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所謂商品房空置率無法統(tǒng)計(jì)云云，當(dāng)然是沒有根據(jù)的。
商品房的空置，和所有事物一樣，也存在一個結(jié)構(gòu)性的問題。要厘清空置率，不能忽略具體的結(jié)構(gòu)構(gòu)成。客觀說來，商品房的空置一般可以分為兩類，待售房屋與已售房屋。
待售商品房很好統(tǒng)計(jì)。官方給出的數(shù)據(jù)，是截至6月末，全國商品房待售面積為1.9億平方米，同比增長了6.4%。刨去其中的商用物業(yè)待售面積，有好事者算了一下，若按每套100平方米面積計(jì)算，待售的住宅類房屋為100萬套左右。這一比率是確定的，也是可以監(jiān)測到的。但對此類空置，一些部門卻不認(rèn)可，強(qiáng)調(diào)這只是待售面積。此言并不確切。
待售面積，雖然是開發(fā)商的短期庫存或不確定狀態(tài)下的庫存，但這也是一種動態(tài)空置。如果不承認(rèn)這一點(diǎn)，一味只強(qiáng)調(diào)它的短期屬性和擬交易性，這就是在以權(quán)屬變動為唯一根據(jù)的事先預(yù)設(shè)，以為這是有效的存量，最終是要被賣掉、被消化掉的。可這卻不是統(tǒng)計(jì)部門應(yīng)該考慮的問題，更不可以成其為一種統(tǒng)計(jì)參考，從而將這部分空置比重從真實(shí)空置率中排除。
之所以說商品房積壓在開發(fā)商手中同樣也屬于空置，也必須計(jì)入空置總量，理由很簡單，這些房屋并沒有被利用起來。作為唯一產(chǎn)權(quán)人的開發(fā)商，這些房屋擱在他們的手里，空置就是一種實(shí)實(shí)在在的狀態(tài)。不用管這是由于市場不景氣引起的滯銷，也不用管是由于開發(fā)商的囤積居奇所致，更不要去管它是否將售而未售。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)只要注重一種真實(shí)存在，作真實(shí)性、狀態(tài)性的描述就可以了。
對于這部分空置，監(jiān)管部門可以有動態(tài)監(jiān)測，就像統(tǒng)計(jì)局和發(fā)改委每一季度發(fā)布的全國70個大中城市房價變動數(shù)據(jù)一樣，是能適時掌握的。
至于已售房屋的空置，換種說法，可以叫做“空住”。民間當(dāng)下流行的黑燈率、水電表零走字等觀測手段，主要是針對這一空置環(huán)節(jié)派生出來的。筆者以為，有必要考慮納入到空住率監(jiān)測指標(biāo)體系，并予以強(qiáng)化。倘若在每個小區(qū)里安排相應(yīng)數(shù)量的居民統(tǒng)計(jì)員，固定、長期地跟蹤黑燈率和水電表走字率，此外，每個住宅項(xiàng)目的房屋裝修率、物業(yè)費(fèi)繳交率，也可一并納入，并予以整合互補(bǔ)，空住率也就不難求解了。
以上辦法之所以可行，是因?yàn)榇嬖谝粋�前提。中國每一年度的房屋動工、竣工、銷售這三個源頭環(huán)節(jié)的數(shù)據(jù)，在發(fā)改委、土地、建委和銀行系統(tǒng)，都有專門的信息管理，隨時可以調(diào)出來看。由于實(shí)行過程性監(jiān)管，一年之間批了多少地、正在蓋而且蓋成了多少房、掛牌發(fā)售總量又是多少，總量是確定和不變的。現(xiàn)在為了弄清楚具體空住率，我們要做的無非是選擇工具，細(xì)化分工，深入到每一個點(diǎn)上采樣監(jiān)測。若倚借民間的智慧，加以融合改造，將這種辦法常態(tài)化、機(jī)制化，也不失為一項(xiàng)好舉措。
還有一種更為隱性的空置現(xiàn)象，最是復(fù)雜，對監(jiān)控技術(shù)提出了更高要求。這種隱性空置，包括投資性或投機(jī)性購房所產(chǎn)生的房屋再盈利，比如用來獲取租金，即是常見一種。在很多人的觀念里，既然是投入使用了的房屋，就不再算進(jìn)空置率了。但這并不確切。空置不應(yīng)只有使用與不使用一個界定標(biāo)準(zhǔn)，還須要看是誰在使用？使用權(quán)的屬性是什么？通常，產(chǎn)權(quán)人的使用和非產(chǎn)權(quán)人的使用是兩回事。非產(chǎn)權(quán)人的盈利性使用，可直接視為由于炒買或投資引起的空置。一個產(chǎn)權(quán)人，名下可能有三、四處房產(chǎn)并存，這就等同于其名下存在三到四個空置指標(biāo)。當(dāng)他拿來用于盈利時，不管他委托給誰來代為填充和行使，房屋的權(quán)屬是無法改變的。哪怕產(chǎn)權(quán)人準(zhǔn)備將這些房屋處置變現(xiàn)，在變現(xiàn)之前，也存在一個空置期。在此期間，同樣要計(jì)入空置總量。
有關(guān)此類隱性空置，并不特別難以辨識。還是那樣一個前提，總量是確定不變的。商品房交易在開發(fā)商那里固然被分解成每個分散和獨(dú)立的個體項(xiàng)目，而在房地產(chǎn)交易管理部門則會匯集到一起，這種痕跡管理也是清楚的。現(xiàn)在無非就是要統(tǒng)計(jì)一個重復(fù)購買率或多套置業(yè)率。如果監(jiān)管真正無懈可擊，那么只要找到職能部門的記錄，就可以知道究竟有多少人有二次、三次乃至更多次的購買行為。除此之外，特別需要引起注意的，是存量房（二手房）的交易渠道，里面大有文章。很多隱性空置，會在中介、經(jīng)紀(jì)環(huán)節(jié)得到體現(xiàn)，以便轉(zhuǎn)移所有權(quán)。那就去查一查房屋中介市場里的掛牌率吧，我相信，有超過90%的掛牌都可以計(jì)入空置率。
空置率本身不是謎，謎一樣的，是人心。受此干擾，怎么樣細(xì)致入微地摸清楚情況，卻是不容易了。高空置率出現(xiàn)的原因，無外乎與錢、權(quán)有關(guān)聯(lián)。一旦掌握了真實(shí)的空置情況，就相當(dāng)于揭開了三個蓋子：一，究竟是誰在炒買、投機(jī)；二，究竟是誰在市場里進(jìn)行資金流轉(zhuǎn)和利益輸送；三，究竟是誰在市場里興風(fēng)作浪，扛抬價格。就此而言，空置率背后委實(shí)存在一個更大的謎團(tuán)。但這并不妨礙我們的技術(shù)性討論和梳理。 |