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2002年，上海市靜安區(qū)一幢名叫嘉里中心的商務(wù)樓創(chuàng)造稅收超過(guò)1億元。如今，創(chuàng)稅超過(guò)1億元的“億元樓”開(kāi)始在上海星火燎原。這些“億元樓”，大大提高了上海經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“容積率”——由于內(nèi)涵特質(zhì)的提升，使上海得以在有限的空間資源內(nèi)，不斷創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)效益。
“億元樓”開(kāi)始星火燎原
統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年，上海市靜安區(qū)有9個(gè)樓宇稅收過(guò)億元，其中國(guó)泰君安大樓創(chuàng)造稅收24.75億元，同比增長(zhǎng)5.7倍，南京西路上著名的恒隆廣場(chǎng)、中信泰富、梅龍鎮(zhèn)“金三角”分別創(chuàng)稅10.59億元、4.84億元、1.74億元，分別增長(zhǎng)45.9%、37.9%、14.3%。
上海市發(fā)改委去年對(duì)9個(gè)中心城區(qū)及浦東新區(qū)做的一項(xiàng)“樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展課題”發(fā)現(xiàn)，“樓宇經(jīng)濟(jì)”已成為部分中心城區(qū)的支柱性財(cái)源。靜安、盧灣、黃浦區(qū)內(nèi)前30幢重點(diǎn)樓宇稅收占全區(qū)稅收比重分別達(dá)到56%、50.9%和38.5%。
“盧灣區(qū)的陸地面積只有7.5平方公里，但含金量極高，上半年上海50幢稅收‘億元樓’中，盧灣就占了10幢。”據(jù)盧灣區(qū)招商辦主任陳昌鳴介紹，樓宇經(jīng)濟(jì)已成為盧灣的經(jīng)濟(jì)支柱，占全區(qū)稅收比例的六成多。
除了淮海中路上瑞安廣場(chǎng)、中環(huán)廣場(chǎng)、香港新世界、金鐘廣場(chǎng)等一大批寫(xiě)字樓組成的“黃金街區(qū)”，全國(guó)聞名的上海時(shí)尚地標(biāo)“新天地”街區(qū)更成為炙手可熱的樓宇經(jīng)濟(jì)“制高點(diǎn)”，今年上半年該區(qū)域的“企業(yè)天地”辦公樓就創(chuàng)造了9億多元稅收。
總部經(jīng)濟(jì)催生“天價(jià)樓宇”
靜安區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)辦公室徐惠民表示，上海發(fā)達(dá)的總部經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，是“樓宇經(jīng)濟(jì)”賴以繁榮的基礎(chǔ)。越來(lái)越多的跨國(guó)公司將亞太地區(qū)總部、大中國(guó)地區(qū)總部放到上海，國(guó)內(nèi)大型民營(yíng)企業(yè)也在逐步將他們的管理、研發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)、投資等總部搬遷到京滬等大城市。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2007年底，上海已聚集了300多家上市公司總部，183家跨國(guó)公司地區(qū)總部、165家跨國(guó)公司投資性公司以及244家跨國(guó)公司研發(fā)中心。
陳昌鳴表示，盧灣區(qū)集中精力打造“聚焦總部型、行業(yè)領(lǐng)袖型、知識(shí)密集型”為特點(diǎn)的樓宇經(jīng)濟(jì)，目前已經(jīng)聚集了58家全球知名企業(yè)總部、近百家世界500強(qiáng)企業(yè)、上千家跨國(guó)公司。
根據(jù)戴德梁行2007年第四季度房地產(chǎn)研究報(bào)告，由于市場(chǎng)吸納強(qiáng)勁和上市供應(yīng)量不足的共同影響，上海寫(xiě)字樓平均空置率不斷下跌，租金則隨之上揚(yáng)。浦東陸家嘴、靜安、徐匯區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率均在0.6%以下。
由于各區(qū)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和稟賦不同，上海的“樓宇經(jīng)濟(jì)”也呈現(xiàn)不同特色。靜安、盧灣等中心城區(qū)主要引進(jìn)管理總部類(lèi)高質(zhì)量、大規(guī)模的企業(yè)，虹口區(qū)的北外灘定位于現(xiàn)代航運(yùn)業(yè)集聚區(qū)，吸引了航運(yùn)交易、信息服務(wù)等航運(yùn)業(yè)上下游的知名企業(yè)入駐，形成了港運(yùn)大廈等特色樓，閘北區(qū)的交通運(yùn)輸業(yè)和普陀區(qū)的現(xiàn)代物流業(yè)也日益成型。上海的“樓宇經(jīng)濟(jì)”呈現(xiàn)既有競(jìng)爭(zhēng)、又有錯(cuò)位，互相促進(jìn)的良好格局。
成就現(xiàn)代服務(wù)業(yè)“效益高地”
今年美國(guó)次貸危機(jī)導(dǎo)致的全球經(jīng)濟(jì)衰退，以及國(guó)內(nèi)成本上升、信貸緊縮等壓力導(dǎo)致我國(guó)沿海地區(qū)普遍出現(xiàn)了增長(zhǎng)減速的現(xiàn)象。在內(nèi)外擠壓下，上海市委市政府提出加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，圍繞上海國(guó)際金融中心、國(guó)際航運(yùn)中心建設(shè)，大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。
而“樓宇經(jīng)濟(jì)”正是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的一個(gè)重要抓手，其數(shù)量增長(zhǎng)、結(jié)構(gòu)調(diào)整的微妙變化，也反映出上海現(xiàn)代服務(wù)業(yè)含金量的提高。
上海“外灘中心”租賃部的相關(guān)工作人員介紹，商務(wù)樓2002年啟用后一兩年中，諾基亞、惠普等國(guó)際制造業(yè)500強(qiáng)在租賃戶中占了很大比重，但近年來(lái)，諾基亞的租賃面積已從3000平方米降至1000平方米。反之，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中的高端產(chǎn)業(yè)如金融、信息、航運(yùn)服務(wù)等對(duì)高租金承受能力較強(qiáng)的企業(yè)比重不斷增加。如全球四大會(huì)計(jì)師事務(wù)所之一的德勤，租賃面積已從4000平方米擴(kuò)充至2萬(wàn)平方米，員工從300人增至1000人以上。
“我們不斷在做‘騰籠換鳥(niǎo)’的工作，通過(guò)漸進(jìn)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，進(jìn)一步增強(qiáng)盧灣‘樓宇經(jīng)濟(jì)’的含金量。”盧灣區(qū)對(duì)外經(jīng)濟(jì)委員會(huì)主任朱民說(shuō)。
靜安區(qū)的統(tǒng)計(jì)也顯示，今年上半年，法律咨詢業(yè)、金融、投資管理及咨詢服務(wù)業(yè)等行業(yè)貢獻(xiàn)稅收均以50%以上的速度增長(zhǎng)，會(huì)計(jì)、審計(jì)服務(wù)業(yè)，研發(fā)、設(shè)計(jì)服務(wù)業(yè)貢獻(xiàn)稅收增幅則分別達(dá)到142%和112%。 |