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北海市一直是全國房地產(chǎn)熱點城市。上個世紀九十年代初的“房地產(chǎn)熱”曾震動全國，在宏觀調(diào)控后遺留了大量“爛尾樓”。房地產(chǎn)會不會再度成為北海市的“滑鐵盧”，備受關注。圖為2006年底拆除爛尾別墅時的情景。 | 今年3月份起，廣西北海市住房交易量與價格急劇飆升，交易面積比2月份增長336.9%，價格上漲3.9%。幾乎與去年同期，北海市房價再次出現(xiàn)大幅上漲。在宏觀調(diào)控效果日益顯現(xiàn)，深圳、北京等城市樓市人氣轉(zhuǎn)淡、觀望情緒加重之時，北海市這種“逆市上揚”隱藏何種“玄機”？
反復炒作的其實是同樣的房子
從去年3月份起，北海市房地產(chǎn)市場走出一條“怪異”的軌跡：房價在半年內(nèi)快速攀升；而進入10月份后，交易量卻驟減，“十一”黃金周有三天時間成交空白，樓市提前進入“冬季”。
這種頹勢畢現(xiàn)的情況延續(xù)到今年2月中旬以前。記者曾經(jīng)在不同地段的一些樓盤看到，看房者寥寥無幾。由于擔心直接降價影響聲譽，大部分樓盤仍然聲稱維持原來的價格，但在“有價無市”的壓力下，普遍采取打折優(yōu)惠方式吸引購房者，個別樓盤打折甚至低至9折。
而從2月下旬起，北海市樓市仿佛突然“復蘇”，出現(xiàn)了令人驚愕的“井噴”現(xiàn)象，紛至沓來的外地購房者在各個樓盤前流連忘返，交易量和房價雙雙快速上升。銷售人員表示，電話咨詢和簽約購房的人很多，有的樓盤一天接待三四十撥客人，他們主要來自上海、福建、浙江和東北等地，不少人“成群結(jié)隊”團購。一個名為“天寧小區(qū)”的偏遠樓盤，開盤價每平方米2000元以內(nèi)，很快漲至2700元以上，最高超過3000元。另一個名為“青青小城”樓盤的銷售負責人王立告訴記者，2月中旬前一個月不過交易10多套，2月下旬一個周末的成交量就超過這個數(shù)字。
導致北海樓市升溫的直接原因，是國務院批準實施《廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》。國家統(tǒng)計局北海調(diào)查隊副隊長吳福良說，自2月21日廣西壯族自治區(qū)政府在南寧召開新聞發(fā)布會后，到北海的購房者明顯增多。
北海海灣地產(chǎn)工作室負責人王欣說，房價過快上漲，與供需不平衡有關。一方面外地購房者大量求購，另一方面供應的房源有限。從去年下半年起，相當長時間只有極少量的項目獲批準開工，而一些獲準建設的項目，開發(fā)商采用“擠牙膏式”開發(fā)，一個樓盤分成三四期，吊高市場胃口，而許多樓盤剛動工甚至立項時就通過內(nèi)部登記方式銷售，反復炒作的其實是相同的房子，導致房價越來越高。
外地人購房：利大還是弊大?
從去年3月份持續(xù)漲價起，外地人購房一直是北海市房地產(chǎn)行業(yè)爭議的話題。吳福良說，國家統(tǒng)計局北海調(diào)查隊人員走訪顯示，去年上半年北海市外地人購房超過六成，而今年3月份劇增的購房者大部分也是外地人，比例約在七成左右，外地人到北海購房是房價攀升的主因。
記者了解到，越是高檔的樓盤，外地人購房的比例越高，那些每平方米3500元以上、特別是打出海景概念的住房，甚至高達90%以上。王立告訴記者，外地人購房導致房價快速上漲，使本地人也打消了觀望心態(tài)，追漲入市，購買價格相對低廉、實用性較強的房子。每平方米2300元左右的“青青小城”5月前全部售罄，近八成購房者為本地人和打算在本地從業(yè)或落戶的人員。
業(yè)內(nèi)人士普遍認為，北海市每平方米3000多元的房價，與不少大中城市比較有“落差”，《廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》獲批準實施，進一步刺激了“炒房者”的升值期望。北海一家房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理陳雪梅說，北海本身是旅游城市，《規(guī)劃》定位為“建設宜居城市”，對有錢人有吸引力，加上供應量小，價格自然上漲得快。
外地人購房熱拉升了北海市的地價。有關資料顯示，去年北海市土地拍賣平均價94萬元/畝，是上一年初每畝二三十萬元的三到四倍，一些地段的地塊甚至拍出了每畝150萬元甚至200萬元的高價。房地產(chǎn)業(yè)成為政府“錢袋子”的主要來源，北海市去年30多億元的財政收入中，超過10億元為土地出讓金。
但“炒房”并非有利無弊。在北海市一個網(wǎng)站上，抱怨房價上漲使收入較低的當?shù)厝速I不起房子的帖子引起眾多共鳴。這種情況還影響了當?shù)乜桃馀囵B(yǎng)的“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”。北海市外地老人協(xié)會的武老師說，由于房價太高，一些曾打算到北海買房的老人也打退堂鼓了，房價過快增長，抬高了城市吸納人口的“門檻”，影響外來人員就業(yè)。
在“炒房”風中因房價上漲而得益的開發(fā)商也嘗到了這柄“雙刃劍”的苦頭。記者了解到，短期炒作的購房者交納少量定金后，因房價未升至認可價位，遲遲不肯轉(zhuǎn)手，有多個樓盤的開發(fā)商資金難以回籠。王立說，實際上大部分開發(fā)商并不歡迎“炒房者”，市場瞬息萬變，一旦出現(xiàn)波動，如果大量房子押在“炒房者”手里，會造成銷售“爛盤”。
警惕城市被房地產(chǎn)所“綁架”
據(jù)了解，北海市住房銷售價格飆升的同時，房屋租賃價也大幅上漲。普通兩房一廳的公寓，月租金從1500元到三四千元不等——前提是這些公寓必須配備有電視、熱水器、廚具等必需生活用品，這個價格與當?shù)卮蟛糠制胀◤臉I(yè)者1000多元的月收入相比，顯然太過高昂。
去年底以來，一種所謂“啟動民間資本參與北部灣經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃”的活動，吸引眾多外來人員絡繹不絕涌進北海。他們每個人交納6.98萬元或其倍數(shù)，聯(lián)絡3個人參加，宣稱“最多可以獲得1040萬元入賬”，當?shù)厝藨蚍Q為“698工程”。
這種神秘的金融活動引起了公安機關的注意。到底有多少這類人員進入北海說法不一，惟一能證明的是，許多原先銷售后空置的小區(qū)，現(xiàn)在因大量人員租賃入住晚上不再黑燈瞎火。陳雪梅說，不少人看到住房租金如此高昂，購房后出租成為投資的直接動機，刺激了房價的上漲。
北海市一直是全國房地產(chǎn)熱點城市。上個世紀九十年代初的“房地產(chǎn)熱”震動全國，在宏觀調(diào)控后遺留了大量“爛尾樓”，被戲稱為“泡沫經(jīng)濟博物館”。直到2006年底，北海市的“爛尾樓”才基本處置完畢。房地產(chǎn)會不會再度成為北海市的“滑鐵盧”，備受關注。
曾主編《破冰之旅——北海市處置停緩建工程實錄》一書的陳地盛認為，1992年、1993年在宏觀調(diào)控后出現(xiàn)大量“爛尾樓”，是因為當時房地產(chǎn)開發(fā)資金基本源自銀行和國有企業(yè)，而目前投資房地產(chǎn)的主要是民間資本，市場化程度高，不會出現(xiàn)當年的“爛尾樓”現(xiàn)象。他同時認為，異地購房打破了房地產(chǎn)的地域性，加上民間資本充裕，投資渠道少，橫向比較房價較低的二、三線城市就成為投資洼地。地方政府不能只看到房地產(chǎn)業(yè)帶來的收益，形成依賴心理，否則就等同于城市被房地產(chǎn)所綁架，而這正是當年房地產(chǎn)一枝獨放給北海留下的教訓。他直陳北海市的房價與當?shù)鼐用袷杖胨讲幌喾Q，目前的經(jīng)濟基本面還不足于支撐高達每平方米四五千元的房價。
“五一”期間，北海市大街小巷懸掛了眾多打擊傳銷的宣傳標語，對“698工程”取締的“風聲”越來越緊，北海市一些租賃的公寓已陸續(xù)出現(xiàn)了退租，北海市住房銷售的“火爆”似乎有所減退。從南寧到北海考察市場的廣西合城房地產(chǎn)開發(fā)公司副總經(jīng)理夏乾海說，外來投資者其實更關心的是北海市各產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)，房價歸根結(jié)底靠經(jīng)濟發(fā)展來支撐。不少企業(yè)紛紛投資樓市，以一次性付款方式購買商品房，一方面獲得可以保值增值的資產(chǎn)，另一方面實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營避稅，如果缺乏其他產(chǎn)業(yè)的支撐，小城市的樓市很容易因為這種資金進入而變得搖擺不定。“北海的樓市如果老是忽高忽低、忽起忽落，人們就覺得它只是一個投機場所，對真正的投資是缺乏吸引力的，畢竟穩(wěn)健性是大開發(fā)商對一個城市的最重要選擇。”他說。 |