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隨著房地產(chǎn)調(diào)控的進(jìn)一步推進(jìn)，無論是一線城市還是二三線城市，新房和二手房?jī)r(jià)格還未出現(xiàn)明顯松動(dòng)，但成交量已持續(xù)下滑、瀕臨冰點(diǎn)，與此截然不同的是，各城市的房租都出現(xiàn)驚人上漲。以北京為例，3-6月份同比上漲幅度超過了18%，每月環(huán)比上漲幅度約2%。廣州租金平均也漲了一成，而市區(qū)一些城中村房租更普遍上漲二到四成。
日前，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部安排，其下屬房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)負(fù)責(zé)對(duì)北京、上海、廣州、深圳等城市房租暴漲進(jìn)行調(diào)查，對(duì)于房租上漲的原因，調(diào)查結(jié)論認(rèn)為除了季節(jié)性因素外，部分中介因?yàn)榉课葙I賣生意下降，從房主處收租房子做“二房東”推高房租或勸說房主抬高房租，成為推動(dòng)房租上漲的主要因素。（據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》）
按照房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，一般來說，房屋租賃市場(chǎng)的價(jià)格漲跌總是與房屋交易價(jià)格的漲跌“同向聯(lián)動(dòng)”。因此，租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)的價(jià)量齊升，造就目前廣泛傳播的“房租上漲將支撐房?jī)r(jià)”的論調(diào)，并由此對(duì)房?jī)r(jià)跌幅乃至房地產(chǎn)調(diào)控成效表示質(zhì)疑。事實(shí)上，這種邏輯過于簡(jiǎn)單化，當(dāng)前房租的上漲與房?jī)r(jià)未來的下跌趨勢(shì)，并不存在必然的矛盾；即使租賃價(jià)格出現(xiàn)一定程度的上漲，也不能阻擋房?jī)r(jià)下跌的腳步。
首先，房租漲跌并不具備樓市風(fēng)向標(biāo)意義。從最近幾年的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)來看，房?jī)r(jià)的上漲必然帶來房租的上漲，而房租的上漲不一定能推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。歸根結(jié)底，造成這種違反市場(chǎng)規(guī)律的不正常狀態(tài)的原因在于，房屋買賣獲得的收益率一直遠(yuǎn)高于房屋租賃收益率。我愛我家市場(chǎng)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)過近期房租的上揚(yáng)，目前北京的租售比已由新政前的1:650降低為1:565，盡管如此，仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于1:200-1:300的國(guó)際合理水平。在這種情況下，即使房租翻一番，也無法彌補(bǔ)房?jī)r(jià)下跌30%造成的損失，投資者絕不會(huì)為了微薄的短期租金而失去可能的出售機(jī)會(huì)。
其次，房屋租賃需求并不能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)庫存增加提供有效的需求支撐。房租的上漲，與租賃市場(chǎng)“供小于求”的趨勢(shì)密不可分。如果說，高房?jī)r(jià)下越來越多的居民被迫選擇“轉(zhuǎn)購為租”，在短期內(nèi)增加了租賃需求，是房租上升的初始動(dòng)因。那么，人口向城市的流動(dòng)并定居，則是租金上漲的中長(zhǎng)期推動(dòng)力。以北京為例，截至2009年末，已經(jīng)連續(xù)三年年均增加常住人口50萬人以上。如果以人均25平方米的居住面積計(jì)算，每年新增人口所需的住房面積高達(dá)1500萬平方米，折合建筑面積約1900萬平方米，這無疑將形成持續(xù)穩(wěn)定的新增住房需求。
值得注意的是，在當(dāng)前房?jī)r(jià)虛高、房?jī)r(jià)收入比嚴(yán)重扭曲的背景下，租房需求轉(zhuǎn)移至買房需求是相當(dāng)困難的，需要收入達(dá)到更高的水平，這使得房租上漲對(duì)于房?jī)r(jià)的拉動(dòng)力較弱。換言之，由于這些住房需求很難轉(zhuǎn)化為實(shí)際的購買需求，對(duì)于開發(fā)商和投機(jī)者來說，其庫存壓力并不能因租賃需求增多而顯著改善。
租賃市場(chǎng)需求的增加，正反映了購房者的觀望情緒越來越濃厚，房租的上漲也是房?jī)r(jià)下跌預(yù)期加強(qiáng)、下跌預(yù)期已經(jīng)占據(jù)主流的必然的正常現(xiàn)象，房?jī)r(jià)下跌的壓力正在持續(xù)增大。
另外，由于租賃價(jià)格是人們收入與經(jīng)濟(jì)環(huán)境的體現(xiàn)，決不可能脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)環(huán)境漲上天去。目前部分城市房租的上漲是房?jī)r(jià)尚未明顯下跌，預(yù)期利率上調(diào)和開征房產(chǎn)稅共同作用下的特殊現(xiàn)象。因此，決不能因市場(chǎng)出現(xiàn)的一些背離于政策調(diào)控的現(xiàn)象，而否定正在形成的房?jī)r(jià)下滑態(tài)勢(shì)。 |