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《物權(quán)法》已實(shí)施月余，它為買房人帶來了哪些權(quán)利和風(fēng)險(xiǎn)？眼下，大多數(shù)買房人尚不清楚，遑論處置了。日前，上海根據(jù)《物權(quán)法》修改了房地產(chǎn)登記的地方規(guī)定，將購房人“遺忘”的權(quán)利、風(fēng)險(xiǎn)凸顯出來。
二手房預(yù)告登記權(quán)：可防賣家毀約
買二手房也可以像買期房一樣，行使預(yù)告登記權(quán)。《物權(quán)法》規(guī)定，“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。”也就是說，預(yù)告登記并不分期房還是二手房。以往，預(yù)告登記被當(dāng)作是針對將來發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)利變動的請求權(quán)，在期房銷售中廣泛運(yùn)用，幾乎是期房的“專利”。現(xiàn)在，二手房也可預(yù)告登記了，且“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”
上海匯業(yè)律師事務(wù)所楊晨光律師分析，當(dāng)二手房交易可以行使預(yù)告登記后，買家一旦支付了意向金、定金，就可以要求向房地產(chǎn)登記部門申請預(yù)告登記。由于預(yù)告登記具有排他效力，即可防止賣家“這山望著那山高”，因后市行情看漲而違約抬價(jià)。這對規(guī)范二手房交易秩序具有重大意義。
期房申請登記延期權(quán)：防止“爛尾”導(dǎo)致權(quán)利時(shí)效過期
購買期房的產(chǎn)權(quán)申請登記時(shí)效不再局限于兩年，而是延長到自能夠進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記之日起三個(gè)月內(nèi)。
此前，在上海等地，房地產(chǎn)登記的相關(guān)條例對預(yù)告登記的時(shí)效規(guī)定是：期房為初始登記之日起兩年，現(xiàn)房為預(yù)告登記之日起兩年。一旦超過兩年有效期，買房人即使付了款，法律也不再保護(hù)其獲得房屋產(chǎn)權(quán)的權(quán)利，只能去行使債權(quán)。也即是說，最多從開發(fā)商或者賣家手里討回房款。正因如此，在樓市行情大漲的時(shí)候，開發(fā)商故意拖延交房時(shí)間，人為制造違約，給買房人退款、支付違約金，就是不給房，以獲取更多收益。
現(xiàn)在，《物權(quán)法》規(guī)定，“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記自動失效。”換句話說，預(yù)告登記的效力一直持續(xù)到購房人具備了行使房屋產(chǎn)權(quán)登記權(quán)利的條件后，再額外“附送”三個(gè)月的寬限期。在期房購買者拿到產(chǎn)權(quán)之前，權(quán)利都一直受保護(hù)，不再像以前那樣，受開發(fā)商故意拖延或樓盤“爛尾”導(dǎo)致兩年時(shí)效屆滿的影響。
更正登記權(quán)：防止開發(fā)商“一女二嫁”
購房人還可以通過“更正登記”來保護(hù)自己的物權(quán)。此前，一些失信開發(fā)商將房屋“一女二嫁”甚至“多嫁”以獲取更多的現(xiàn)金流，這種現(xiàn)象在樓市屢禁不止。現(xiàn)在，進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)預(yù)告登記的購房人不必為此擔(dān)憂，可以行使更正登記權(quán)來制止開發(fā)商的惡意行為。
《物權(quán)法》規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記簿確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。”
楊晨光律師指出，權(quán)利人或利害關(guān)系人依據(jù)權(quán)利狀態(tài)，主張對房地產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容進(jìn)行更正，是法律賦予事實(shí)上的權(quán)利人“救濟(jì)”自身合法物權(quán)的一種有效手段。這一點(diǎn)，在以前的地方性房屋登記條例、辦法中，鮮有涉及。
房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移生效延后：過早付款有風(fēng)險(xiǎn)
專業(yè)人士提醒，《物權(quán)法》在賦予購房人諸多權(quán)利的同時(shí)，一些內(nèi)容與以往地方的規(guī)定有所不同，其中蘊(yùn)涵的風(fēng)險(xiǎn)也當(dāng)引起重視。
譬如房地產(chǎn)權(quán)利變動生效的時(shí)點(diǎn)界定，上海等城市規(guī)定：對于房地產(chǎn)權(quán)的設(shè)立，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將有關(guān)事項(xiàng)記載于房地產(chǎn)登記冊，“登記申請的受理日為登記日。”也就是說，只要產(chǎn)權(quán)登記部門受理了購房人的產(chǎn)權(quán)登記申請資料，就算是登記了。而現(xiàn)在，《物權(quán)法》規(guī)定房地產(chǎn)權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，“自記載于不動產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力”。
事實(shí)上，受理在前，登記在后，一般相差10天到15天。登記機(jī)構(gòu)在受理之后、審核期間，如果發(fā)現(xiàn)物業(yè)被查封、抵押，或者存在其他權(quán)利瑕疵，就會不予登記。
現(xiàn)行房地產(chǎn)交易中的付款程序多是：簽訂房地產(chǎn)買賣合同時(shí)，支付三到四成首付款；在交易中心過戶后，支付五至六成房款；拿到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)出具的登記資料收件收據(jù)后，結(jié)清尾款。現(xiàn)在看來，此中大有風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橐坏┊a(chǎn)權(quán)審核出了問題，不予登記，購房人就無法獲得產(chǎn)權(quán)。只有等到產(chǎn)權(quán)內(nèi)容記載入冊后或者產(chǎn)權(quán)證到手后，再支付全部房款，才會萬無一失。 |