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| 新華社記者:龐興雷
攝 | 近期，全國(guó)各地“地王”頻現(xiàn)，多次出現(xiàn)樓面地價(jià)達(dá)到甚至超過(guò)周邊商品房?jī)r(jià)的現(xiàn)象，猶如“面粉”貴過(guò)“面包”。不少地產(chǎn)專家認(rèn)為，按照常理，“面粉”長(zhǎng)期貴于“面包”是不可持續(xù)的，開(kāi)發(fā)商以及部分投資者應(yīng)該注意其中蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)。
地王頻現(xiàn) 拉高房?jī)r(jià)
近期，“地王”紀(jì)錄頻頻被刷新。以廣州為例：2007年5月，廣州出讓珠江新城一塊地，折合樓面地價(jià)為9568元/平方米。僅一個(gè)多月，7月19日廣州市珠江新城B1-3地塊就以11912元/平方米樓面地價(jià)成為了寫(xiě)字樓最高單價(jià)“地王”。然而兩個(gè)月后，9月11日富力地產(chǎn)以1.8億元競(jìng)得廣州白云區(qū)某地塊，折合樓面地價(jià)18729元/平方米，成為廣州新“地王”。而11日，金沙洲、花都和番禺也再次拍出了各自區(qū)域的新地王。事實(shí)上，這些地王的樓面地價(jià)已經(jīng)高于周邊不少商品房的價(jià)格。
再看杭州，有報(bào)道稱，今年5月30日，杭州一地塊拍出近35億元的價(jià)格，折成樓面地價(jià)11759元/平方米；6月25日，“地王”就變成了12245元/平方米；兩周后，7月9日杭州商學(xué)院地塊拍出價(jià)錢(qián)近15億元，樓面地價(jià)15712元/平方米……一個(gè)多月時(shí)間，地價(jià)從11000多元飆升了15000多元。
可以說(shuō)，2007年就是房地產(chǎn)行業(yè)的“地王”年。各大開(kāi)發(fā)商在土地拍賣(mài)市場(chǎng)上進(jìn)行了一輪又一輪的“廝殺”，導(dǎo)致全國(guó)各地地價(jià)屢創(chuàng)新高，不斷有“地王”浮出水面，而“地王”又對(duì)樓價(jià)起到極大的支撐作用。有不少樓盤(pán)也“借題發(fā)揮”，往往“地王”一出，周邊樓盤(pán)價(jià)格立即大幅飆升。
為何地王頻頻出現(xiàn)
開(kāi)發(fā)商作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體，必須有一個(gè)適當(dāng)?shù)耐恋貎?chǔ)備量，才能保證未來(lái)不間斷的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)。因此，眾開(kāi)發(fā)商在土地拍賣(mài)市場(chǎng)激烈競(jìng)價(jià)，這無(wú)可厚非。
因此，各地不斷出現(xiàn)樓面地價(jià)達(dá)到甚至超過(guò)周邊房?jī)r(jià)，這可能說(shuō)明一些開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期看好。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商作為一個(gè)企業(yè)大都會(huì)以低成本，高利潤(rùn)為目標(biāo)，所以開(kāi)發(fā)商在拿地之前，一般會(huì)做深入而專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查。開(kāi)發(fā)商最終仍高價(jià)拿地，則說(shuō)明一些開(kāi)發(fā)商對(duì)該地塊的看好。
合富輝煌房地產(chǎn)市場(chǎng)研究首席分析師黎文江也表示，“地王”可能是好事，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對(duì)土地價(jià)值的認(rèn)可。但高地價(jià)并不一定就能保證高房?jī)r(jià)，因?yàn)橐粋�(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期要一兩年，屆時(shí)市場(chǎng)如何很難準(zhǔn)確預(yù)料。
不過(guò)，也有不少觀點(diǎn)認(rèn)為，現(xiàn)在“地王”大都是上市公司之間的競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)生的。對(duì)某些自恃財(cái)大氣粗的上市開(kāi)發(fā)商而言，或許已經(jīng)不考慮某些房地產(chǎn)項(xiàng)目的正常盈利空間，他們的主要目的是將拍來(lái)的土地作為股市融資的資本，因?yàn)橥恋貎?chǔ)備仍是地產(chǎn)股上漲的重要因素。不過(guò)，數(shù)據(jù)顯示，這些上市公司的土地儲(chǔ)備都在數(shù)平方公里，按照其開(kāi)發(fā)進(jìn)度足以滿足其十年甚至更長(zhǎng)時(shí)間的開(kāi)發(fā)。
此外，廣州房地產(chǎn)專家韓世同等一些專家則認(rèn)為，也不排除有些地產(chǎn)商通過(guò)“障眼法”來(lái)牟取暴利的。具體手法就是先低價(jià)買(mǎi)進(jìn)大量土地，然后再高調(diào)在其低價(jià)地周邊拍出“地王”拉高價(jià)格。打個(gè)比方就是，先以較低價(jià)位比如1000元/平方米取得1000畝土地，然后在其周邊拍出10000元/平方米的“地王”，那么原來(lái)的1000畝土地就會(huì)迅速升值，直接把原來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格拉上去，從而牟取暴利。
“地王”頻出危害樓市應(yīng)防范風(fēng)險(xiǎn)
不管是什么原因?qū)е碌赝醪粩喈a(chǎn)生，但當(dāng)前，一個(gè)不可忽視的現(xiàn)象就是：地價(jià)上漲已成為當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲的一大主因。
華南理工大學(xué)建筑學(xué)院建設(shè)經(jīng)濟(jì)管理與房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王幼松教授分析認(rèn)為，當(dāng)一個(gè)區(qū)域樓面地價(jià)達(dá)到或超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平時(shí)，從開(kāi)發(fā)商盈利的角度來(lái)看，必然會(huì)引發(fā)周邊房?jī)r(jià)的上漲，而房?jī)r(jià)持續(xù)上漲一段時(shí)間后，該區(qū)域的房?jī)r(jià)又將超過(guò)地價(jià)，房?jī)r(jià)地價(jià)相互支撐，互動(dòng)上漲。在這種情況下，樓市很容易產(chǎn)生泡沫。從整個(gè)行業(yè)的角度來(lái)看，這不利于房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。
此外，值得關(guān)注的是，上市公司在瘋狂圈地的背后，還隱約閃現(xiàn)著股市的身影。據(jù)調(diào)查，這些敢于天價(jià)拍地的房企大多都是上市公司，有著雄厚的資金支持，而資金來(lái)源又出自股市，一旦下跌不但會(huì)對(duì)股市造成影響，甚至?xí)䦟?duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)造成打擊。 |