷售人員常小慧介紹說，這次共有80套房源參加特惠活動，最高折扣達8.5折，50平方米左右的“螞蟻工房”原來總價最低約為60萬元，現(xiàn)在最低50萬元就能買到；86平方米的迷你情景花園洋房，最低價從95萬元降至88萬元。
事實上，早在8月16日，萬科金色雅筑就將兩幢靠近馬路的房源以總價降低10萬元的優(yōu)惠推出。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于臨近2010年上海世博會址，三林板塊去年漲勢過猛，今年價格出現(xiàn)回落是理性回歸。但總價高達10萬元的降幅，即使是少量房源，對上海樓市也是一記重磅炸彈，在這個敏感的時點，必將加劇樓市分化。
無獨有偶，在長三角另一個城市杭州，萬科也啟動了為期12天的“青年置業(yè)計劃”，旗下“白鷺郡東”、“白鷺郡南”、“魅力之城”和“逸品閣”四個樓盤共226套房源價格做出下調(diào)，針對青年置業(yè)者和首次置業(yè)家庭，最低折扣達到罕見的7.5折。
試探市場 “敲打”對手
作為全國樓市風(fēng)向標(biāo)的長三角地區(qū)，上海樓市今年走出了異于全國的逆勢上漲、高位盤整格局，杭州房價也一直居高不下。盡管成交量不斷萎縮，但價格松動并不大。
記者走訪發(fā)現(xiàn)，除了少數(shù)“特價房”，上海大部分樓盤并未出現(xiàn)傳說中單價直跌數(shù)千元的情況。各新開樓盤盡管打出送車、送裝修等眼花繚亂的促銷手段，實質(zhì)性折扣也只是在5%左右。前述萬科金色雅筑，139平方米的大三房平均單價在1.7萬元至1.9萬元之間，花園洋房每平方米價格也仍在1.7萬元至2.2萬元不等。其他著名樓盤如金地“灣流域”、大華錦繡華城、中遠(yuǎn)兩灣城，盡管價格與前期相比有所下跌，但降幅并不明顯。一度被視為上海高檔樓盤降價標(biāo)志的李嘉誠旗下“御翠豪庭”項目，在把靠近高壓線的房源降價出售、成功回籠近10億元資金后，每平方米售價重又回到4.5萬元左右。
復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認(rèn)為，萬科拿出幾十套房源促銷并不能說明其資金鏈出現(xiàn)問題，“試探市場”的意味更濃一點：如果銷售良好，表明市場已能接受這個價格；如果市場仍無動于衷，則可能繼續(xù)降價。
“萬科降價是順應(yīng)大勢的聰明之舉，它將進一步分化市場。”尹伯成說，“實力較弱的開發(fā)商將受到較大沖擊，而實力雄厚的大開發(fā)商通過快速銷售、回籠資金，甚至可能騰出手來并購無力支撐的小開發(fā)商。”
萬科8月5日公布的半年報顯示，去年底到今年上半年，萬科斥資超過25億元，在武漢、青島、寧波、東莞、天津、蘇州、上海等城市共收購10個地產(chǎn)公司部分或全部股權(quán)。其中最新的一份協(xié)議簽署于5月份，受讓深圳易理房地產(chǎn)開發(fā)有限公司57%的股權(quán)。
9月2日，萬科發(fā)布公告稱，公司已獲證監(jiān)會核準(zhǔn)，將發(fā)行總額不超過59億元的公司債券，并于9月4日舉行網(wǎng)上路演。上海易居房地產(chǎn)研究院分析師楊紅旭表示，從萬科半年報披露的資金負(fù)債率和現(xiàn)金流狀況來看，很明顯，萬科并不缺錢。
降價得到回應(yīng) 博弈仍將繼續(xù)
現(xiàn)階段，對現(xiàn)金流日益緊張的開發(fā)商來說，能否有效刺激成交、回籠資金，或許是決定他們能否安然“過冬”的關(guān)鍵。
數(shù)據(jù)顯示，上半年上海房地產(chǎn)銷售面積1228.91萬平方米，環(huán)比下降18.5%；其中商品房銷售面積為1070.32萬平方米，環(huán)比下降22.4%。但房價仍然維持在高位，上海市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年全市商品房銷售均價環(huán)比微漲0.4%。
國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，7月份國房景氣指數(shù)為102.36，比6月份環(huán)比回落0.72點，比去年同月回落1.64點，連續(xù)8個月出現(xiàn)回落。全國房地產(chǎn)市場陷入深度博弈階段。
上海易居房地產(chǎn)研究院分析師楊紅旭認(rèn)為，在市場普遍產(chǎn)生下跌預(yù)期后，所謂的促銷噱頭根本無法吸引購買力入市，除非有實質(zhì)性的價格下降刺激剛性需求入市，“金九銀十”將很難上演。
事實證明，萬科降價得到了購房者響應(yīng)，有效地刺激了購買力。9月1日，記者再次致電萬科位于上海外環(huán)的白馬花園售樓處，銷售人員表示，80套優(yōu)惠房源已全部賣光，現(xiàn)在只能享受9.5折優(yōu)惠。
上海房地局官方網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，自啟動促銷以來，萬科金色雅筑的銷量迅速回升，8月份簽約次數(shù)為150套(有2套撤銷)，比7月份增加61套；截至9月5日晨，當(dāng)月簽約次數(shù)已達54套，在一手房近七日銷售排行榜上居第六位。
而據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報道，杭州萬科促銷活動首日，就有約130套房源被認(rèn)購，表明剛性需求仍然很大，關(guān)鍵在于博弈雙方能否在價格這個問題上找到一個平衡點。
隨著9、10月份的到來，各大城市新增樓盤供應(yīng)量都有所增加。尹伯成說：“世界上只有賣不掉的價格，沒有賣不掉的商品。開發(fā)商只有給出實際的價格優(yōu)惠，才能真正刺激銷售。今年樓市價格的回調(diào)，是對去年過快上漲的修正，泡沫的釋放有利于房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康、平穩(wěn)發(fā)展。但房子不是股票，不會出現(xiàn)暴跌，當(dāng)價格回調(diào)到一定幅度就會得到剛性需求的有力支撐。” | 