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| 2010-06-09 作者:郭凱 來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道 |
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日前，萬科表示今年北京萬科竣工房地產(chǎn)總面積中，將有三分之一為保障性住房。隨著中央政府逐漸理解到保障房建設(shè)是能夠拉動經(jīng)濟(jì)、且負(fù)面影響最小的財政刺激項目，并且對各級政府的建設(shè)責(zé)任予以嚴(yán)厲考核，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就會迅速開始重視保障房建設(shè)的商業(yè)價值。雖然當(dāng)前單體保障房項目利潤率不如商業(yè)地產(chǎn)高，但對于積極占領(lǐng)保障房建設(shè)市場的房地產(chǎn)企業(yè)而言，公司的整體運(yùn)營收益率則會穩(wěn)定增長。
根據(jù)不久前住建部與各地政府簽訂的保障房建設(shè)責(zé)任書，中央政府要求2010年全國共建設(shè)各類保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套，改造農(nóng)村危房120萬戶。以全國300萬套保障房的計劃，落實(shí)到各個省市，以廣東省為例，大概就只有10萬套到20萬套，再落實(shí)到廣州市，則只有1萬套到2萬套。
以廣州市的財政規(guī)模，只要政府肯拿出實(shí)際行動，這樣的任務(wù)不可能完不成。目前山西省已宣稱計劃新開工建設(shè)保障性住房24萬套，江蘇省則承諾今年要完成保障房建設(shè)10萬套。但是無奈的是，全國各地仍然存在各種輿論，懷疑政府建設(shè)保障房的真實(shí)性和責(zé)任心程度，以及在財政資金、土地政策、土地財政收入等方面的牽制因素，對建設(shè)計劃落實(shí)的影響。這些因素，都不利于讓更多的房地產(chǎn)開發(fā)商大膽進(jìn)入保障房建設(shè)市場競爭。
問題的核心，在財政資源約束方面需要中央政府協(xié)調(diào)考量：一是只有持續(xù)對商業(yè)房地產(chǎn)市場的泡沫調(diào)控，才可能減少土地價格繼續(xù)飚升、減小土地財政對地方政府的誘惑性，防止地方政府在土地政策上，對保障房建設(shè)用地進(jìn)行排擠；二是在中央和地方的財政資源分配上，有一個基本的方向要調(diào)整，就是中央和地方之間的財權(quán)與事權(quán)的重新分配。以2008年為例。中央財政支出和地方財政支出分別為4.9萬億元和1.3萬億元，中央政府的財權(quán)開支是全國地方的4倍多。但在保障房建設(shè)方面，中央和地方各自承擔(dān)的財政比例大致為1比10。如果說，未來中國的公共預(yù)算和財政改革的方向是民主福利國家的“公共保障型”財政，那么就有必要在中央和地方的所有財政開支中，明確保障性支出占全部財政支出的大部分份額，以及央地之間的合理承擔(dān)。
此外，根據(jù)已經(jīng)制定的保障房建設(shè)計劃規(guī)模，即便它能夠完整落實(shí)，與現(xiàn)實(shí)需要的保障房體系的建設(shè)速度也相差太遠(yuǎn)。如果以廣州市1000萬人口（常住人口）規(guī)模來計算，根據(jù)當(dāng)前的商品房價格和城市居民收入水平，需要由政府提供的保障性住房、尤其是公租房而解決居住的人口，應(yīng)該不小于五分之一，至少200萬人口，估計大致為60萬戶家庭。那么按照一年1萬到2萬套的速度，則意味著城市保障房系統(tǒng)的充分建立，要30年以上。而根據(jù)中國2007年已經(jīng)發(fā)布的2020年全面實(shí)現(xiàn)小康社會的目標(biāo)，從現(xiàn)在開始到2020年，留給中國政府在保障房體系上繼續(xù)建設(shè)的時間只有10年。那么，從中央政府到地方政府，現(xiàn)在每年對保障房的規(guī)劃規(guī)模和建設(shè)速度，至少要提高3倍，全國范圍內(nèi)至少要達(dá)到每年1000萬套的保障房建設(shè)規(guī)模，才能完成既定的2020年遠(yuǎn)景目標(biāo)。2020年的目標(biāo)，作為給國人提供發(fā)展信心的未來藍(lán)圖，它的每一項指標(biāo)都代表了具體的數(shù)字和投資，都對現(xiàn)在到2020年10年間的具體政策和實(shí)施，有明確要求。
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