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從2月1日起，國(guó)家開(kāi)始向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收土地增值稅。盡管北京市的配套實(shí)施細(xì)則還在制定之中，但1月16日國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，猶如一顆重磅炸彈在北京房地產(chǎn)業(yè)掀起軒然大波。
影響最大的當(dāng)數(shù)私營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)
事實(shí)上，這次稅收清算對(duì)于企業(yè)性質(zhì)不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的影響也不盡相同。北京天鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司一位不愿透露姓名的負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō)，2月1日開(kāi)征清算土地增值稅對(duì)我們這些國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)影響不大，都是國(guó)家的錢，區(qū)別在于把錢從左兜掏出來(lái)，裝進(jìn)右兜，在財(cái)務(wù)上變一變科目。
他說(shuō)，建設(shè)用地稱為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)用地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)一級(jí)土地開(kāi)發(fā)無(wú)權(quán)定價(jià)，由北京市土地管理局來(lái)定價(jià)，那么，一級(jí)土地開(kāi)發(fā)稅怎么交還沒(méi)有細(xì)則。他認(rèn)為，開(kāi)征土地增值稅，受影響最大的還是私營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，征收30%至60%不等的土地增值稅，不是一筆小數(shù)目，這無(wú)疑會(huì)給他們帶來(lái)成本上的壓力，大大地壓縮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間。
征稅意味房地產(chǎn)業(yè)暴利時(shí)代結(jié)束
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)部研究員張立群對(duì)記者說(shuō)，土地增值稅的開(kāi)征，旨在規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)，而非單純的打壓調(diào)控。根據(jù)土地增值稅實(shí)行的四級(jí)超額累進(jìn)稅率，利潤(rùn)率越高的房地產(chǎn)企業(yè)征收的稅率也越高。因此，超額利潤(rùn)有望得到抑制，房地產(chǎn)業(yè)暴利時(shí)代由此終結(jié)。
征稅將成為炒高房?jī)r(jià)又一理由
土地增值稅的清算，無(wú)疑為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商繼續(xù)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲提供了一個(gè)新的借口。雖然稅務(wù)部門(mén)強(qiáng)調(diào)，提高土地使用稅、清算土地增值稅政策只適用于開(kāi)發(fā)商，不會(huì)向購(gòu)房者收取，不會(huì)影響到房?jī)r(jià)。但是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需旺盛的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅賦增加，勢(shì)必會(huì)將增加的稅收作為成本打入房?jī)r(jià)中，導(dǎo)致樓價(jià)繼續(xù)上升。
事實(shí)也是如此。來(lái)自北京市統(tǒng)計(jì)局的權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，北京新建商品住房銷售價(jià)格已連續(xù)7個(gè)月呈兩位數(shù)增長(zhǎng)。2006年12月份，北京新房?jī)r(jià)格同比上漲10.4%，漲幅位居全國(guó)70個(gè)大中城市第二。
與黃平一樣，很多人都擔(dān)心，稅務(wù)部門(mén)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收土地增值稅，遲早會(huì)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者的頭上，“羊毛還是出在羊身上”。
征稅將助推房?jī)r(jià)持續(xù)上揚(yáng)
一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商說(shuō)掰著手指頭與記者算了一筆細(xì)賬：如果售價(jià)為每平方米10000元的商品房，摘牌的土地成本占6000多元，建安費(fèi)占3000多元，加上銀行貸款利息6%等財(cái)務(wù)費(fèi)用，2%左右的廣告等房子銷售費(fèi)用，以及辦公費(fèi)用等，一棟樓的開(kāi)發(fā)周期為兩年，還要給國(guó)家交占銷售總額3%的營(yíng)業(yè)稅、30%的增值稅、33%的所得稅，開(kāi)發(fā)商能賺多少錢一算就明白。
他說(shuō)，還有一種情況是，價(jià)格高了沒(méi)人買。但是，當(dāng)前北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)火得不得了，人們買漲不買落的心理難以逆轉(zhuǎn)，起碼2008年奧運(yùn)會(huì)召開(kāi)前，北京的房?jī)r(jià)不會(huì)落，土地增值稅的開(kāi)征給開(kāi)發(fā)商增加的成本肯定落到房?jī)r(jià)上，這一點(diǎn)毫無(wú)疑問(wèn)。 |