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近月，中國(guó)部分大城市房屋租賃價(jià)格迅猛上漲。對(duì)于房租上漲的原因，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下屬的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)負(fù)責(zé)實(shí)施的一項(xiàng)在北京、上海、廣州、深圳等城市展開(kāi)的調(diào)查認(rèn)為，除了季節(jié)性因素外,部分中介因?yàn)榉课葙I(mǎi)賣(mài)生意下降,從房主處收租房子做“二房東”,推高房租或勸說(shuō)房主抬高房租,是主要城市房租上漲的主要因素。
我不認(rèn)為中介機(jī)構(gòu)造成了房租上漲。房產(chǎn)中介的立場(chǎng)，決定了他們既沒(méi)有這樣的能量，也沒(méi)有這樣的動(dòng)機(jī)來(lái)助推房租。起碼有三點(diǎn)可以作為推論：
第一，房產(chǎn)中介在房屋交易或者房屋租賃過(guò)程中，沒(méi)有市場(chǎng)定價(jià)權(quán)，最多只是建議權(quán)。而這個(gè)建議必須得到出租人或者承租人的響應(yīng)才能落實(shí)。但實(shí)際上，房產(chǎn)中介在房租價(jià)格上是沒(méi)有立場(chǎng)的，一個(gè)愿打一個(gè)愿挨，或者一個(gè)不愿打一個(gè)不愿挨，都與中介無(wú)涉，房產(chǎn)中介要的只是成功租賃，不管價(jià)格高或低，成功了，中介都是有利益的。建議業(yè)主把房租高高舉起不放下，最后租客不買(mǎi)賬，落得一場(chǎng)空歡喜，這肯定不是腦子正常的房產(chǎn)中介的立場(chǎng)和作為。
第二，房產(chǎn)中介如果收購(gòu)了房屋的租賃權(quán)（也就是說(shuō)，房產(chǎn)中介在處置這些被收購(gòu)了出租權(quán)的房屋時(shí)，其身份已經(jīng)轉(zhuǎn)化成房東，不管是第幾層的房東），那么，房產(chǎn)中介就成為有定價(jià)權(quán)的房東，對(duì)其應(yīng)當(dāng)按照房屋出租人的身份來(lái)定義。由此，我認(rèn)為，這波沖高的房租行情，并不是房產(chǎn)中介助推的結(jié)果，而是市場(chǎng)各因素糾結(jié)下，房屋出租人作出決定而產(chǎn)生的結(jié)果。
第三，調(diào)查認(rèn)為：房產(chǎn)中介向業(yè)主建議提高房租，而業(yè)主接受了建議，才使房租居高不下。說(shuō)此話(huà)的人可能對(duì)房產(chǎn)中介不了解。房產(chǎn)中介在市場(chǎng)生意中，不僅把買(mǎi)進(jìn)房屋的人和租進(jìn)房屋的人視為上帝，同樣，把賣(mài)出房屋的人和出租房屋的人也視為上帝，兩者都是房產(chǎn)中介的委托人。作為受托的中介，沒(méi)有義務(wù)因?yàn)檎恼{(diào)控政策，在交易中為租賃雙方實(shí)現(xiàn)單邊服務(wù)，即偏向于買(mǎi)房人和租房人，欺騙賣(mài)房人和出租人。依據(jù)供需，對(duì)委托人坦陳市場(chǎng)真相，把租賃價(jià)格建議在市場(chǎng)能夠接受的范圍，這是純粹完整的居間服務(wù)所必須遵守的職業(yè)道德。市場(chǎng)接受中介的建議價(jià)格，這說(shuō)明中介除了具有良好的職業(yè)道德外，還具備優(yōu)秀的市場(chǎng)判斷能力。這樣的中介非但不該指責(zé)，更應(yīng)該成為服務(wù)行業(yè)的楷模。
我認(rèn)為，本輪高房租的市場(chǎng)助推原因有以下三項(xiàng)：
第一，房產(chǎn)稅開(kāi)征預(yù)期助推了高房租。從今年5月底以來(lái)，市場(chǎng)各方面紛說(shuō)房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅的開(kāi)征，已經(jīng)成為市場(chǎng)各方面的共識(shí)。在這樣的共識(shí)下，出租人大幅度提高房租，預(yù)先轉(zhuǎn)嫁房產(chǎn)稅的行為就不難理解了。房租高企的第一個(gè)原因也可以看出多套房持有者對(duì)于即將出臺(tái)的房產(chǎn)稅的態(tài)度：堅(jiān)決持有，轉(zhuǎn)嫁稅費(fèi)。
第二，第二季度物價(jià)上漲的傳遞效應(yīng)助推了高房租。從今年第一季度末開(kāi)始的物價(jià)上漲，其沖擊波在這兩個(gè)月內(nèi)嚴(yán)重傳遞到了市民生活中。路邊新疆人開(kāi)設(shè)的攤點(diǎn)上，一只新疆馕的價(jià)格，從春節(jié)前的2元，猛增到3元，其漲幅達(dá)到50%。
問(wèn)新疆小老板：“怎么漲價(jià)漲得嘎厲害？”小老板用生硬的上海話(huà)回答：“朋友，儂不看看現(xiàn)在么事鬼得不得了，我只有漲1元錢(qián)呀。”房?jī)r(jià)或房租是物價(jià)中的一種，物價(jià)的上漲必定會(huì)波及食住行這些基本的民生。從分析來(lái)看，相當(dāng)一部分房屋出租人，把租金作為補(bǔ)充養(yǎng)老金或者在工資收益之外提高生活質(zhì)量的一種補(bǔ)充來(lái)源，當(dāng)物價(jià)上漲時(shí)，原有租金水平實(shí)際已經(jīng)下降，比如：原來(lái)一個(gè)月的租金可以供孩子一個(gè)月學(xué)鋼琴的費(fèi)用，現(xiàn)在人工費(fèi)漲了，原來(lái)的租金不夠交孩子鋼琴學(xué)費(fèi)了，租金是不是應(yīng)該提高？應(yīng)該看到：相當(dāng)一部分中低檔出租房，掌握在中低層市民手里，甚至部分房東僅以房租作為生活的唯一來(lái)源和依靠。他們最貼近大多數(shù)市民的生活，他們對(duì)物價(jià)升降的敏感度最高，他們?cè)趯?shí)際生活中，因?yàn)槲飪r(jià)上漲的額外支出必定要通過(guò)房租上漲的額外收入來(lái)對(duì)沖，以此保持原有的生活水準(zhǔn)。在探索房租高漲原因的同時(shí)，不要忘記CPI的高漲事實(shí)，以及由此產(chǎn)生的傳導(dǎo)事實(shí)。
第三，租賃市場(chǎng)供不應(yīng)求助推了高房租。在租賃時(shí)間長(zhǎng)短與租金之間，房東寧可租金低一點(diǎn)，也不要讓房子空置著，因?yàn)榉孔涌罩貌黄穑@個(gè)基本原則也會(huì)隨條件而變化。當(dāng)客源多于房源，市場(chǎng)形成供不應(yīng)求的局面時(shí)，最后一個(gè)把房子租出去的人，將會(huì)得到最大的利潤(rùn)空間，因?yàn)樽饪投嘤诜吭矗詈笠婚g房可以選擇很多租客，這時(shí)，房屋既不會(huì)空置，也不可能低價(jià)出租；相反，當(dāng)房源多于客源時(shí)，市場(chǎng)形成供大于求的局面，最先成功出租的房東將有收益保證，最后一名房東，將迎來(lái)房屋空置的結(jié)果。在大城市本輪房租猛漲中，我們看到即使猛漲，房屋在租賃市場(chǎng)中，依然是搶手的香饃饃，說(shuō)明高租金還是被相當(dāng)部分租客認(rèn)可的。假如全體租客不認(rèn)可，租賃市場(chǎng)就不會(huì)產(chǎn)生這波行情，房屋租賃市場(chǎng)的供不應(yīng)求的局面，造成了租客前赴后繼搶租房子，從而推高了房屋租金。
另外，目前房租高企的季節(jié)是市場(chǎng)旺季。但這并不能說(shuō)明高房租就是傳統(tǒng)旺季造成的。因?yàn)椋竟?jié)還是這個(gè)季節(jié)，房租已經(jīng)不是那個(gè)房租。即使以供求關(guān)系來(lái)考量，也應(yīng)當(dāng)看到在季節(jié)性增量之外的政策性增量。正是市場(chǎng)前期的一片看空，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方膠著，大部分買(mǎi)家租房觀望，成為了租房市場(chǎng)的政策性增量。這加劇了租房市場(chǎng)的供不應(yīng)求。 |