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“如果沒有黨和政府，沒有棚戶區(qū)改造，我一輩子都不可能有自己的房子。”一提起自己的新房，吉林省長春棉織廠61歲的退休職工王樹恩充滿感激之情。王樹恩一家由20多平方米低矮破舊的平房遷入花園小區(qū)，如今擁有了自己的產(chǎn)權(quán)房。像王樹恩這樣的家庭在吉林還有很多。
面對商品房價格不斷上漲的現(xiàn)實，2006年，吉林省結(jié)合省情，實施了以棚戶區(qū)改造為階段性手段、以廉租住房建設(shè)為長效機制的多層次住房保障制度。在不到兩年的時間里，使42萬戶、130萬城市低收入人群實現(xiàn)了“住有所居”，探索出一條經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)解決百姓住房問題的新路。
改善低收入群體居住條件從棚戶區(qū)改造入手
由于歷史原因，吉林省住房困難群體主要集中在城市棚戶區(qū)內(nèi)。據(jù)統(tǒng)計，到2005年底，吉林省八個地級城市和延吉市的城市建成區(qū)內(nèi)，共有集中連片棚戶區(qū)1500萬平方米，居住著近40萬戶、100多萬人口。其中20平方米以下的住戶占30%以上。有的家庭七八口人擠一間房，孩子吃飯、睡覺、寫作業(yè)全在床上……由于收入水平低，城市房價又在不斷上漲，他們根本沒有能力靠自身力量改善住房條件，更沒有能力購買新房。
為盡快改變這部分群體的住房困難現(xiàn)狀，從2006年開始，吉林省做出了全面實施城市棚戶區(qū)改造的重大決策，在全省組織實施了轟轟烈烈的“棚戶區(qū)改造暨廉租房建設(shè)工程”，計劃用三到五年時間改造1500萬平方米，改善100多萬人口的居住條件。
從2006年開始，這個經(jīng)濟欠發(fā)達、公共財政并不寬裕的省份，動員全省上下，用兩年時間完成了2670萬平方米棚戶區(qū)的改造任務(wù)，改善了全省42萬戶、130多萬人的住房條件，使政府十幾年甚至幾十年想改造而沒有改造的城市棚戶區(qū)、想建設(shè)而沒有足夠財力建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施、想救助而沒有足夠資金救助到位的低收入住房困難家庭，變成了現(xiàn)實。
政府主導(dǎo)破解棚改難題
在吉林棚戶區(qū)改造中遇到的最大困難，一是改造資金問題，二是拆遷補償問題，三是如何解決回遷居民“住得起”問題。
吉林是老工業(yè)基地，財政基礎(chǔ)并不雄厚。據(jù)測算，吉林省棚戶區(qū)改造總投資需500多億元。吉林省制定了“政府組織、市場化運作”的政策，并采取“銀行貸一點、財政支持一點、政策讓一點、群眾自籌一點、開發(fā)商補一點”的多渠道籌措辦法，破解資金瓶頸。兩年間吉林省財政安排專項補助資金六億元；由省財政擔保落實國家開發(fā)銀行貸款50億元；協(xié)調(diào)中國銀行短期貸款八億元；各地積極與各金融機構(gòu)協(xié)調(diào)，解決貸款近百億元。同時，各地還大力開展招商引資和土地收儲，積極籌措落實改造資金。吉林省規(guī)定：在城市棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)，居民回遷房土地實行劃撥，其他建設(shè)用地以招標、拍賣、掛牌方式出讓，所得土地收益全部留給當?shù)卣糜诔鞘信飸魠^(qū)改造。這一規(guī)定也調(diào)動了部分開發(fā)商的積極性，四平、通化等地均通過開發(fā)商的積極參與有效地緩解了棚改資金緊張的難題。
拆遷安置補償問題也是棚戶區(qū)改造中的難點。在此次棚戶區(qū)改造中，吉林省的拆遷補償政策最大限度惠及百姓。對棚戶區(qū)被拆遷人和低保戶給予合理補償和照顧，并采取貨幣補償、回遷安置(產(chǎn)權(quán)調(diào)換)、現(xiàn)房安置(二手房)、廉租房等多種形式安置。實行回遷安置的，對私有產(chǎn)權(quán)房屋原面積部分拆一還一；對合理擴大面積部分，按照房屋建筑成本價購買，對低保戶擴大面積部分，無能力購買的，可確認為公有產(chǎn)權(quán)，實施廉租辦法。按照政府制定的優(yōu)惠政策，長春市民石桂榮花四萬元住上了市場價近20萬元的房子。這些政策極大地調(diào)動了居民拆遷的積極性，很多地方出現(xiàn)了居民排隊等待簽訂拆遷協(xié)議的場面。
為保證被拆遷居民回遷后能夠“住得起”“住得穩(wěn)”，吉林省把棚戶區(qū)改造與社會保障工作結(jié)合起來，充分發(fā)揮社會救助體系的功能，做好困難群眾子女上學(xué)、冬季取暖、大病救助、就業(yè)培訓(xùn)和就業(yè)安置等方面的工作，使城市困難群眾的基本生活得到保障。
吉林棚改經(jīng)驗對建立住房保障體系的幾點啟示
吉林棚改的成功經(jīng)驗給人啟示，解決低收入群體住房困難必須由政府主導(dǎo)并進行投入。早在2003年，長春等地就開展了棚戶區(qū)改造工程，但進展緩慢，兩三年時間才改造了十幾萬平方米。而2006年和2007年兩年時間內(nèi)，長春市拆遷改造了700多萬平方米。究其原因，過去搞棚改是為了搞房地產(chǎn)開發(fā)，政府不投入，開發(fā)商不賺錢，因此沒有積極性。這次吉林省實施棚戶區(qū)改造，由政府主導(dǎo)、市場化運作，各項優(yōu)惠政策全部向百姓傾斜。在近兩年的棚戶區(qū)改造中，長春市僅為回遷房劃撥土地、減免配套費用一項，政府就少收入15億元。
其次，解決低收入群體的住房問題要和住房結(jié)構(gòu)調(diào)相結(jié)合。吉林省規(guī)定，棚戶區(qū)改造回遷房屋的套型以90平方米以下中小套型為主，各地回遷房屋套內(nèi)面積均在36至72平方米之間，這一規(guī)定極大改善了吉林省的房地產(chǎn)格局，使改造后的棚戶區(qū)中小戶型占70%以上，有效滿足了中低收入家庭的住房需求。同時，吉林省結(jié)合棚戶區(qū)改造，建立廉租住房制度。在棚戶區(qū)改造中，涉及低保家庭并經(jīng)住房保障領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室審核，符合廉租住房條件的家庭，在回遷中保障最低回遷標準戶型。
最后，解決低收入群體住房的同時還要處理好保障性住房與商品房市場的關(guān)系。棚改帶來的大拆大建，處理不好，有可能沖擊正常的房地產(chǎn)市場，造成商品房積壓；也可能引起被動需求增加，帶動房價上漲。吉林提出的兩條原則有效避免了大規(guī)模棚改對商品房市場的沖擊：一是在實施棚戶區(qū)改造期間，各地原則上不再下達其它類型的住宅建設(shè)計劃，也就是說，從嚴控制在城市外延土地上新批準建設(shè)其它類型的住宅，嚴格控制城市規(guī)模的無序擴大；二是享受優(yōu)惠政策的回遷房安置房屋五年內(nèi)不得進入房地產(chǎn)市場交易，這就在一定程度上控制了利用棚戶區(qū)改造進行炒房的問題。 |