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在近日開幕的“2007沈陽夏季房地產(chǎn)展示交易會(huì)”上，購房者在沙盤前表情各異，房價(jià)仍是他們的最關(guān)注點(diǎn)。新華社發(fā)(張文魁
攝) |
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| 今年1至5月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)快速增長 | 對(duì)話來由：近年，大城市房價(jià)的節(jié)節(jié)攀升，使得越來越多的人望“房”興嘆。如今，二三線城市的房價(jià)也比肩而立，更讓老百姓對(duì)飛漲的房價(jià)心存疑慮。“政府調(diào)控樓市，怎么房價(jià)卻越調(diào)越高了？”“政府到底該管房價(jià)還是該增加市場有效供給？”帶著這些問題，記者深入采訪了有關(guān)專家，他們對(duì)房價(jià)高漲的深層次原因進(jìn)行了剖析。
“房價(jià)上漲是一個(gè)供給和需求的問題”
記者：最近有數(shù)據(jù)顯示，廣西北海、安徽蚌埠等二三線城市房價(jià)也以兩位數(shù)大幅增長，這讓老百姓心里很不踏實(shí)，政府宏觀調(diào)控多年了，為什么仍不能有效控制房價(jià)的增幅呢？
陳國強(qiáng)(北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長)：這個(gè)問題很復(fù)雜。在起根本作用的是供求關(guān)系，同時(shí)由于部分地區(qū)和一些城市供給結(jié)構(gòu)的不盡合理，也造成了房價(jià)的不斷上漲，我個(gè)人認(rèn)為應(yīng)該增加中低價(jià)位的商品房供給，緩解需求上的矛盾。我建議政府部門在增加供給的同時(shí)，要使供給結(jié)構(gòu)更符合市場的需求。
對(duì)于房價(jià)的未來走勢，我認(rèn)為，仍然要看供求關(guān)系的變化。從政府的政策措施上說，住房保障政策沒有得到很好的實(shí)施，中低收入階層的住房需求因此得不到有效的解決，這些都是引起房價(jià)上漲的因素。政府在這方面有沒有大的作為，有沒有好的措施和實(shí)際的行動(dòng)，決定了房價(jià)的未來走勢。
牛鳳瑞(中國社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任)：第一，房價(jià)下降和房價(jià)增幅下降是兩個(gè)不同的概念。期望房價(jià)絕對(duì)下降是不太現(xiàn)實(shí)的，我們能做的是希望房價(jià)的增幅能夠控制在人們可以接受的空間，房價(jià)的漲漲落落，是市場資源配置的一個(gè)基本形式。政府或媒體過多地關(guān)注房價(jià)，反而會(huì)引起誤解。房價(jià)是市場供求關(guān)系的表現(xiàn)，現(xiàn)在有人說是政府和房地產(chǎn)商勾結(jié)把房價(jià)推上去了，或者說是房地產(chǎn)商捂盤惜售把房價(jià)推上去了，我認(rèn)為這些表述都不是很準(zhǔn)確。
客觀地說，開發(fā)商捂盤可能刺激房價(jià)上漲，但是從根本上說房價(jià)上漲是一個(gè)供給和需求的問題，這是一個(gè)本質(zhì)的長期作用的因素。而且這個(gè)因素在中國今后幾十年的城市化加速進(jìn)程中是一個(gè)基本趨勢。增加供給是解決住房問題的一個(gè)根本的方向。所以今后整個(gè)社會(huì)的輿論導(dǎo)向，應(yīng)研究建好房、多蓋房、快蓋房以滿足日益增長的市場需求。如果在房價(jià)上爭論不休，那么只會(huì)造成思想的混亂。
王晨(DTZ戴德梁行策略發(fā)展顧問部及研究顧問部助理董事)：對(duì)于房價(jià)的不斷上漲，我認(rèn)為根本在發(fā)揮作用的是供給和需求之間的關(guān)系，如果供給增多了房價(jià)必然會(huì)下降或增幅減緩，同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商和政府都會(huì)主動(dòng)降低自身的利潤空間，但目前這種跡象并沒有出現(xiàn)，這說明供給和需求之間存在著一定的缺口，當(dāng)前的供給結(jié)構(gòu)還不能夠從根本上來滿足市場的需求。
“政府需構(gòu)建一個(gè)多層次的住房保障體系”
記者：應(yīng)該通過怎樣的方式才能解決大部分人的住房問題呢？
王晨：針對(duì)目前的情況，我認(rèn)為，應(yīng)該大力發(fā)展二手房市場，增加市場透明度，而不能僅僅期望通過商品房來解決大眾的住房問題。同時(shí)，要加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房等保障性住房的供給力度，只有形成梯級(jí)的供給結(jié)構(gòu)才能滿足不同類型人的住房需求，這樣才能更有利于房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。
董學(xué)易(北京信一天房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司研究員)：我認(rèn)為，政府應(yīng)該構(gòu)建一個(gè)多層次的住房保障體系。這個(gè)體系可以從三個(gè)層級(jí)來加以考慮，其中，第一層級(jí)是不足10%的極低收入的家庭、老人、病人等，由政府提供廉租屋或公屋，通過這種方式來保證最弱勢民眾的居住權(quán)；第二層級(jí)是70%的中低收入民眾，在政府各種幫助下，通過市場來解決住房；第三層級(jí)是20%的中高收入者，他們的住房完全由市場決定，不納入住房保障體系。
“該對(duì)房地產(chǎn)業(yè)存在的‘潛規(guī)則’進(jìn)行約束”
記者：最近有報(bào)道說，開發(fā)商自曝40%利潤被有關(guān)部門“消化”，對(duì)此應(yīng)該如何看待呢？
陳國強(qiáng)：這種觀點(diǎn)可以看作是一家之言而不能作為一種普遍的現(xiàn)象。他所說的比例關(guān)系，在不同的城市，不同的項(xiàng)目中情況是不一樣的。在比較規(guī)范的城市中，或管理比較規(guī)范的市場上，不會(huì)有這么高的比例關(guān)系。可能在一些市場并不是很規(guī)范的城市，一些項(xiàng)目被職能部門“消化”掉了較高的利潤，但這絕不是普遍現(xiàn)象。
具體到一個(gè)城市的開發(fā)成本是怎么構(gòu)成的，利潤率有多高，需要用很多案例去研究。比如說招拍掛，一塊土地，政府的底價(jià)是3億
，最后拍成5個(gè)億，成本增加但是不能定位為招拍掛所得。招拍掛是獲得土地的一個(gè)基本方式，不能看成因?yàn)閷?shí)行了招拍掛而使開發(fā)商的成本增加了，轉(zhuǎn)而認(rèn)為這部分利潤被有關(guān)政府職能部門“消化”掉了，這種觀點(diǎn)是不正確的。
牛鳳瑞：我是這么看，如果政府“消化”的這部分的利潤，裝進(jìn)了個(gè)人的腰包，那是政府官員腐敗，官商勾結(jié)，應(yīng)該依法予以嚴(yán)懲，這也是房地產(chǎn)市場整治的一個(gè)重要部分。政府如果將這部分收入用于城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，或用于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的建設(shè)，使得整體市民都受益，應(yīng)該說這是一個(gè)良性循環(huán)。只要收費(fèi)合理、透明就無可厚非。
陳國強(qiáng)：客觀地講，房地產(chǎn)領(lǐng)域存在一些“潛規(guī)則”，這也使得有關(guān)職能部門獲得了一些利潤，但這并不是普遍的現(xiàn)象。主要還取決于各地市場的規(guī)范程度，規(guī)范程度越高這種現(xiàn)象越少，相反規(guī)范程度相對(duì)較差的城市可能會(huì)多一些。
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六成多消費(fèi)者認(rèn)為：合理房價(jià)每平方米應(yīng)為2000-5000元
中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)7月3日發(fā)布的12城市商品住房消費(fèi)者滿意度調(diào)查報(bào)告稱，房價(jià)水平遠(yuǎn)高于消費(fèi)者期望。
這12個(gè)城市是北京、天津、上海、重慶、大連、青島、廈門、深圳、杭州、武漢、成都和西安。
調(diào)查結(jié)果顯示，64.2%的消費(fèi)者認(rèn)為合理的房價(jià)在2000元-5000元/平方米之間。其中，選擇合理價(jià)格是3000元-4000元/平方米的消費(fèi)者比例最高，為24.1%；其次是2000元-3000元/平方米，比例為22.5%；第三位的是4000元-5000元/平方米，比例為17.6%。
由于地區(qū)差別，不同城市消費(fèi)者對(duì)住房合理價(jià)格的判斷差別很大，總體來看，絕大多數(shù)人的判斷遠(yuǎn)低于該城市住房實(shí)際銷售/成交價(jià)格水平。以北京為例，有84%的消費(fèi)者認(rèn)為房價(jià)在6000元/平方米以下比較合理。
(劉羊旸) |