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本文標(biāo)題講的不是外界對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的考驗(yàn)，市場(chǎng)是一堆沒有情感的數(shù)據(jù)，對(duì)它來說無所謂什么考驗(yàn)，但這堆數(shù)據(jù)的變動(dòng)，以及這些變動(dòng)引起的其它數(shù)據(jù)的變動(dòng)，將牽動(dòng)很多人的神經(jīng)。雖然，人們對(duì)這個(gè)市場(chǎng)的關(guān)注由來已久，不少人已經(jīng)在里面經(jīng)歷了風(fēng)雨，飽嘗了酸甜苦辣，但這些也許都算不了什么，真正的考驗(yàn)還沒到來。今年十月份以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)將擔(dān)任考官，對(duì)有關(guān)各方將展開一場(chǎng)全方位的異常嚴(yán)厲的測(cè)試。
涉及這個(gè)市場(chǎng)的方方面面，包括政策制定者和執(zhí)行者、樓市評(píng)論家、開發(fā)商、購(gòu)房者、以及產(chǎn)業(yè)鏈上的所有相關(guān)單位，都會(huì)無一例外地被拉去“過堂”，去接受檢驗(yàn)。
今年3月9日，也就是“兩會(huì)”召開期間，我發(fā)表了題為《惡性通縮才是我國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)》的文章，特別強(qiáng)調(diào)了急于刺破房地產(chǎn)泡沫可能引發(fā)的巨大風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)時(shí)的背景是，房地產(chǎn)泡沫問題成了今年兩會(huì)的熱點(diǎn)，很多代表口誅筆伐，形成了巨大的輿論壓力。那篇文章意在試圖阻止管理層迫于壓力而出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過激的調(diào)控措施。
當(dāng)然，這是徒勞的。
4月17日國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》
（簡(jiǎn)稱“國(guó)十條”），出臺(tái)了一系列被稱為史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策。如今三個(gè)月過去了，樓市除了成交量明顯萎縮之外，價(jià)格有漲有跌，總體穩(wěn)定，泡沫依舊，它的韌性和抗擊打能力超出了很多人的想象。
應(yīng)該說，本輪樓市調(diào)控是在退無可退或者說萬般無奈之下、在一個(gè)很不恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)展開的。一方面，樓市的瘋狂使得住房這種生活必需品成了大多數(shù)百姓無力購(gòu)買的奢侈品，成了少數(shù)人掠奪他人財(cái)富的工具，形成嚴(yán)重的民生問題，很多人距離他們的的住房夢(mèng)越來越遠(yuǎn)，引起民怨沸騰，房地產(chǎn)泡沫成了一個(gè)非解決不可的政治問題。一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題發(fā)展成政治問題就不大好辦了。
在另一方面，如果冷靜地分析，就會(huì)發(fā)現(xiàn)這次調(diào)控的出臺(tái)時(shí)機(jī)和方法都存在很大的疑問，由于去年樓市的火爆和年初的突擊放貸，開發(fā)商手里的現(xiàn)金流非常充裕，僅這一點(diǎn)就注定讓調(diào)控?zé)o法在短期內(nèi)取得明顯效果。
雖然不贊成采用過激的調(diào)控措施，但本人的政治覺悟還是有的，我在一個(gè)論壇上說：既然政府下了決心，我們就希望調(diào)控早日取得成功吧。
無奈這還是一廂情愿，這壓根就不是一件可以快刀斬亂麻的事情。
提高首付比例、利率上浮、二套房認(rèn)定等一系列調(diào)控措施密集出臺(tái)，如同打撲克的時(shí)候把大小王和四個(gè)2一把甩了出去，這時(shí)候“對(duì)手”會(huì)很容易地計(jì)算出，你手上還有幾張大牌。
大牌已經(jīng)不多了，加息和物業(yè)稅這兩張牌和前面那些措施比起來，最多只能算個(gè)A。剩下的這一對(duì)A你還敢出，還能出嗎？
如今樓市成了牛皮市，成了調(diào)控和被調(diào)控者的拉鋸戰(zhàn)，一些精明的“投資者”早已跳出圈外，站在邊上看熱鬧，看雙方掰手腕。
不過，結(jié)論不能下得太早，更不要相信那些政策逆轉(zhuǎn)的報(bào)道。正如一些網(wǎng)友說的那樣，只要政府想讓它跌，樓市就一定會(huì)跌的。
我同意國(guó)土資源部徐部長(zhǎng)的看法：再過一個(gè)季度左右的時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)面臨全面調(diào)整。其中的原因我個(gè)人的看法是，只要維持現(xiàn)有的調(diào)控措施，隨著現(xiàn)金的消耗和年終還貸時(shí)間的接近，一些現(xiàn)金流不大充裕的開發(fā)商會(huì)撐不住而率先實(shí)質(zhì)性降價(jià)，另外一個(gè)重要的因素是隨著上海世博會(huì)的結(jié)束，市場(chǎng)需求會(huì)出現(xiàn)一次陡然下降。
上海將成為房地產(chǎn)價(jià)格領(lǐng)跌的城市。
房?jī)r(jià)是否會(huì)下跌已經(jīng)不是一個(gè)問題，問題是它會(huì)跌多久，跌多少，跌了以后帶來的問題如何解決？
有人說最近的那些降價(jià)報(bào)道是假摔，假摔的市場(chǎng)的檢驗(yàn)結(jié)果可信度是不高的，10月份左右開始的真摔才是真正的試金石。
購(gòu)房人會(huì)面臨判斷能力的考驗(yàn)，會(huì)既擔(dān)心失去抄底的機(jī)會(huì)，同時(shí)又擔(dān)心買了以后房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)下跌，人們總是買漲不買跌的。
開發(fā)商會(huì)面臨融資能力和決策力的考驗(yàn)，資金短缺的開發(fā)商如何度過年關(guān)，降價(jià)促銷能否帶動(dòng)銷量從而有效地補(bǔ)充現(xiàn)金流都是問題，降價(jià)尤其是大家同時(shí)降價(jià)的時(shí)候，有時(shí)非但不能促銷，反而會(huì)加劇人們的觀望情緒。
房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)，涉及數(shù)十個(gè)行業(yè)，這些行業(yè)有的已經(jīng)先行接受了預(yù)考，比如鋼鐵已經(jīng)受到重創(chuàng)，原料價(jià)格高企，產(chǎn)品價(jià)格不斷下滑，部分品種的鋼材出口退稅取消，加之人民幣匯率的上浮，這些因素合在一起，足以讓該行業(yè)出現(xiàn)大面積虧損。蓋房子總是先用鋼筋水泥，封頂以后才用到玻璃型材，房子售出以后才用到陶瓷等裝潢材料，房地產(chǎn)調(diào)控的對(duì)這些行業(yè)的影響也是有先后的，但到年底都要交出成績(jī)單，能及格的會(huì)有多少家？
據(jù)說壓力測(cè)試表明銀行業(yè)可容忍房?jī)r(jià)30%的下跌幅度，這個(gè)結(jié)論怎么得出來的不得而知，但我根本不信，那也許只是個(gè)出于政治需要（配合調(diào)控）而得出的測(cè)試結(jié)果。恐怕均價(jià)下跌20%就有銀行會(huì)承受不了。銀行也是做生意，再賺錢的生意也架不住大面積壞賬。看銀行股的表現(xiàn)就知道了，它們的市盈率為何那么低？市場(chǎng)是聰明的。
股市的境況看上面兩段就大致能夠知道了，那么多的權(quán)重股的表現(xiàn)，如果再來個(gè)加息，股市是否會(huì)再脫掉一層皮。
靠土地財(cái)政過慣了好日子的各級(jí)地方政府的財(cái)源受阻，融資平臺(tái)獲得的貸款的本息用什么償還都是問題，據(jù)說中央財(cái)政會(huì)幫他們“兜底”，問題是中央財(cái)政用什么錢兜，能兜多少？要知道他們也是赤字的。實(shí)際上，“國(guó)十條”頒布以后，有關(guān)部門還在忙著清理地方融資平臺(tái)，可見調(diào)控措施出臺(tái)前的準(zhǔn)備工作做得并不充分。
打擊樓市泡沫，把過高的房?jī)r(jià)降下來，是一件造福千家萬戶的利民工程。但要把這件事做好，難度恐怕遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出很多人的預(yù)想，要打破房地產(chǎn)市場(chǎng)多年形成的格局，既需要堅(jiān)定的決心，更需要高度的智慧。
有這樣一種說法：一件好事，說不到而做到的是圣人，說到做到的是賢人，說到做不到的那叫騙人。市場(chǎng)調(diào)控應(yīng)該只做不說，或者多做少說。
過早過多的表態(tài)和許諾，弄不好會(huì)陷入進(jìn)退兩難的境地。如果做到了，不用宣傳，人民群眾也會(huì)深切地感受到。
開發(fā)商已經(jīng)為千夫所指，樓市的調(diào)控政策似乎也讓他們重重地挨了很多的板子，盡管挨了四十大板，但皮開肉綻的恐怕未必是他們，因?yàn)樗麄冇袧?jì)公般的神通。
無論如何，還是那句話，讓我們共同期望樓市調(diào)控早日取得成功，希望房?jī)r(jià)降下來以后，對(duì)隨之出現(xiàn)的各種狀況的應(yīng)對(duì)措施都已經(jīng)準(zhǔn)備好，都能從容處置，千萬不能葉公好龍。 |