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受國(guó)家實(shí)施從緊貨幣政策及2007年下半年以來(lái)房地產(chǎn)“密集性調(diào)控”影響，南京樓市房?jī)r(jià)趨穩(wěn)。但一些業(yè)內(nèi)專家們普遍認(rèn)為，當(dāng)前造成資產(chǎn)價(jià)格泡沫的多種宏觀因素依然存在，房?jī)r(jià)依舊有大幅上漲的沖動(dòng)，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)當(dāng)更注重持續(xù)性，防止再次報(bào)復(fù)性反彈。
南京：市場(chǎng)成交冷清
記者調(diào)查了解到，南京市土地、新上市商品房與二手房市場(chǎng)近期均不同程度出現(xiàn)了波動(dòng)，市場(chǎng)人氣冷清，成交不活躍。土地市場(chǎng)波動(dòng)最為明顯。將2007年南京的最后一輪土地拍賣與此前的相比，可謂“一半是海水、一半是火焰”。2007年南京土地市場(chǎng)“地王”頻出，11個(gè)區(qū)共拍出113幅地塊，總金額約相當(dāng)于往年的三倍，達(dá)到近350億元，然而2007年最后一拍，地價(jià)如同“過(guò)山車”般急速下墜。南京市12月26日出讓的16幅地塊中，2幅流標(biāo)，10幅地塊底價(jià)成交，其余4塊參與競(jìng)拍的地塊，沒(méi)有出現(xiàn)以往動(dòng)輒數(shù)百輪的“拉鋸戰(zhàn)”，場(chǎng)面冷清。
二手房方面，“我愛(ài)我家”南京分公司經(jīng)理舒莉莉介紹，2007年下半年以來(lái)南京二手房市場(chǎng)已經(jīng)兩次降溫，現(xiàn)在的情形與2005年下半年的宏觀調(diào)控極為相似，市場(chǎng)人氣低、二手房?jī)r(jià)持續(xù)下降。2007年6月，南京市實(shí)行“一房一價(jià)”政策后，新房?jī)r(jià)格在半年多內(nèi)上漲緩慢，二手房?jī)r(jià)格增幅隨之放緩。9月以來(lái)，隨著“第二套房貸款新政”、公積金貸款限制后，二手房?jī)r(jià)格停滯不前。考慮到下半年通貨膨脹因素，二手房?jī)r(jià)格實(shí)際下跌。
市場(chǎng)波動(dòng)是局部現(xiàn)象還是“拐點(diǎn)”來(lái)臨？
記者采訪獲悉，許多業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為目前的市場(chǎng)波動(dòng)只是局部和階段的現(xiàn)象，整體形勢(shì)要看宏觀調(diào)控持續(xù)時(shí)間及力度的大小，根本不算上‘拐點(diǎn)’。南洋地產(chǎn)(南京)公司總經(jīng)理鐘沛表示，因?yàn)楦鞯厥袌?chǎng)發(fā)育程度和特點(diǎn)不同，沒(méi)有出現(xiàn)整體大波動(dòng)的局面。實(shí)際上國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)整體處于上升階段，有些城市只是表面的價(jià)格下跌。一些城市地價(jià)下跌只是偶然性、暫時(shí)性現(xiàn)象。江蘇長(zhǎng)發(fā)建設(shè)副總經(jīng)理周力明介紹，由于國(guó)家近期開(kāi)始實(shí)施從緊的貨幣政策，2008年整個(gè)年度預(yù)計(jì)銀行的放貸規(guī)模都會(huì)減少，房地產(chǎn)公司的資金都會(huì)緊張，競(jìng)爭(zhēng)力都會(huì)減弱。預(yù)計(jì)2008年一手房的價(jià)格不會(huì)大幅度下跌，因?yàn)?007年土地拍賣價(jià)格非常高，有的地塊樓面地價(jià)已經(jīng)超過(guò)了周邊房?jī)r(jià)，比如江寧區(qū)拍出的近26億元的地王，如果建成住宅不比周邊房?jī)r(jià)高兩三千元，開(kāi)發(fā)商就收不回成本，即所謂“面粉貴過(guò)面包”的現(xiàn)象。在這種情況下，開(kāi)發(fā)企業(yè)為了贏利，在房?jī)r(jià)停滯時(shí)期，可能會(huì)推遲樓盤(pán)開(kāi)發(fā)與上市的進(jìn)度，熬過(guò)緊縮調(diào)控的階段。
南京最大的房產(chǎn)中介、網(wǎng)尚房地產(chǎn)公司總經(jīng)理胡光輝認(rèn)為，如果國(guó)家從緊的貨幣政策持續(xù)下去，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)真正的“拐點(diǎn)”，新上市商品房的價(jià)格遲早會(huì)出現(xiàn)大跌。首先，金融是房地產(chǎn)的“血脈”，從緊的貨幣政策“卡”住了房地產(chǎn)市場(chǎng)的“咽喉”，壓縮了開(kāi)發(fā)企業(yè)的生存空間。如果貨幣政策持續(xù)從緊，開(kāi)發(fā)商遲早會(huì)“拋盤(pán)”。其次，2007年國(guó)家加大了政策保障房的建設(shè)力度，各地都開(kāi)始配建一定比例的經(jīng)濟(jì)適用房，不少地方表示要把保障人群從最低收入者擴(kuò)大到低收入者。房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)由以往的“單純市場(chǎng)化改革”轉(zhuǎn)向市場(chǎng)與保障并行的“雙軌制”，被保障人群的增多將減少商品房購(gòu)買人群。
房?jī)r(jià)依舊有被推高的沖動(dòng)
南京大學(xué)房地產(chǎn)研究中心教授葛揚(yáng)等一些專家認(rèn)為，當(dāng)前促使產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的宏觀因素并沒(méi)有變化：首先是流動(dòng)性過(guò)剩的局面可能持續(xù)。預(yù)計(jì)美元在2009年底之前持續(xù)疲軟，人民幣對(duì)美元升值的預(yù)期沒(méi)有變，國(guó)際熱錢(qián)依然有進(jìn)入國(guó)內(nèi)牟利的沖動(dòng)。從區(qū)域來(lái)看，江蘇省2007年引進(jìn)外資突破200億美元，比2006年大幅增長(zhǎng)。其次是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)的趨勢(shì)不變。第三是城市化帶來(lái)的自住型住房需求旺盛，僅南京市每年就新增10萬(wàn)大學(xué)畢業(yè)生。第四是可供投資的資產(chǎn)種類少，主要是股票和房地產(chǎn)。
專家們表示，上述因素是造成2006年以來(lái)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)普遍大漲的主要原因。2007年下半年以來(lái)房地產(chǎn)“密集性”調(diào)控與以往相比，可操作性明顯增強(qiáng)，并且每隔一兩個(gè)月就有新政策出臺(tái)，伴隨2008年從緊貨幣政策，使得近期房?jī)r(jià)趨穩(wěn)。專家們普遍認(rèn)為，由于2007年地價(jià)大幅攀升，原材料和環(huán)保投入的增加，決定了房?jī)r(jià)依舊有被推高的沖動(dòng)。應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)調(diào)控政策的持續(xù)性，包括金融、稅收和住房保障體系的建設(shè)，防止再次出現(xiàn)房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲。同時(shí)，可以借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，將流動(dòng)性引向科技創(chuàng)新等領(lǐng)域，防止房地產(chǎn)滯留資金量過(guò)大。 |