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| 2010-07-20 作者:陳越 來源:紅網(wǎng) |
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自房改以來，住房?jī)r(jià)格就一路上升，近期在一些一線城市已形成瘋狂上漲的勢(shì)頭。盡管目前頻繁出臺(tái)的調(diào)控措施針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了嚴(yán)厲的干預(yù)，但高房?jī)r(jià)很難從根本上逆轉(zhuǎn)。即便房?jī)r(jià)從現(xiàn)在高位回落30％，大多數(shù)工薪階層也依然買不起住房。那么引起高房?jī)r(jià)的原因究竟是什么呢？而高房?jī)r(jià)背后隱藏的利益關(guān)系又是什么呢？
１．住房?jī)r(jià)格結(jié)構(gòu)的分析。
不妨將商品房?jī)r(jià)格拆開，大體上可以劃分為二個(gè)部分。一個(gè)是不包括土地的房?jī)r(jià)。另一個(gè)則是住房下面的土地成本。不包括土地的房?jī)r(jià)是指在擁有土地的情況下蓋房子所需要的全部建設(shè)成本，包括鋼筋、水泥、工資、工具折舊，以及相關(guān)的水、電、煤氣、排污等配套成本，最多再加上開發(fā)商的正常利潤(rùn)。房?jī)r(jià)中扣除了蓋房子所要花的錢，剩下的部分便是土地成本。對(duì)于開發(fā)商來說，土地成本只有土地出讓金。但對(duì)于購房者來說，土地成本就要大大超出土地出讓金的范圍，除了有土地出讓金之外，還有幾十種苛捐雜稅，以及開發(fā)商的超額利潤(rùn)。各種稅費(fèi)看起來是征在開發(fā)商的身上，而實(shí)際上最終是由購房者來買單，從而成為土地成本。開發(fā)商的超額利潤(rùn)在很大程度上來源于土地快速升值的結(jié)果，對(duì)于購房者來說，也成為了土地成本。
姑且不論在土地升值過程中有沒有泡沫，土地價(jià)格不斷上漲導(dǎo)致在房?jī)r(jià)中土地成本所占比重大幅上升。以北京為例，北京市人大常委會(huì)主任杜德印在2010年１月北京人代會(huì)上發(fā)言中提到，他問過市住建委主任隋振江，目前蓋房子所要花的錢只不過三千元左右／平米。近年來，建筑材料、工資，特別是農(nóng)民工工資，并沒有跟隨房?jī)r(jià)大幅上漲。然而，北京四環(huán)附近的商品房?jī)r(jià)格已達(dá)到三至四萬元／平米。事實(shí)上，房?jī)r(jià)中土地成本所占比重已高達(dá)驚人的九成。
２．土地究竟是誰的？
住房?jī)r(jià)格結(jié)構(gòu)表明，在擁有土地的情況下房?jī)r(jià)并不高，大多數(shù)城市居民都能負(fù)擔(dān)得起。但現(xiàn)實(shí)中商品房?jī)r(jià)格包含了高額的土地成本，高房?jī)r(jià)實(shí)際上完全是由于不斷上漲的土地成本引起的。購房者以高房?jī)r(jià)購買住房，絕大部分買的不是住房而是土地。
問題在于，土地究竟是誰的。依據(jù)《憲法》，城市土地屬于國家所有，即全民所有。現(xiàn)行的城市土地制度非常具有中國特色，其特點(diǎn)首先是社會(huì)主義公有制。在城市土地全民所有的條件下，所有權(quán)主體不能親自行使所有權(quán)，因而只能由其授權(quán)的代表代為行使所有權(quán)。所以政府雖然不是土地所有者，但卻可以代表國家即全民行使土地所有權(quán)，包括對(duì)土地的占有、使用、收益和處分權(quán)。城市土地制度的另一個(gè)特點(diǎn)是土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離。土地使用權(quán)是從土地所有權(quán)中分離出來的相對(duì)獨(dú)立的土地物權(quán)，也同樣包括對(duì)土地的占有、使用、收益和處分權(quán)。基于城市土地制度的二個(gè)特點(diǎn)，土地使用權(quán)出讓完全由政府所壟斷，土地使用權(quán)出讓方只能是市、縣人民政府的土地管理部門。土地使用權(quán)的出讓是有年限限制的，也是有償?shù)摹Ｖ档米⒁獾氖牵恋厥褂脵?quán)的出讓是以土地使用權(quán)和所有權(quán)的分離為基礎(chǔ)，國家即全民作為城市土地所有者的地位不變。
歸納起來，城市土地制度的高明之處就在于，一是全民所有的公有制保證了任何一塊土地都不能由個(gè)人所有，從而只能由政府代為行使所有權(quán)；二是將土地使用權(quán)從土地所有權(quán)中分離出來，并賦予與所有權(quán)大體相同的權(quán)利，使得政府有償出讓土地使用權(quán)也不改變土地全民所有的公有制。換句話說，城市居民擁有土地所有者的名，卻實(shí)實(shí)在在地喪失了土地。而政府雖然不是土地所有者，卻實(shí)際上擁有土地所有者的一切權(quán)利，自然也包括拿到出讓土地的收益。
３．是不是掠奪？
繞來繞去得到的結(jié)果是，土地全民所有并不能體現(xiàn)為每個(gè)城市居民都擁有一塊安身立命的土地。城市居民，作為土地全民所有制中“全民”的一分子，在購買住房時(shí)，要支付昂貴的土地成本后，才能獲得一塊真正屬于自己的土地，相當(dāng)于在喪失土地后贖回原本屬于自己的土地。而且贖回時(shí)支付的土地成本已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出土地出讓金，還包括各種稅費(fèi)和開發(fā)商的超額利潤(rùn)。毫無疑問，這當(dāng)然是一種掠奪。根據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》2010年３月19日尹中立的估計(jì)，按照土地成本占住房銷售收入的70％來計(jì)算，房改后的11年里政府和開發(fā)商通過土地這個(gè)媒介從居民手里拿走了10萬億元財(cái)富。還需要強(qiáng)調(diào)的是，這一數(shù)字不過僅僅是城市居民在購買住房時(shí)支付的土地贖金。然而，那些買不起住房的居民則喪失了土地，這些土地又相當(dāng)于多少財(cái)富呢？
事實(shí)上，土地及其升值帶來的收益大多被政府和開發(fā)商拿走。而且土地升值越高，政府和開發(fā)商拿走的就越多。這或許正是房?jī)r(jià)瘋狂上漲的真實(shí)原因。既然土地是屬于全民的，那么土地就是屬于每一個(gè)人的。從社會(huì)公平的角度來看，不論哪個(gè)階層，也不論貧富，只要是第一次購房，政府都有責(zé)任提供土地或相應(yīng)的補(bǔ)貼。同時(shí)，土地出售及開發(fā)產(chǎn)生的財(cái)富，可以考慮直接由全民分享。
４．是否還有掠奪死角？
在現(xiàn)行的城市土地制度下，是否還有在城市生活的居民能夠逃脫被掠奪的命運(yùn)呢？實(shí)事上，只要能夠獲得免費(fèi)的土地，那么就可以避免被掠奪。目前在掠奪范圍之外至少還有三個(gè)群體。第一個(gè)群體是在城市周邊生活的農(nóng)民。農(nóng)村土地的集體所有制保障了每家農(nóng)戶都有屬于自己的宅基地。農(nóng)民要蓋房的話，要么自己動(dòng)手，要么請(qǐng)一個(gè)建筑隊(duì)，有些類似于房屋裝修工程，既沒有開發(fā)商的暴利，也沒有政府的苛捐雜稅。為了消滅這個(gè)死角，在城市規(guī)模外延過程中，政府動(dòng)用所掌握的公權(quán)力，低價(jià)征用這些土地。農(nóng)民當(dāng)然沒有與政府談判的資格，除了接受政府規(guī)定的價(jià)格以外別無選擇。第二個(gè)群體主要是幸運(yùn)獲取經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)的低收入居民，當(dāng)然也包括一些權(quán)力尋租之徒。經(jīng)濟(jì)適用房是一種保障性住房，土地由政府劃撥，稅費(fèi)得到減免，開發(fā)商的利潤(rùn)也得到控制，其房?jī)r(jià)大體上相當(dāng)于不包括土地的房?jī)r(jià)。目前政府正試圖逐步停建這種住房，由另一種保障性住房廉租房來替代，從而防止低價(jià)獲取住房產(chǎn)權(quán)的可能。第三個(gè)群體相當(dāng)龐大，是當(dāng)前的核心利益集團(tuán)，在此不贅。
５．結(jié)束語。
高房?jī)r(jià)背后的掠奪是指購買住房時(shí)發(fā)生的財(cái)富掠奪。如果推出房產(chǎn)稅或物業(yè)稅，財(cái)富掠奪還將進(jìn)一步延伸到擁有住房的居民。當(dāng)然，沒有人愿意被掠奪，但掠奪往往是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期的一個(gè)基本特征。歷史上，一些國家在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期曾經(jīng)有過圈地運(yùn)動(dòng)、殖民掠奪等血腥暴力的原始積累過程。然而，在中國圍繞土地進(jìn)行的財(cái)富掠奪基本上沒有血腥暴力，可以說在策劃設(shè)計(jì)方面具有相當(dāng)高的智慧。一方面地方政府可以通過壟斷土地集中大量財(cái)富，從而充分調(diào)動(dòng)各種資源推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市建設(shè)。另一方面房地產(chǎn)已成為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，以其相當(dāng)長(zhǎng)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)。
但問題在于，這種發(fā)展模式引起了國富民窮的結(jié)構(gòu)失衡。在政府收入大幅增長(zhǎng)的同時(shí)，普通民眾卻很難分享到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的成果。更令人擔(dān)憂的是，貧富差距不斷擴(kuò)大。與收入分配不公相比，高房?jī)r(jià)的掠奪所造成的貧富差距更為嚴(yán)重。如果一個(gè)人能夠以4500元／平米的內(nèi)部?jī)r(jià)買到市場(chǎng)上四萬元／平米的住房，那么按100平米一套住房計(jì)算，總金額相差三百余萬元，差不多是普通民眾一生的收入。最后，有一個(gè)口號(hào)值得重復(fù)和思考：公平正義比太陽還要有光輝。
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