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2007年1月1日，北京市住房公積金管理中心開始執(zhí)行“商品住房項目須在主體結(jié)構(gòu)封頂后才能向其發(fā)放貸款”政策，標(biāo)志著未封頂樓盤禁貸之風(fēng)由商貸刮到了公積金貸款領(lǐng)域。未封頂樓盤禁貸政策的全面執(zhí)行使許多樓市投資者心中充滿困惑，新政之下應(yīng)如何投資？是等待樓盤封頂還是轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他戰(zhàn)場？
業(yè)界認為，未封頂樓盤禁貸政策的實施對房地產(chǎn)投資市場將產(chǎn)生不小的影響。一方面，叫停未封頂樓盤貸款將使得部分開發(fā)商資金短缺、原銷售計劃受影響，新盤供應(yīng)量將隨之減少，一部分置業(yè)者的投資需求得不到滿足；另一方面，未封頂樓盤禁貸在一定程度上增加了投資者的經(jīng)濟壓力。
“禁貸令”將使投資收益減少
北京房產(chǎn)中介鏈家地產(chǎn)市場總監(jiān)金育松告訴記者，未封頂樓盤禁貸對于欲貸款購房的投資者而言，有利也有弊。有利的地方在于：樓盤封頂，可以降低購買期房的風(fēng)險，避免買到爛尾樓；不過這也減少了投資的收益。
金育松說，投資者的根本目的在于獲得投資收益，開發(fā)商對樓盤價格普遍的操作方式是低開高走，開盤價不高，然后制造熱銷場面，不斷提升售價，最后，現(xiàn)房價格往往比開盤時的期房價高出不少。他舉例子說，2006年8月5日開盤的北京CBD區(qū)域的某樓盤均價為每平方米9500元，而目前均價已經(jīng)達到每平方米1.1萬元，短短的四個月間上漲了15.8%。因此，購買了未封頂期房的投資者從一開始就能坐享房價上漲的收益，事實上很多投資者都是利用預(yù)售階段的房價上漲獲利的，現(xiàn)在全面叫停未封頂樓盤貸款，開發(fā)商炒作樓盤的運作空間被壓縮，投資者所獲得的利潤也會相應(yīng)減少。
記者了解到，早在2006年10月，北京市銀監(jiān)局就正式要求所有商業(yè)銀行嚴格執(zhí)行三年前頒布的121號文件，特別重申“未封頂樓盤不能辦理個人住房貸款”的規(guī)定，此消息一經(jīng)傳出就在市場上引起了極大的關(guān)注。但去年11月1日強制執(zhí)行該政策后，北京市場的期房銷售量卻出現(xiàn)了不降反增的局面。
據(jù)中大恒基不動產(chǎn)營銷有限公司市場研究中心統(tǒng)計：2006年11月份期房日均簽約套數(shù)和面積雙漲，期房網(wǎng)上日均簽約584套，日均簽約面積77420平方米，與10月份相比漲幅分別為31.8%和44.3%。
北京在售樓盤中“未封頂樓盤”占據(jù)市場的絕大多數(shù)，而在政策的執(zhí)行過程中卻出現(xiàn)了反常的推漲現(xiàn)象，對此，中大恒基不動產(chǎn)營銷有限公司總經(jīng)理王述認為，政策對市場產(chǎn)生作用有一定的滯后期，市場上大多未封頂樓盤已獲批預(yù)售相當(dāng)長的一段時間，已完成了部分銷售回款，短時期內(nèi)，開發(fā)商的資金壓力還未顯現(xiàn)，而2007年作為政策執(zhí)行年，在2006年頒布執(zhí)行的針對各個層面的調(diào)控政策將陸續(xù)顯現(xiàn)其成效。
投資者可轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手房市場
伴隨著“禁貸令”的全面實施，投資者所面臨的首要問題就是如何選擇投資方向。接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認為，全面叫停未封頂樓盤貸款，阻止了部分投資者投資期房的步伐，不過，只要投資者進行相應(yīng)變通，二手房不失為一個良好的投資替代品。
金育松認為，投資二手房在三個方面都具有較大優(yōu)勢。首先，從投資的可能性以及投資成本來看，二手房投資允許客戶貸款，而且二手房價格比新房便宜10%至20%，可以減輕投資者初始投入的壓力，容易進入和利于退出是投資者風(fēng)險最低化的最好保障，而二手房就具備這兩個條件。
從租金收益來看，二手房一般處于交通位置良好、周邊配套設(shè)施完備的區(qū)域，而這些區(qū)域的租賃市場往往是需求遠大于供給，同是普通住宅的新房與二手房雖然有新舊的差別，但是在租金方面卻相差無幾。
此外，從持有成本來看，二手房物業(yè)管理費用一般較低，雖然房齡較老，存在一定的折舊，但房地產(chǎn)市場發(fā)展的時間不長，市場并沒有形成完善的投資機制和培育出成熟的投資者，加上近幾年房價不斷飆升，很多投資者抱有短期低買高拋的心理。從持有時間看，目前的投資者準備做持有15年以上的長線投資的比例并不高，而多是五年左右的中線投資。因此，房齡和折舊的問題對投資者而言影響不大。
對此，北京千萬家房產(chǎn)中介市場總監(jiān)常淑娟表示贊同。她告訴記者，選擇二手房投資置業(yè)與選擇新房相比，正中投資者下懷的是二手房不但在價格上取勝，節(jié)省購房資金，還具有更高的投資回報，而且二手房小區(qū)周邊的基本公共設(shè)施均已健全，物業(yè)費用較之新建樓盤也相對較低。
常淑娟認為，在選擇二手房做長線投資時，需要考慮北京購房置業(yè)郊區(qū)化的趨勢，投資者可選擇郊區(qū)投資，比如發(fā)展迅速的通州和昌平等周邊地區(qū)。這些地區(qū)的房價在每平方米4000元至6500元的范圍內(nèi)，100萬元的資金能購取兩套房屋，雖然目前租金不高，但五年后高額的價差收益將是投資最令人滿意的地方。
資金雄厚者可全款投資期房
選擇投資二手房對于部分資金實力相對較弱的投資者而言無疑是一個好的選擇，但對于資金實力雄厚的投資者而言，選擇的余地就更大。業(yè)內(nèi)人士認為，資金雄厚者如果選擇全款投資期房仍有利可圖。
一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，投資者若要以全款購買期房，首先要看購房者可投入的成本，其次要看投資收益率。
以購買面積50平方米，價格8000元/平方米的一居室期房為例：全款購房，一般能從開發(fā)商處得到折扣不等的優(yōu)惠，以9.5折為例，房屋總價為38萬元。交易費用主要是契稅(成交價的1.5%)和公共維修基金(成交價的2%)，總計1.33萬元，因此全款購買需要一次性支付39.33萬元。
按照正常的期限預(yù)計一年后可入住，購買后用于出租，以月租金1500元出租，每年空置期為一個月，在持有五年后出售，售價為55萬元。據(jù)此計算，五年的租金總收入為8.25萬元，印花稅等較小的費用不計，那么收益為(55-39.33+8.25)萬元=23.92萬元，投資回報率為23.92萬元/39.33萬元=60.8%，投資年限為六年，年投資回報率為10.1%。
金育松說，從收益來看，目前房產(chǎn)投資年回報率一般在6%至8%左右，全款購房的收益顯然更高，不過這是以投入大成本為代價的，因此，全款投資更適合于資金雄厚者。不過，應(yīng)引起注意的是，投資者需要承擔(dān)期房相關(guān)配套的不確定風(fēng)險。
與投資期房相類似，常淑娟認為，把握高升值潛力地區(qū)的現(xiàn)房進行投資也是一個好的選擇。她說，隨著禁貸政策的執(zhí)行，相信現(xiàn)房的數(shù)量將會有不小的提升，這樣投資現(xiàn)房雖然價格會稍微高于期房，但資金回籠更加迅速。目前來看，具有大幅升值空間的郊區(qū)現(xiàn)房是不錯的投資選擇。 |