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2007年二、三季度以來，國家先后出臺了針對外資投入中國房地產(chǎn)的兩個文件，這些文件在一定程度上杜絕了房地產(chǎn)開發(fā)過程中熱錢的出入渠道。但記者近日采訪了解到，在內(nèi)地的海外基金等正在尋求變術——在繼續(xù)以股權方式收購房地產(chǎn)開發(fā)項目的同時，加快了對酒店、工業(yè)、商業(yè)等傳統(tǒng)行業(yè)的投資步伐，在酒店業(yè)表現(xiàn)得尤為明顯。
酒店業(yè)成外資投資首選
“各種類型的國外投資機構，包括私募、投行等都在以各種形式滲透進入天津市場，而寫字樓、商場、酒店等是他們的首選，先后有數(shù)家基金正在或者準備進行收購行動。”DTZ戴德梁行天津投資部投資主任劉淼說。
DTZ戴德梁行天津策略發(fā)展顧問部助理董事王紅說，從我們接觸的客戶來看，想要購買、投資天津酒店的外資正呈現(xiàn)增多態(tài)勢。她告訴記者，由于濱海新區(qū)的帶動作用，越來越多的跨國機構和企業(yè)開始在天津投資、辦廠，必然帶動越來越多的外籍人士到天津工作、生活，這無疑是外資看好天津酒店市場并加速投資的一個重要原因。“盡管目前沒有一個具體外資進入天津酒店的數(shù)字，但可以確定的是到2010年之前，天津的四、五星級酒店將在目前數(shù)量的基礎上增加一倍，達到40家左右。”王紅說。
國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)字顯示，上半年，我國共有357家利用外資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它們共完成投資318.98億元。其中，住宅投資163.02億元，所占比重為51.1%。
業(yè)內(nèi)人士分析認為，這組數(shù)字雖然沒有詳細顯示外資的具體投向，但可以判斷除了住宅投資外，外資對于酒店、工業(yè)、商業(yè)等傳統(tǒng)行業(yè)的投資步伐在不斷加快。記者了解到，中國酒店是備受外資青睞的一個行業(yè)。DTZ戴德梁行酒店部董事曹念國說，早期的中國酒店外資以港資和新加坡資本為主，而現(xiàn)在越來越多的歐美、中東資金開始鎖定投資中國酒店。
京滬津等大城市成首選地
對于投資中國酒店的外資類型，曹念國說，目前大致可分為兩大類，一是酒店投資公司或管理公司如雅高，他們傾向購買單體酒店如正在營業(yè)、但經(jīng)營狀況不好的酒店，剛封項但未裝修的建筑、爛尾樓等，或直接購買地塊，他們購買的目的除要獲得穩(wěn)定的收益外，有時還會出于建立網(wǎng)絡的需要；另一類是一些基金或財團，比較青睞連鎖酒店；他們購買的目的主要是獲得穩(wěn)定收益，因此更傾向投資連鎖酒店，或是直接參股中國酒店管理公司。
曹念國告訴記者，目前，北京和上海成為外資投資酒店最青睞的城市，尤其是上海，已經(jīng)成為亞洲地區(qū)除東京和新加坡外外資投資酒店最受追捧的城市。而隨著北京和上海對外資投資門檻提高，天津、成都、重慶、武漢等城市也開始受到外資的垂青。
長期穩(wěn)定的收益是主因
對于外資為何熱衷投資中國酒店，曹念國解釋說，酒店受青睞的原因來自于自身特性。酒店是長期持有物業(yè)，不僅能給業(yè)主帶來長期穩(wěn)定可觀的現(xiàn)金流，酒店物業(yè)本身還能隨著房價的增長而升值。
此外，奧運會和世博會的舉辦也加速了這兩個城市的酒店業(yè)升級，使得北京與上海四五星級的高檔酒店市場得到較快的發(fā)展。北京的四五星級酒店已由2004年的102家增長到2006年的128家；上海由2004年的61家增長到2006年的69家，另有約45家定位于四、五星級但尚未評星的酒店。“在未來一段時期，酒店的投資前景仍較好。”曹念國預測說。
潛在風險依然存在
盡管投資前景看好，業(yè)內(nèi)人士還是提醒外資大舉進入中國酒店可能帶來的諸多潛在風險。北京房產(chǎn)中介鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松說，一方面，需要注意投資收益風險。他說，酒店經(jīng)營雖然可以帶來長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報，但先期的裝修等開業(yè)籌備以及租金等成本極高，投入較大。特別是外資往往經(jīng)營連鎖酒店，更需要雄厚資金的支持，而收益期則比住宅投資更長。另一方面，要注意管理風險，外資雖擁有先進的管理經(jīng)營，但不一定就能適合內(nèi)地客戶的需求；特別是星級酒店的客戶群，消費能力強，往往具有個性化的需求，因此，外資在進入時，是套用原有的管理經(jīng)驗還是另行聘請內(nèi)地的管理團隊，將是一個重大的抉擇。
王紅同時提醒說，要警惕外資大舉進入所帶來的短期內(nèi)集中供給可能出現(xiàn)的酒店過剩問題。 |