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| 商業(yè)地產(chǎn) 美國下一個(gè)潛在風(fēng)險(xiǎn)源 |
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| 2010-06-09 作者:張茉楠 來源:中國證券報(bào) |
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美國4月份新屋和成屋銷售數(shù)據(jù)靚麗，新屋和成屋銷售環(huán)比分別實(shí)現(xiàn)14.8%和7.65%的增幅。但應(yīng)該注意，一場新的地產(chǎn)危機(jī)正在不遠(yuǎn)的將來。美國著名房地產(chǎn)市場調(diào)查機(jī)構(gòu)RCA發(fā)布的報(bào)告顯示，今年第一季度美國銀行業(yè)持有的商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款違約率已達(dá)1992年以來的最高水平。商業(yè)地產(chǎn)市場加速惡化的趨勢很可能成為美國新一輪金融危機(jī)的引爆點(diǎn)。
對美國房地產(chǎn)市場來說，商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)潛在的危機(jī)源。商業(yè)地產(chǎn)危機(jī)的醞釀和發(fā)展滯后于住房市場危機(jī)。商業(yè)地產(chǎn)市場在2007年10月達(dá)到繁榮的頂峰后，在2007年末初現(xiàn)疲態(tài)，房價(jià)開始下跌，新增貸款規(guī)模縮減；至2008年第四季度商業(yè)地產(chǎn)貸款違約率急升；2009年迅速惡化，價(jià)格急轉(zhuǎn)直下，市值損失約4成，違約率、空置率連創(chuàng)新高，這一趨勢延續(xù)到了2010年。據(jù)穆迪公司提供的數(shù)據(jù)，截至今年3月，美國商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格與2007年10月的最高峰相比，已經(jīng)累計(jì)下跌了42.1%，而今年第一季度美國銀行業(yè)持有的商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款違約率達(dá)4.17%，高于去年第四季度的3.83%；違約抵押貸款總額為455億美元，較去年第四季度增加了37億美元。
美國的商業(yè)地產(chǎn)包括零售物業(yè)、辦公樓、公寓、旅館和工業(yè)設(shè)施如倉庫等，市場規(guī)模6.7萬億美元，與商業(yè)地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的債務(wù)總規(guī)模約3.5萬億美元，其中1.7萬億由銀行持有，0.9萬億為商業(yè)地產(chǎn)抵押債券的抵押物，0.9萬億由其他投資者持有。總體來看，為商業(yè)地產(chǎn)融資的主要是地方性的中小銀行，而且其抵押貸款證券化的比重遠(yuǎn)低于住房市場。
2010年大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)危機(jī)隨時(shí)可能爆發(fā)。一方面，穆迪商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)顯示，與2007年的峰值相比，美國商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格迄今已下跌41%。而且，從目前的情況看，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格下跌的趨勢還沒有逆轉(zhuǎn)的跡象；另一方面，商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)債務(wù)的違約率要到2012年達(dá)到峰值。從目前到2012年，有價(jià)值1.4萬億美元的商業(yè)地產(chǎn)貸款將到期，其中有大量貸款為2007年所貸，而當(dāng)時(shí)正是有毒資產(chǎn)最嚴(yán)重的時(shí)期。
可見，未來數(shù)年都是商業(yè)地產(chǎn)的高危年份。2010-2013年中將有約2萬億美元的商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款到期，相當(dāng)于過去15年之和。如果沒有有效措施，未來4年銀行的損失可能高達(dá)4300億美元，并引發(fā)就業(yè)、銀行、財(cái)政等一系列連鎖反應(yīng)，進(jìn)而嚴(yán)重拖累美國經(jīng)濟(jì)二次探底。
一是加速中小銀行倒閉。事實(shí)上，由于商業(yè)地產(chǎn)貸款的特點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)將集于中小銀行。對金融系統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)貸款問題的沖擊小于住房貸款市場危機(jī)。商業(yè)地產(chǎn)貸款規(guī)模僅為住房地產(chǎn)11萬億美元規(guī)模的1/3，而且由于商業(yè)地產(chǎn)貸款的證券化比例僅為25%，遠(yuǎn)低于住房地產(chǎn)的60%，相較于住房地產(chǎn)貸款，商業(yè)地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)更加集中于發(fā)放貸款的銀行本身。
數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)地產(chǎn)市場崩盤導(dǎo)致中小銀行破產(chǎn)的速度和規(guī)模都將十分驚人。當(dāng)下，美國銀行倒閉以“迅雷不及掩耳”的速度進(jìn)行著。數(shù)據(jù)顯示，截至5月最后一周，2009年的美國銀行倒閉數(shù)量僅為36家，2010年同期倒閉家數(shù)則為去年同期兩倍之多。與去年相比，今年倒閉的幾乎全部是被稱為“美國金融業(yè)發(fā)達(dá)之根本”的中小銀行。Foresight公司等商業(yè)地產(chǎn)市場機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，2010年這一數(shù)字將超過200家，2011年超過350家，2012-2013年還將有500家中小銀行倒閉。
二是失業(yè)率進(jìn)一步惡化。商業(yè)地產(chǎn)貸款問題惡化將威脅中小企業(yè)生存。中小銀行為中小企業(yè)提供的貸款占中小企業(yè)貸款總額的一半。一旦這些銀行因商業(yè)地產(chǎn)貸款問題而倒閉，將威脅大量中小企業(yè)的生存。
中小企業(yè)是創(chuàng)造就業(yè)崗位的主要力量，中小企業(yè)融資環(huán)境惡化，加速破產(chǎn)，將拖累美國勞動(dòng)力市場復(fù)蘇。自2007年12月份以來，美國約有850萬人失去工作。這也是自第二次世界大戰(zhàn)以來美國歷次經(jīng)濟(jì)衰退中失業(yè)人數(shù)最多的一次。目前全美失業(yè)總?cè)藬?shù)約為1530萬。去年10月份，美國失業(yè)率達(dá)到10.1%的26年最高點(diǎn)，目前失業(yè)率雖已企穩(wěn)，但如果商業(yè)地產(chǎn)惡化將沖擊脆弱的勞動(dòng)力市場。
三是沖擊州及地方政府財(cái)政。由于失業(yè)率增加，稅收下降和福利開支迅速增長，目前美國50個(gè)州中的47個(gè)州政府和許多市政府都面臨不同程度的財(cái)政危機(jī)，債臺(tái)高筑的紐約州、伊利諾依州、新澤西州和加利福尼亞州尤為嚴(yán)重。商業(yè)地產(chǎn)稅是州及地方政府的重要財(cái)政來源，中小銀行是州及地方政府主要的貸款融資渠道，商業(yè)地產(chǎn)市場進(jìn)一步惡化、中小銀行加速倒閉，將使本已“負(fù)債累累”的州及地方政府財(cái)政狀況進(jìn)一步惡化，從而引發(fā)全美范圍內(nèi)的財(cái)政危機(jī)。 |
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