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盡管樓市低迷，在全國(guó)率先推出的廣州限價(jià)房卻在逆市熱銷，已經(jīng)面市的4個(gè)項(xiàng)目共賣出3000多套房子，成交率超過九成。
如今，限價(jià)房頗具“燎原”之勢(shì)，北京、天津等不少城市也開始陸續(xù)建設(shè)限價(jià)房。從市場(chǎng)反映情況來看，各地限價(jià)房頗受市場(chǎng)歡迎，符合條件的市民積極申購。然而不少業(yè)界專家表示，盡管限價(jià)房頗受“夾心層”青睞，但作為新的“樓市調(diào)節(jié)器”，限價(jià)房政策尚需進(jìn)一步完善。
限價(jià)房低價(jià)入市逆市熱銷
炎熱的夏季，樓市彌漫著觀望的氣息，市場(chǎng)購買意愿低下。根據(jù)中國(guó)人民銀行此前公布的2008年第二季度全國(guó)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查顯示，未來三個(gè)月打算購買住房的居民占比，在上季度跌至歷史最低的14.6%后，本季反彈至15.1%，微升0.5個(gè)百分點(diǎn)，仍為歷史次低水平。
在冷清的樓市中，限價(jià)房的表現(xiàn)可以說是“一枝獨(dú)秀”。根據(jù)廣州市國(guó)土房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，廣州樓市成交量已經(jīng)從往常每月的近70萬平方米下降到目前的不足40萬平方米，今年2月更是萎縮到23萬平方米。而廣州限價(jià)房的銷售情況卻比較暢順，目前已售出3394套限價(jià)房，成交率為90.8%，其中一些限價(jià)房項(xiàng)目在一兩日內(nèi)基本售罄。
限價(jià)房之所以備受青睞，主要原因在于限價(jià)房的價(jià)格通常比當(dāng)?shù)貥鞘械膬r(jià)格低很多。廣州房地產(chǎn)專家韓世同分析認(rèn)為，在廣州，5月份新建商品住宅均價(jià)達(dá)到10529元/平方米，但目前推出的限價(jià)房最高價(jià)格只有6500元/平方米，最低的只有4000元/平方米。在北京，樓價(jià)早已突破萬元，而首批推出的限價(jià)房最高售價(jià)為六七千元/平方米，這同樣吸引了不少市民的眼球。
已經(jīng)購買了廣州龍光限價(jià)房的陳女士表示，他們夫妻的收入不足以在廣州市區(qū)買到一套滿意的住房，但限價(jià)房讓他們實(shí)現(xiàn)了擁有自己新家的愿望。龍光限價(jià)房?jī)r(jià)格只有4000元/平方米，一套面積90平方米的小三居不到40萬元就可以買到。
政府讓利“樓市調(diào)節(jié)器”成效初顯
那么，限價(jià)房低價(jià)的秘密在哪里呢？
低地價(jià)是低房?jī)r(jià)的前提條件。以廣州首個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目——保利西子灣為例，其地價(jià)為2557元/平方米，最高房?jī)r(jià)為6500元/平方米，而同區(qū)域金沙洲的樓面地價(jià)最高達(dá)8768元/平方米，甚至超過了限價(jià)房的價(jià)格。
龍光集團(tuán)廣佛區(qū)域公司副總經(jīng)理譚志宏認(rèn)為，限價(jià)房之所以低價(jià)，是因?yàn)檎疁p少了土地出讓金，讓利給“夾心階層”。據(jù)悉，龍光限價(jià)房項(xiàng)目的樓面地價(jià)僅為1380元/平方米。
各地政府在讓利的同時(shí)，也進(jìn)一步限制了開發(fā)商的利潤(rùn)。政府通過推動(dòng)便宜很多的限價(jià)房入市，吸引了大量“夾心層”的目光，分流了市場(chǎng)需求，進(jìn)而調(diào)控房?jī)r(jià)。
實(shí)踐證明，適當(dāng)規(guī)模的限價(jià)房供應(yīng)有利于調(diào)控區(qū)域樓價(jià)。根據(jù)廣州限價(jià)房銷售政策，限價(jià)房的價(jià)格按土地公開出讓時(shí)同一區(qū)域、同一地段的同類型商品住宅市場(chǎng)價(jià)格70%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；這意味著面對(duì)低價(jià)的限價(jià)房，周邊樓盤只有降價(jià)迎客。據(jù)悉，北京、天津等各地限價(jià)房?jī)r(jià)格也都比周邊低兩三成。
廣州房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，從目前市場(chǎng)反映情況來看，“樓市調(diào)節(jié)器”成效初顯；限價(jià)房政策對(duì)抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，尤其是抑制周邊商品房?jī)r(jià)格以及地價(jià)的過快增長(zhǎng)起到立竿見影的效果。2007年3季度開始，廣州市地價(jià)開始回落，目前已回落到2006年同期水平，限價(jià)房項(xiàng)目周邊商品住房的房?jī)r(jià)也開始趨于理性。
探索中前行限價(jià)房政策尚需完善
今明兩年，全國(guó)不少城市的限價(jià)房項(xiàng)目將陸續(xù)竣工，限價(jià)房開始大量入市。業(yè)內(nèi)專家提醒，限價(jià)房作為一種創(chuàng)新，豐富了住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展，但仍存在不少問題亟待完善。
首先，限價(jià)房的供應(yīng)規(guī)模以及供應(yīng)時(shí)機(jī)需要繼續(xù)探索。各地方政府均表示，市場(chǎng)漲得過快，政府會(huì)多供應(yīng)限價(jià)房；市場(chǎng)平穩(wěn)了，政府會(huì)考慮少供應(yīng)或不供應(yīng)限價(jià)房。但是依靠房?jī)r(jià)作出判斷的政策具有一定滯后性，即當(dāng)房?jī)r(jià)過快上漲時(shí)，開始大量建設(shè)限價(jià)房，但是等限價(jià)房建成開售的時(shí)候，可能房?jī)r(jià)已經(jīng)開始下滑了，這不但會(huì)進(jìn)一步?jīng)_擊商品房市場(chǎng)，也會(huì)造成限價(jià)房滯銷，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲提醒說。目前，北京的一些限價(jià)地已出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。
其次，限價(jià)房銷售政策需要完善并靈活調(diào)整，防止出現(xiàn)棄購現(xiàn)象。在廣州已經(jīng)銷售的4個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目中，有些項(xiàng)目不分地段、樓層和朝向而實(shí)行統(tǒng)一價(jià)格，最終造成一些樓層、朝向差的房子沒人要。反之，那些靈活區(qū)別定價(jià)的限價(jià)房則銷售較好。
再次，限價(jià)房應(yīng)該注重配套設(shè)施的建設(shè)。目前，不少城市的限價(jià)房散布在外圍行政區(qū)域，距離中心城區(qū)較遠(yuǎn)，教育、醫(yī)療等生活配套設(shè)施并不健全。
最后，限價(jià)房要有更完備的準(zhǔn)入門檻及退出制度。比如，年輕人是否能夠購買限價(jià)房問題值得探討。廣州合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為，在廣州限價(jià)房申購人群中，有不少30歲以下年輕人，按道理這些人年輕力壯，正處于人生創(chuàng)造財(cái)富的黃金時(shí)期，不應(yīng)該伸手“討要”政府保障，而且政府也不應(yīng)該把本來集中用于解決低收入群體住房的有限資源分散給這些年輕人。 |