|
[事件背景]
我國至少有70%左右的人口住在農(nóng)村，長期以來，遍布全國農(nóng)村量大面廣的農(nóng)民房資產(chǎn)始終處于“冷凍”狀態(tài)。另一頭，農(nóng)民發(fā)展生產(chǎn)渴望獲得一點信貸支持卻往往得不到滿足。廣大農(nóng)民兄弟呼吁，如果農(nóng)村的房子可以抵押，就能把“死產(chǎn)”潛在價值利用起來變成擴大生產(chǎn)的貨幣價值。這一現(xiàn)實已在呼喚制度創(chuàng)新，切實解決農(nóng)村住宅的出租、買賣和抵押的問題。而中國市場經(jīng)濟和改革發(fā)軔地之一的溫州，近來在這方面又開始了大膽嘗試。允許農(nóng)村住宅抵押貸款被認為可能“攪動了整個農(nóng)村宅基地制度的改革命題”，從而引發(fā)了專家的激烈爭議和社會的極大關注。 |
 |
| 樂清市大荊鎮(zhèn)養(yǎng)豬戶張啟福今年以農(nóng)房作抵押，獲得4萬元貸款擴大了養(yǎng)豬場規(guī)模。新華社記者 張和平
攝 | 激活農(nóng)民“沉睡的資本”
“我們農(nóng)民自家的房子真的也能和城里人一樣辦房產(chǎn)證，到銀行辦抵押貸款嗎？”溫州樂清市大荊鎮(zhèn)小橫浦村海瓜子養(yǎng)殖戶陳昌宏開始怎么也不信自己家不值錢的農(nóng)村房能“變現(xiàn)”。
陳昌宏的“無知”是可以理解的，因為“這個事情實際上是我們冒著風險在做”，溫州樂清農(nóng)村合作銀行總經(jīng)理李永涵如是說。
全新的思路從金融領域破題。資金是農(nóng)民發(fā)展生產(chǎn)的命脈。目前小額農(nóng)貸等傳統(tǒng)融資方式已難以滿足農(nóng)民的需求。當前我國融資的主要方式是財產(chǎn)抵押貸款，這對廣大農(nóng)民來說卻很不現(xiàn)實。
農(nóng)民家中能拿得出去的財產(chǎn)主要是農(nóng)家房。房子不是空中樓閣，它蓋在土地上，房子不值錢，土地值錢。國家法律表述的農(nóng)村宅基地，實際就是人們習慣理解意義上的農(nóng)民房。
據(jù)溫州市法院農(nóng)村宅基地課題組提供的調(diào)查報告稱，近年來，渴望獲得生產(chǎn)發(fā)展資金的廣大農(nóng)民不得不“飲鴆止渴”，私下賣房，或抵押農(nóng)家房以獲取借款資金，這已成為各地農(nóng)村一大普遍現(xiàn)象。由于它得不到法律的保護，隨著農(nóng)村地價步步攀升，導致利益摧毀信用，一些人賣了房、收了錢，若干年后地價升了又不認賬，結(jié)果引發(fā)無窮官司。
但是，《土地法》規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬“農(nóng)民集體所有”，其法律意義是農(nóng)民只有使用權而無處置權。《擔保法》也規(guī)定，農(nóng)村宅基地不可作為抵押物。新實施的《物權法》首次對宅基地這一“用益物權”作了保護性的規(guī)定，但在能否允許農(nóng)民處置的核心、敏感的問題上回避不談。
在這種法律的背景下，長期以來我國農(nóng)村宅基地或農(nóng)民房成為“沉睡的資本”。廣大農(nóng)民因無其他值錢的財產(chǎn)可作抵押擔保，以致求貸無門。
在這種情況下，樂清市(縣級)農(nóng)村合作銀行在人民銀行溫州市支行的支持下，為支持農(nóng)民發(fā)展生產(chǎn)，逼出“以農(nóng)(房)支農(nóng)”的金融支農(nóng)新舉措。從2003年起，他們從實際出發(fā)，解放思想，大膽嘗試農(nóng)民房抵押貸款，以激活農(nóng)民“沉睡的資本”。
該市參照城市房產(chǎn)允許抵押貸款的辦法變通處理，銀行認可農(nóng)房房產(chǎn)證+房屋宅基地使用權證書作抵押物。兩證齊全就給予辦貸，貸款額度是房屋市場評估價60%至80%的資金。
法規(guī)政策成了繞不過去的石頭
實行“農(nóng)房抵押貸款”必然遇到貸款風險、農(nóng)房拍賣、變更“農(nóng)民集體所有”宅基地使用權等敏感問題。法規(guī)政策成了繞不過去的石頭。
為了解決房產(chǎn)拍賣后的“執(zhí)行難”和土地使用權的“變更難”，2007年4月1日，溫州市法院和國土部門從實際出發(fā)，聯(lián)合發(fā)出《協(xié)助人民法院辦理集體土地使用權變更登記暫行規(guī)定》。該文規(guī)定：抵押的“農(nóng)民房”經(jīng)法院作為被執(zhí)行物處置(拍賣)后，可直接辦理農(nóng)民集體土地使用權的變更登記。
這就從“終端”上解決了“農(nóng)房抵押貸款”的法律障礙，使之頭尾打通，在實際上認可了“農(nóng)房抵押貸款”。不過，該文也有一個限制：土地使用權的受讓人必須是當?shù)乜h域范圍內(nèi)的農(nóng)民。
有了這個地方主管部門變通性的“紅頭”政策，難以開展的農(nóng)民房抵押貸款終于在溫州“破冰”。溫州樂清農(nóng)村合作銀行由此大膽、積極地辦理集體土地農(nóng)民自建房的抵押貸款業(yè)務，使原來“不值錢”的農(nóng)民房有了市場價值，使“死房”起死回生變現(xiàn)為資金，讓其回流到農(nóng)民手中。這一突破，透出農(nóng)村生產(chǎn)力新一輪大解放的曙光。
浙江多地出現(xiàn)農(nóng)房抵押貸款
樂清市大荊鎮(zhèn)盛宅下村養(yǎng)豬專業(yè)戶張啟福往年只獲得5000元的小額貸款。去年他押房獲貸4萬元用于家豬養(yǎng)殖。種豬飼養(yǎng)量從10多頭增加到30多頭，自繁肉豬從100多頭擴大到400多頭，年純收入從5萬元增加到20多萬元。農(nóng)房抵押貸款使他心里樂開了花。
樂清市南塘鎮(zhèn)南浦村農(nóng)民江德財長期從事貂毛等皮草服裝生產(chǎn)，前幾年他以兩間三層樓房作抵押，每年貸款40來萬元，生產(chǎn)得到了有力的發(fā)展。前不久，他為了擴大再生產(chǎn)，一口氣把親戚的4間三層樓房也統(tǒng)統(tǒng)拿來抵押，共貸了120萬元。他說，有了這筆可觀的流動資金，預計今年的產(chǎn)值可從1千萬元再增一倍。
從樂清農(nóng)村合作銀行提供的資料顯示，截至2008年2月末，該行已為3452戶農(nóng)民提供集體土地上的自建房抵押貸款，貸款余額達6.23億元，不良率僅為0.96%，比該行整體貸款不良率低0.12個百分點。
記者了解到，當前農(nóng)民房抵押貸款正方興未艾。工商銀行蒼南縣支行等國有商業(yè)銀行也紛紛“試水”農(nóng)房抵押貸款。
不僅溫州風生水起，浙江的嘉興、湖州等地也都先后出現(xiàn)了民間自發(fā)或政府推動型的農(nóng)民住房抵押貸款試驗。
涉及宅基地這一核心命題
目前，人們對農(nóng)民住房抵押貸款“行不行”仍說法不一，議論紛雜。原因是它隱藏著一項“冒險”的制度化創(chuàng)新，觸及了中國農(nóng)村土地制度一條敏感的神經(jīng)——宅基地。
房屋與宅基地是“毛皮關系”，或一個問題的兩種表述。房屋是宅基地上的附屬物，抵押房屋若不一同轉(zhuǎn)移宅基地，最終抵押不成。房屋抵押必將涉及“宅基地”這個核心問題。一些專家表示，“其實這已經(jīng)等同于試行農(nóng)村宅基地抵押”，這或?qū)噭诱麄�農(nóng)村宅基地制度的改革課題。
物權法專家、最高人民法院立案庭審判長高珂說，對宅基地使用權的轉(zhuǎn)讓或抵押，現(xiàn)行法律和國家有關政策諸如《土地法》、《擔保法》等采取了原則禁止的態(tài)度，故在實踐中出現(xiàn)農(nóng)村房屋或宅基地使用權作為抵押的，應當認定為無效。這一觀點成為對《物權法》中有關宅基地使用權條文的一個權威理解。
但對農(nóng)民房問題進行長期調(diào)查并在司法實踐中頻頻接觸“農(nóng)民房官司”的溫州市法院副院長鄭永勝認為，法律的一大原則是“非禁即入”，國家歷來沒有法律禁止農(nóng)民的房子抵押、買賣。《擔保法》雖然規(guī)定，農(nóng)村宅基地的土地使用權不能抵押。農(nóng)民的房子雖然建在宅基地上，但這個房子已變成混合物了，它已變成農(nóng)民的財產(chǎn)。《擔保法》第三十四條規(guī)定：“抵押人所有的房屋和其他地上定著物可以抵押。”因此，他認為應當允許農(nóng)民抵押、轉(zhuǎn)讓自己的房子。
民法專家、溫州市中級人民法院副院長于偉認為，《土地法》第二條和第六十二條明確規(guī)定：“土地使用權可以依法轉(zhuǎn)讓。”“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，……農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”這表明，農(nóng)民的房子土地使用權是可以轉(zhuǎn)讓、出賣，只不過農(nóng)民只有“一錘子買賣”，今后不能得到第二處宅基地。他認為，應該全面、正確地理解法律。
“破冰”之舉風險猶存
不過，也有一些專家、學者從社會層面考慮，認為宅基地是一種特殊的用益物資權，涉及全國9億農(nóng)民的“安身立命”，如果允許農(nóng)民抵押和轉(zhuǎn)讓宅基地，在中國農(nóng)村社會保障體系尚未全面建立情況下，農(nóng)民一旦會失去穩(wěn)定居住地，會導致農(nóng)民流離失所，影響社會穩(wěn)定。
但一些社會學家則認為，這種擔心也許不必要。他們的論據(jù)是農(nóng)民不會輕易“押”掉宅基地。中國人民銀行溫州市分行負責人說，事實上，也有不少抵押貸款者擁有兩處以上的宅基地，有的人是有其他財力或能力應對，有的人則已舉家進城不再返鄉(xiāng)等等。
從記者調(diào)查看，溫州也確發(fā)生了一些農(nóng)民房因有無力還貸而被拍賣掉的現(xiàn)象。但這種現(xiàn)象屬個別還是會不斷擴大？會不會影響農(nóng)民“安身立命”和社會穩(wěn)定？銀行拍賣處置這類農(nóng)民住房合法不合法，會不會導致不良資產(chǎn)的增加？……這些問題確實存在爭議。對此，有專家建議，在目前的法律和社會環(huán)境下，農(nóng)房登記與交易制度創(chuàng)新，要遵循“有條件流轉(zhuǎn)、漸進推進”的原則進行嘗試，盡一切可能弱化其對農(nóng)民生活保障和農(nóng)村穩(wěn)定的負面影響。 |