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編者按
還未建成，就已經(jīng)被賦予“調(diào)控房價(jià)”使命的限價(jià)房，一直是眾人關(guān)注的焦點(diǎn)。尤其是近期廣州首個(gè)限價(jià)房保利西子灣項(xiàng)目的發(fā)售，以及北京限價(jià)房銷售新政(討論稿)的推出，給更多渴望住房的中低收入人群帶來了期盼——限價(jià)房能否有效解決夾心層的住房難題？又能否撼動(dòng)高企的房價(jià)？為此，本報(bào)記者深入采訪了市場(chǎng)的多個(gè)層面，各種跡象表明，限價(jià)房的“鯰魚效應(yīng)”已經(jīng)凸顯，是否承擔(dān)起了調(diào)控房價(jià)的大梁作用，還要看不斷完善的政策影響力。
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廣州首個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目——保利西子灣2月16日正式接受簽約。簽約的市民臉上都露出了欣喜的笑容。圖為一家三口正在仔細(xì)地閱讀購房合同。
新華社記者:陳先鋒
攝 |
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上海新房均價(jià)跌破萬元。2月26日，一些上海市民在上海中心城區(qū)的某售樓處查看新建小區(qū)模型。
新華社記者:陳飛 攝 | 市民：幾多歡笑幾多愁
雖然2月16日是周末，但廣州市民陳巧嫦和丈夫早上六點(diǎn)多就起床了，因?yàn)檫@天是和開發(fā)商簽約購買限價(jià)房的日子，而擁有一套屬于自己住房也是他們夫妻十年來的夢(mèng)想。
陳巧嫦說，他們結(jié)婚十年來都是租房居住，因?yàn)閺V州的房價(jià)太高了，2007年12月，廣州新建商品住宅均價(jià)已達(dá)10586元/平方米，這對(duì)于一般得工薪階層來說，買房是一件很困難的事。
為此，廣州市16日首次推出了843套保利西子灣限價(jià)房，解決中等收入群眾等“夾心階層”的住房難題，而陳巧嫦所購買的保利西子灣限價(jià)房項(xiàng)目最高限價(jià)6500元/平方米，而其周邊一些樓盤，如金域藍(lán)灣等售價(jià)已在每平方米萬元左右。
市民黃小明也告訴記者，他們一家人住在父母的老房子里，很希望有一套自己的房子，而限價(jià)房的價(jià)格要比周邊價(jià)格低兩三千元，買一套80多平方米的房子可以節(jié)約20萬元左右，而且限價(jià)房的戶型、裝修設(shè)計(jì)也非常不錯(cuò)。
不過，讓人有些意外的是，盡管價(jià)格便宜但在銷售當(dāng)天也有不少申請(qǐng)者放棄購買限價(jià)房，這致使當(dāng)天有219套房子沒有賣出去。
放棄購買的市民劉烈鋒告訴記者，自己的號(hào)碼比較靠后，不想挑剩貨，而且自己的小孩子在市區(qū)讀書，住在這里有諸多不便。
而剛工作三年的小袁則表示，“我去看過保利西子灣限價(jià)房，房屋裝修設(shè)計(jì)都讓人滿意，不知道為什么有些人會(huì)放棄購買，我還是非常想買的。”不過，小袁被搖珠篩選掉了，喪失了購買資格。
和小袁的想法相同，接受記者采訪的多數(shù)北京消費(fèi)者都表示傾向于購買限價(jià)房。他們認(rèn)為，與商品房相比，限價(jià)房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)比較明顯，無論位置、朝向如何，只要能夠拿到房就已經(jīng)很幸運(yùn)了。
開發(fā)商：限價(jià)房加重市場(chǎng)觀望氣氛
對(duì)于炙手可熱的限價(jià)房房開發(fā)商又是如何看待的呢？保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司營銷總監(jiān)胡在新表示，廣州限價(jià)房的最高售價(jià)一般為周邊商品房均價(jià)的70%，而且只賣給那些達(dá)到晚婚年齡的首次置業(yè)中等收入階層。可以說，限價(jià)房的出現(xiàn)豐富了現(xiàn)有的住房供應(yīng)體系，同時(shí)由于限價(jià)房的低價(jià)也進(jìn)一步刺激了市場(chǎng)的有效需求，從而有利于保證整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的積極穩(wěn)定發(fā)展。
據(jù)悉，廣州現(xiàn)有10個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目最高銷售價(jià)格根據(jù)所在區(qū)域的不同，從2800元/平方米到6500元/平方米之間。按照銷售價(jià)格測(cè)算，能買得起限價(jià)房的消費(fèi)群體家庭年收入在7萬元至20萬元之間，基本符合廣州市中等收入階層的收入水平，有效刺激了這部分人的需求。
不過，胡在新也表示，目前由于真正開售的限價(jià)房還比較少，尚難以對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成很大的影響。
而另外一位不愿具名的開發(fā)商則表示，限價(jià)房的出現(xiàn)改變了不少市民的預(yù)期，進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)的觀望氣氛。
這種說法在記者采訪過程中得到了證實(shí)，在北京某事業(yè)單位工作的郭先生對(duì)記者說，去年初原本打算購買一套便宜點(diǎn)的商品房，但價(jià)格一直在持續(xù)快速上漲，想買都買不起。目前只能指望限價(jià)房了，無論拿到拿不到，我都打算多觀望一段時(shí)間。
受觀望氣氛等多重因素影響，北京、廣州等城市商品房的銷售速度明顯放緩。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年1月，廣州新建商品住宅均價(jià)為9766元/平方米，環(huán)比下跌了約820元/平方米，同時(shí)成交量也只有35萬平方米，只相當(dāng)于以往正常月度成交量的一半。
政府：將對(duì)房市定價(jià)起到“風(fēng)向標(biāo)”作用
被寄予厚望的限價(jià)房為什么在廣州遭遇棄購呢？對(duì)此，廣州市國土房管局副局長黃文波分析認(rèn)為三大原因?qū)е铝藯壻彛紫龋瑥V州共有10個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目可供應(yīng)約1.5萬套限價(jià)房，其中有區(qū)域與西子灣項(xiàng)目基本相同、價(jià)格比之略低的限價(jià)房項(xiàng)目將于近期面市，部分申購者將根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)情況和住房需求進(jìn)行選擇。
其次，受項(xiàng)目中樓層、朝向等因素的影響。第一批符合條件的選購人中有部分搖珠順序靠后的因未能選上理想的樓層及朝向而放棄購買。
此外，受近期房地產(chǎn)形勢(shì)的影響。2007年11月起，廣州市一手住房市場(chǎng)觀望氣氛趨濃，成交量大幅下降，成交均價(jià)也出現(xiàn)回落。在此市場(chǎng)低迷氣氛下，限價(jià)房的銷售受到一定程度影響。
不過，黃文波認(rèn)為，但對(duì)比其他商品住房項(xiàng)目銷售情況，西子灣限價(jià)房的銷售情況比較理想，而且剩余219套限價(jià)房將安排余下2131戶/人在做好資格審核公示后，按公開搖珠順序選購。
此外，黃文波還認(rèn)為，限價(jià)房政策對(duì)抑制房價(jià)過快增長，尤其是抑制周邊商品住房項(xiàng)目的過快增長起到立竿見影的效果，對(duì)開發(fā)企業(yè)理性定價(jià)起到了“風(fēng)向標(biāo)”的作用。
專家：有利平抑房價(jià)但尚需完善政策
不少專家都認(rèn)為，限價(jià)房是一把平抑房價(jià)快速上漲的利器，但每一把利器都有其雙面性，政府在供應(yīng)限價(jià)房的過程中，要注意完善政策適度供應(yīng)，防止過度供應(yīng)造成對(duì)樓市，乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不利影響。
北京千萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場(chǎng)總監(jiān)常淑娟認(rèn)為，由于限價(jià)房的大量出現(xiàn)，讓很多中等收入者的住房需求得到了滿足，這會(huì)讓供需比例更加平衡。限價(jià)房的出現(xiàn)對(duì)難以控制的高房價(jià)將起到有效的抑制作用，畢竟中等收入者是北京最為龐大的一個(gè)群體，由于限價(jià)房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，讓它尚未正式現(xiàn)身便已成為關(guān)注焦點(diǎn)，隨著它的逐漸入市，必定會(huì)對(duì)房價(jià)產(chǎn)生不小的影響，也會(huì)讓那些整日里盼著漲價(jià)的開發(fā)商回歸理性，從而敦促房價(jià)的理性回落。
對(duì)此，北京房產(chǎn)中介鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松表示，限價(jià)房將會(huì)改變局部區(qū)域房產(chǎn)格局，緩解局部區(qū)域房價(jià)的過快上漲。他以北京金頂街三區(qū)地塊為例說，金頂街區(qū)域過去主要是首鋼的居住區(qū)，區(qū)域房產(chǎn)以二手房為主，而且主要為已購公房，均價(jià)在6000—6800元/平方米；由于房產(chǎn)供給類型比較單一，形成了區(qū)域整體二手房市場(chǎng)的單一局面。不過，金頂街限價(jià)地的入市，將會(huì)打破當(dāng)前二手房市場(chǎng)的單一局面，不但增加了房產(chǎn)交易品種，為該區(qū)域吸引了更多的消費(fèi)者，房產(chǎn)市場(chǎng)將更為多元化。
在業(yè)內(nèi)人士和專家給予限價(jià)房較高期望的同時(shí)，也有部分人士持有不同意見。“目前建成銷售的限價(jià)房的供應(yīng)量還很少，尚不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生很大的影響。”廣州滿堂紅研究部總監(jiān)龍斌則分析認(rèn)為，“政府應(yīng)該進(jìn)一步完善相關(guān)政策，合理供應(yīng)限價(jià)房，避免出現(xiàn)由于過度供應(yīng)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、穩(wěn)定發(fā)展。”
廣州房地產(chǎn)專家韓世同表示，限價(jià)房是摸著石頭過河，并沒有經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，不可避免地會(huì)存在一些不完善的地方，比如通過搖珠分配，雖然保證了公平，但僅批準(zhǔn)了少量的市民參與購買，在一定程度上導(dǎo)致了部分買家退出后無人接盤。
接受記者采訪的專家同時(shí)認(rèn)為，政府除了要針對(duì)限價(jià)房銷售中出現(xiàn)的新問題，抓緊完善限價(jià)房銷售價(jià)格管理辦法外，更關(guān)鍵的是，政府要能夠根據(jù)實(shí)際需求和房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，按照“靈活措施”的原則合理確定限價(jià)房供應(yīng)規(guī)模、銷售對(duì)象、限制銷售價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)揮限價(jià)房的“蓄水池”功能，同時(shí)防止過量供應(yīng)導(dǎo)致樓市大起大落。
背景鏈接
建設(shè)部：用限價(jià)房解決中等家庭住房
用限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)租用房來解決中等收入家庭住房問題。前不久在全國建設(shè)工作會(huì)議暨建設(shè)系統(tǒng)黨風(fēng)廉政建設(shè)精神文明建設(shè)工作會(huì)議上，建設(shè)部副部長姜偉新提出了這一新的辦法。
據(jù)《中國青年報(bào)》報(bào)道，姜偉新表示，完善住房保障體系，幫助中等收入家庭解決住房問題，這些都是建設(shè)部2008年的重點(diǎn)工作。
“要把幫助中等收入家庭解決住房問題作為一項(xiàng)重要任務(wù)，大膽探索。”姜偉新說，從了解的情況看，地方解決中等收入家庭住房困難的辦法，目前主要有兩種，即限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)租用房。一些地方通過“政府扶持、市場(chǎng)運(yùn)作”的方法發(fā)展限價(jià)商品房來幫助中等收入家庭解決住房問題，符合國務(wù)院文件規(guī)定的精神。他們運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制和政府指導(dǎo)相結(jié)合的辦法確定房屋出售價(jià)格，然后從土地出讓開始完全市場(chǎng)化，建成以后根據(jù)地方實(shí)際情況以略低于市場(chǎng)價(jià)出售給中等收入的家庭。
“從宏觀上看，這部分限價(jià)房的推出，對(duì)抑制房價(jià)上漲產(chǎn)生了比較大的正面影響。”姜偉新說，調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有的地方還探索建設(shè)了一批經(jīng)濟(jì)租用房，即由政府提供政策支持，用市場(chǎng)的辦法建設(shè)和經(jīng)營租賃，房租略低于市場(chǎng)價(jià)格，小戶型，供給對(duì)象主要是中等收入家庭。
北京兩限房申購標(biāo)準(zhǔn)征民意
近日，備受關(guān)注的北京兩限房政策開始征求社會(huì)意見，購房人取得房屋權(quán)屬證書5年后可上市，但須交納35%收益金。三口及以下家庭，年收入要在8.8萬元以下，人均住房面積低于15平方米，家庭總資產(chǎn)少于57萬元，才有資格購買兩限房。
據(jù)《新京報(bào)》報(bào)道，在2月18日發(fā)布征求意見稿中明確規(guī)定，兩限房按兩種家庭(三人及以下家庭和四人及以上家庭)確定收入、資產(chǎn)、住房等方面的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。
北京市建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此標(biāo)準(zhǔn)為城八區(qū)申購家庭的標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)將實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，根據(jù)居民收入、住房及房價(jià)等情況會(huì)進(jìn)行調(diào)整并公布。各遠(yuǎn)郊區(qū)縣則可參照該標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合各區(qū)縣實(shí)際情況，制定相應(yīng)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。
征求意見稿中規(guī)定，兩限房的供應(yīng)對(duì)象為北京中等收入住房困難的城鎮(zhèn)居民家庭、征地拆遷過程中涉及的農(nóng)民家庭及市政府規(guī)定的其他家庭。兩限房的申請(qǐng)人須具有北京市戶口。單身家庭提出申請(qǐng)的，申請(qǐng)人須年滿30周歲。
此次的新政策還擬規(guī)定，經(jīng)審核符合條件的家庭只能購買一套兩限房，已購買兩限房的全部成員不得再次享受其他形式的保障性住房。 |