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9月11日出版的英國《經(jīng)濟學家》發(fā)表文章說，美國樓市繁榮期的新增貸款，多數(shù)被用于消費，并由此認為，房產(chǎn)價值的上升有助于拉升消費。
房產(chǎn)財富對于消費支出的影響有多大？人們對消費復蘇的期待在一定程度上就寄希望于這個問題的答案。有觀點認為，房產(chǎn)價值對于消費已失去了“財富效應(yīng)”。房價的升高只是提高了未來居住的成本。那些投資于房產(chǎn)的人們借此發(fā)了一筆橫財，而初次購房者以及二次換購者的“大房子夢想”卻打了水漂。總的來說，“財富效應(yīng)”微乎其微。但也有分析人士指出，即使上述觀點是正確的，房價的上漲依然有一定的作用，那就是，對于那些之前無力貸款的消費者來說，其名下房產(chǎn)價值的上升可以為他們進行更高額度的貸款提供擔保。
這可能是一種無形的影響，比如對未來收入可能會更樂觀，這既推高了房價，也擴大了貸款規(guī)模。研究者發(fā)現(xiàn)，房價和家庭負債在新屋供應(yīng)量有限的地區(qū)(那些被山崗、河流或者海洋包圍的地區(qū))增加最快。而在城市里，房屋的供應(yīng)卻非常有彈性———新房子很容易被建造以滿足需求，房價不會因此升高，家庭負債也很少大幅增加。研究者認為，這說明房價的上升導致了更多借貸。
但是，在貸款規(guī)模增加的背后，有多大比例是房價上漲的結(jié)果呢？研究者將研究對象的范圍縮小到那些在1997年前(房價尚未大漲，信貸規(guī)模尚未大幅增加)就已擁有房產(chǎn)的人群。他們調(diào)查的結(jié)果是，在2002年到2006年之間，這一人群貸款增長的60%是房產(chǎn)增值的結(jié)果。從另一個角度來說，房產(chǎn)價值每上升1美元，貸款規(guī)模就增加大約25至30美分，而長期以來人們都認為資產(chǎn)價值上升1美元帶來的財富效應(yīng)在3至5美分之間。
由房產(chǎn)價值提升所帶來的財富并未轉(zhuǎn)化為其他形式的積蓄。在那些房價上漲迅猛的城市，有房一族投資于其他資產(chǎn)的可能性是更小而不是更大。在房價上升時，投資于股票和債券等金融資產(chǎn)的家庭卻在減少。所有這些都表明，研究者所估計的由房產(chǎn)升值所帶來的大約1.45萬億美元的新增貸款幾乎都被用于消費。
通過更進一步的數(shù)據(jù)分析，經(jīng)濟學家發(fā)現(xiàn)，最渴望借款的人一般是那些信用等級最低或者借款額已經(jīng)接近限額的那些客戶。這也說明，通過房產(chǎn)升值從而能夠提升信用等級的客戶可以滿足先前強烈但是受壓抑的消費欲望。
這也符合一個更令人憂慮的解釋：那些最渴望借款的人通常很短視或者缺乏自控力。在2006年至2008年間，有三分之一以上的貸款違約是房屋抵押貸款。在那些房屋稀缺、房價大幅上漲的地區(qū)，低信用等級的房貸違約率的上升幅度已經(jīng)超過了12%。而在市場充滿彈性的城市中則恰恰相反，上升幅度還不到4個百分點。這顯示出了大量的過度借貸。如果那些消費傾向最強的家庭仍舊陷于負資產(chǎn)的狀態(tài)，那么經(jīng)濟出現(xiàn)可持續(xù)復蘇的前景將是一片黯淡。()
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